2026.03.03 화요일
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1기 신도시 재건축 갈등 분화…일산은 행정 속도, 분당은 총량 규제 충돌 [이코노믹데일리] 1기 신도시 재건축이 본격화 국면에 접어들면서 지역별로 사업을 가로막는 변수도 뚜렷하게 갈라지고 있다. 일산과 분당은 모두 선도지구로 지정돼 같은 제도 틀 안에서 정비사업을 추진하고 있지만 갈등의 초점은 서로 다른 지점에서 형성된 모습이다. 일산은 행정 절차의 진행 속도가 분당은 연간 인허가 물량 제한이 각각 주요 변수로 작용하고 있다. 23일 업계에 따르면 1기 신도시 1차 선도지구 가운데 분당·평촌·산본 등은 특별정비구역 지정을 마쳤거나 지정을 앞두고 있으며 상당수 단지가 예비사업시행자 지정 단계에 진입한 상태다. 하지만 일산은 구역 지정 이전 단계인 사전자문 절차에 머물러 있다. 1차 선도지구는 사업성이 높고 준비가 비교적 앞선 구역을 우선 선정해 행정·제도적 특례를 집중 적용하는 방식으로 설계됐다. 이를 통해 수도권 주택 공급의 가시적인 속도를 높이겠다는 취지다. 그러나 일산의 경우 제도 도입 이후에도 행정 절차가 빠르게 이어지지 않으면서 선도지구 지정 효과가 제한적으로 나타나고 있다는 지적이 제기된다. 재건축 이주 물량은 연도별로 관리되는 구조다. 이를 초과할 경우 법적 불허가가 아니더라도 구역 지정이나 관리처분 인가 단계에서 심의가 보류되거나 인가 시점이 다음 해로 넘어갈 수 있다. 이 경우 이주와 철거 일정이 함께 늦어지고 전체 사업 일정에도 영향을 미칠 수밖에 없다. 고양시는 올해 이주 물량에 여유가 있는 만큼 후속 사업지와 병행해 일산 재건축 사업을 관리하겠다는 것으로 전해진다. 그러나 주민들은 선도지구로서의 우선성과 상징성이 약화되고 있다고 보고 있다. 재건축 사업에서 일정이 지연될 경우 금리와 공사비 부담이 커질 수 있기 때문이다. 고양시가 제시한 용적률 300% 가이드라인을 일괄 적용하는 방식 역시 사업성을 제약하는 요소로 거론된다. 입지 여건에 따른 차이를 반영하지 못한다는 주장이다. 일산의 갈등이 지자체 단계에서의 행정 속도와 기준 적용에 맞춰져 있다면 분당은 다른 양상이다. 분당은 비교적 빠르게 사업이 진행되고 있지만 중앙정부의 연간 인허가 물량 관리가 가장 큰 변수로 떠올랐다. 올해 분당의 허용 물량은 1만2000호 수준이다. 선도지구 공모 당시 신청 물량이 5만9000호에 달했던 점을 감안하면 공급 규모가 크게 제한된 셈이다. 이에 대해 주민들은 수요가 집중된 지역의 공급이 과도하게 묶여 있다는 문제를 제기하고 있다. 지역 정치권에서는 연간 인허가 물량 제한의 완화를 요구하며 이주 문제는 관리처분 단계에서 조정하는 방식이 합리적이라는 반응이 이어지고 있다. 성남시 역시 공식 입장을 통해 “분당만 ‘이주 여력’을 이유로 물량을 동결하고 이월까지 제한하는 역차별이 발생했다”며 “물량 이월 제한 철회를 공식 요청하고 수요가 가장 높은 지역의 물량을 묶어두는 것이 과연 합리적인 공급 정책인지 되묻지 않을 수 없다”고 밝혔다. 분당의 경우 지자체 내부 판단보다는 중앙정부의 총량 관리 체계가 사업 추진의 제약 요인으로 작용하고 있다는 점에서 일산과 차이를 보인다. 동일한 재건축 정책 아래에서도 규제가 적용되는 단계가 달라지면서 지역별 갈등 양상에도 차이를 보인 것이다. 재건축 물량 관리와 사업 추진 속도를 어떻게 조율할지를 두고 중앙정부와 지자체, 주민 간 시각 차는 당분간 이어질 것으로 보인다. 특히 이주 관리의 필요성과 공급 확대 요구가 맞물린 상황에서 제도가 어느 단계에서 얼마나 유연하게 적용될 수 있을지가 관건으로 꼽힌다. 선도지구라는 동일한 제도 안에서도 지역별 여건에 따라 사업 흐름이 다른 만큼 이런 차이를 어떻게 반영할지가 향후 1기 신도시 재건축의 변수로 작용할 전망이다.2026-02-23 09:42:38
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대어급에만 몰리는 시공사 경쟁…서울 정비사업 '냉온탕' 뚜렷 [이코노믹데일리] 서울 도시정비사업 시장이 올 상반기 들어 겉으로는 활기를 띠는 듯 보이지만 속을 들여다보면 온도 차가 뚜렷하다. 시공사 입찰이 몰리며 분주한 분위기가 형성됐지만 실제 경쟁이 벌어지는 곳은 압구정 성수 목동 등 일부 대어급 사업지에 국한돼 있다. 다수의 정비사업장은 시공사를 찾지 못해 유찰을 반복하며 제자리걸음을 하는 모습이다. 3일 업계에 따르면 서울 주요 정비사업지 가운데 이달 시공사 입찰에 나서는 압구정 특별정비구역과 1·4지구 입찰 마감을 앞둔 성수전략정비구역 일대에서는 대형 건설사들이 일찌감치 수주 경쟁에 나서고 있다. 반면 서울의 다른 정비사업지에서는 입찰 자체가 성사되지 않는 사례가 적지 않다. 경쟁 입찰이 이뤄지지 않아 두 차례 유찰 뒤 수의계약으로 전환되는 경우도 늘고 있다. 실제로 지난해 여의도 대교 개포주공 6·7단지 잠실 우성 1·2·3차 신반포4차 등 서울 핵심 입지로 꼽히는 단지들조차 유찰을 겪은 끝에 시공사를 단독으로 선정했다. 이 같은 양극화의 배경으로는 건설사들의 ‘선별 수주’ 기조가 지목된다. 건설 경기 둔화가 장기화할 것이라는 전망 속에 대형 건설사들은 수익성과 사업 안정성이 검증된 사업지에만 참여하려는 경향이 뚜렷해졌다는 분석이다. 입찰 보증금 부담이 커진 데다 사업성 검토에 투입할 인력과 시간이 제한적이라는 점도 선택과 집중을 강화하는 요인으로 꼽힌다. 무리한 경쟁으로 인한 출혈을 피하려는 움직임도 한몫한다. 특정 건설사가 오랜 기간 조합과 관계를 구축해 온 사업지의 경우 다른 건설사들은 본입찰 단계에서 승산이 낮다고 판단하면 참여를 포기하는 사례가 적지 않다. 이로 인해 입지와 사업 규모가 우수한 단지에서도 단독 응찰이 반복되는 구조가 고착화되고 있다는 평가다. 소규모 정비사업으로 갈수록 상황은 더욱 어렵다. 서울시에 따르면 지난해 말 기준 가로주택정비사업 자율주택정비사업 소규모 재건축 등을 추진 중인 사업장 296곳 가운데 실제 착공에 들어간 곳은 41곳에 그쳤다. 착공률은 7%대에 머물렀다. 절차 간소화를 통해 사업 속도를 높이겠다는 제도 취지와 달리 조합 설립 이후 시공사를 구하지 못해 사업이 멈추는 사례가 늘고 있다. 소규모 정비사업이 외면받는 가장 큰 이유로는 공사비 구조의 취약성이 지목된다. 단지 규모가 작아 자재 조달과 공정 운영에서 규모의 경제를 기대하기 어렵고 동일한 공정을 수행하더라도 단가가 상대적으로 높게 형성되기 때문이다. 여기에 원자재 가격과 인건비 상승분이 그대로 반영되면서 일반분양 물량이 적은 조합은 건설사가 제시하는 공사비를 감당하기 힘든 상황에 놓여 있다. 수익성은 도심 저층 주거지라는 특성상 분양가 인상에도 한계가 있어 더 압박받는다. 특히 커뮤니티 시설과 브랜드 경쟁력 확보가 쉽지 않고 분양 리스크도 상대적으로 크다는 점에서 단순한 규제 완화만으로는 사업성을 개선하기 어렵다는 평가가 나온다. 이에 전문가들은 정비사업 양극화를 완화하기 위해 절차 단축 중심의 정책에서 벗어나 공공기여 비율 조정이나 금융 지원 등 실질적인 수익 구조 개선이 병행돼야 한다고 강조한다. 대어급 사업지에만 건설사와 자본이 몰리는 현상이 이어질 경우 서울 도심 전반의 주거 환경 개선과 공급 확대에도 한계가 불가피하다는 분석이다.2026-02-03 08:56:52
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1기 신도시 재건축 계획 넘어 '실행'으로…국토부, 주택공급본부 점검회의 진행 [이코노믹데일리] 1기 신도시 재건축이 올해를 기점으로 본격적인 속도전에 들어간다. 정부가 전담 조직을 중심으로 정비 절차를 압축하고 선도지구를 앞세운 통합정비구역 지정을 현실화하면서 사업 추진의 무게중심이 ‘계획 수립’에서 ‘실행 단계’로 옮겨가고 있다. 28일 업계에 따르면 국토교통부는 지난 27일 한국토지주택공사(LH) 주택공급특별추진본부에서 ‘노후계획도시 정비 지원기구 점검회의’를 열고 노후계획도시 정비사업 추진 현황과 향후 계획을 점검했다. 주택공급추진본부 출범 이후 처음 열린 공식 점검회의로 LH·주택도시보증공사(HUG)·한국부동산원·LX 등 주요 공공기관과 국책연구기관이 모두 참석했다. 정부는 올해 1기 신도시 선도지구를 중심으로 특별정비계획 심의와 사업시행계획 수립을 차질 없이 마무리하겠다는 방침이다. 실제로 지난해 1기 신도시 선도지구 8곳이 특별정비계획 심의를 통과하면서 제도 시행 초기의 가장 큰 고비는 넘겼다는 평가가 나온다. 군포 산본 선도지구 2곳은 지난해 말 1기 신도시 가운데 처음으로 특별정비구역으로 지정되며 가장 발 빠른 모습을 보였다. 이후 분당 시범단지·샛별마을·목련마을·양지마을 등과 평촌에서도 주요 선도지구가 정비구역으로 지정되면서 대규모 재건축의 윤곽이 잡히고 있다. 이들 선도지구는 약 6개월 만에 계획 수립을 마쳐 사업 평균 30개월 이상 걸렸던 기간을 2년가량 단축했다. 정부는 속도전을 뒷받침하기 위한 제도적 장치를 병행하고 있다. LH는 연내 1기 신도시 추가 공공시행 후보지를 발굴하고 HUG는 노후계획도시 정비 전용 보증상품을 통해 사업비 조달 부담을 낮출 계획이다. 한국부동산원은 시공사 선정 과정에서 공사비 계약 사전 컨설팅을 제공해 사업 지연의 주요 원인으로 지적돼 온 공사비 갈등을 사전에 차단한다는 구상이다. LX는 전자동의 기반의 디지털 인증 서비스를 확대해 주민 동의 확보에 걸리는 시간을 줄이고 있다. 정부의 시선은 이제 수도권을 넘어 전국으로 향하고 있다. 부산·대전·인천 등 광역시들도 노후계획도시 정비 기본계획 수립과 선도지구 지정을 준비 중이다. 기본계획 단계부터 사전 검토에 나서 승인 기간을 단축하고 LH는 부산 미래도시지원센터 추가 운영을 통해 지역 주민을 직접 상대로 한 컨설팅과 제도 설명을 강화할 예정이다. 김영국 국토부 주택공급추진본부장은 “1기 신도시 등 노후계획도시의 체계적이고 질서 있는 정비를 통해 안정적인 주택공급 기반을 마련할 수 있을 것이다”라며 “올해는 사업시행자·시공사 선정 등을 신속히 추진해 주요 목표 이행이 가시화될 수 있도록 노후계획도시 정비 지원기구들이 힘을 모아줄 것이다”라고 말했다. 물론 과제가 없는 것은 아니다. 선도지구 간 사업 속도 편차, 이주 문제, 주민 간 이해관계 조정, 공사비 상승에 따른 사업성 문제는 여전히 변수로 남아 있다. 정부 역시 이를 의식해 올해부터 국토부와 지원기구가 공동으로 전국을 순회하며 제도 설명회를 열고 주민 의견을 직접 청취하겠다는 계획을 세웠다. 부동산 시장에서는 올해가 1기 신도시 재건축의 ‘분기점’이 될 것으로 보고 있다. 그동안 선언적 수준에 머물렀던 1기 신도시 정비가 본궤도로 올라섰다는 평가다.2026-01-28 09:43:57
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1기 신도시 선도지구 '막차 탔다'…분당·평촌·산본 정비계획 심의 통과 [이코노믹데일리] 경기 분당·평촌·산본 등 1기 신도시 선도지구의 재건축 시계가 연말을 앞두고 다시 움직이기 시작했다. 선도지구 9곳 가운데 8곳이 각 지자체 도시계획위원회 심의를 가까스로 통과하면서, 내년재건축 지정 물량이 급감할 수 있다는 최악의 시나리오는 피했다는 평가가 나온다. 23일 정비업계에 따르면 군포시는 지난 18일 노후도시·경관 공동위원회를 열고 산본 선도지구 2곳의 특별정비구역 지정 정비계획안을 조건부 의결했다. 대상은 9-2구역(한양백두 등)과 11구역(자이백합 등)으로, 각각 1862가구와 2758가구 규모로 재건축하는 내용이다. 산본이 선도지구 정비계획안 심의를 통과한 것은 분당, 평촌에 이어 세 번째다. 평촌 역시 비교적 빠른 속도로 사업을 진척시키고 있다. 안양시 도시계획위원회는 이달 초 A-17구역(꿈마을 금호 등, 1750가구)과 A-18구역(꿈마을 우성 등, 1376가구)의 정비계획안을 조건부로 의결했다. 평촌 선도지구 3곳 가운데 A-19구역(샘마을 임광 등)은 내년 심의가 불가피하지만 나머지 구역은 1기 신도시 중 가장 빠른 축에 속한다는 평가다. ‘대장 지역’으로 꼽히는 분당도 고비를 넘겼다. 성남시 도시계획위원회는 이달 15일 분당 선도지구 4곳의 정비계획안을 모두 조건부로 통과시켰다. 총 재건축 규모는 1만2055가구에 달한다. 선도지구 최대 규모로 꼽히는 양지마을은 전략환경영향평가 대상 논란으로 연내 심의 통과가 불투명하다는 관측이 나오기도 했다. 하지만 주민들이 구역 면적을 기준선(30만㎡) 아래로 조정하고 시가 이를 받아들이면서 연내 문턱을 통과했다. 이번 선도지구 심의 통과 여부가 주목받은 이유는 이어지는 재건축 단지들에 미칠 파급력이 크다는 이유에서다. 1기 신도시 재건축은 매년 정해진 물량 범위 내에서만 정비구역 지정을 할 수 있다. 또 올해 지정하지 못한 물량을 내년으로 이월하는 게 불가능하다. 분당·평촌·산본의 내년 지정 가능 물량은 각각 1만2000가구, 7200가구, 3400가구에 불과하다. 첫 선도지구들이 올해 몫을 소진하지 못할 시 후발 단지들의 사업이 미뤄지는 타격을 받을 수 있는 것이다. 반면 일산과 중동은 내년 지정 여력이 2만 가구를 웃돌아 상대적으로 부담이 덜하다고 평가된다. 이로 인해 1기 신도시 선도지구 조합과 지자체가 연말을 앞두고 정비계획안 의결을 위해 ‘막판 스퍼트’를 냈다는 게 업계의 주된 분석이다. 앞서 국토교통부가 연내 위원회 의결을 받을 경우 내년 초 고시가 이뤄지더라도 올해 물량으로 인정하겠다는 방침을 밝힌 바 있기 때문이다. 정비업계 관계자는 “연말을 넘기기 전에 심의를 통과한 것 자체가 가장 큰 의미다”라며 “물량 이월이 불가능한 구조에서 선도지구들이 첫 관문을 넘지 못했다면 후속 단지들의 전체 일정이 흔들릴 수 있었는 데 위험은 피했다”고 설명했다. 심의를 통과한 선도지구들은 연말이나 내년 초 정비구역 지정 고시를 마칠 것으로 전망된다. 이후 사업시행자 지정과 시공사 선정 절차에 차례로 돌입할 계획이다. 부동산업계 관계자는 “지정이 연내 이뤄질 수 있을지가 가장 큰 불안 요소였다”며 “심의 통과로 일단 숨을 돌렸지만 실제 사업 속도는 이제부터 시작이고 이주 대책과 사업시행인가가 다음 고비가 될 것이다”라고 말했다.2025-12-23 08:42:00
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'특별정비구역 지정' 통과했지만…분당재건축, 이주대책 공백에 착공 목표 '흔들' [이코노믹데일리] 분당신도시 선도지구로 지정된 재건축 단지들의 특별정비구역 지정안이 첫 관문을 넘었다. 성남시는 조만간 지정·고시를 마무리하겠다는 입장이지만 정작 핵심 변수인 이주대책이 여전히 안갯속에 머물러 있어 당초 목표였던 ‘2027년 착공’에는 물음표가 붙고 있다. 17일 정비업계에 따르면 성남시는 도시계획위원회를 열고 분당 선도지구 4개 구역, 총 1만2055가구에 대한 특별정비계획 결정·특별정비구역 지정안을 조건부로 의결했다. 대상은 △31·S4구역(샛별마을 동성 등) △32구역(양지마을 금호 등) △23·S6구역(시범단지 현대 등) △6·S3구역(목련마을 대원빌라 등)이다. 지난해 11월 선도지구 발표 이후 1년 만에 정비계획의 윤곽이 잡힌 셈이다. 대상 단지들과 인근 단지들은 일단 한숨을 돌리는 분위기다. 앞서 국토교통부는 ‘연내 특별정비구역 지정이 이뤄지지 않을 경우 선도지구 물량 이월을 제한하겠다’는 입장을 밝힌 바 있다. 자칫 지정이 무산될 경우 전체 일정이 흔들릴 수 있고 후속 단지 물량도 줄어들 수 있었기 때문이다. 도시계획위원회 의결을 서두르게 되면서 아직 단지별 설명이 즉각 이뤄지지 않는 혼선이 남아 있는 상황이다. 성남시는 이번주 중 단지별 수정 조건을 전달할 예정이다. 공공보행통로 신설, 기부채납 확보 등 도시계획위원회의 보완 요구 사항이 포함될 것으로 알려졌다. 시는 분당신도시 2차 특별정비구역 제안 공고도 낼 계획이다. 업계에서는 2차 선도지구 역시 1만2000가구 안팎이 될 가능성이 크다고 보고 있다. 물량 이월 제한 불안은 해결됐지만 착공 관련 문제는 여전한 상태다. 정부가 목표한 2027년 착공을 위해서는 내년부터 단계적인 이주가 시작돼야 한다. 그러나 분당에서는 이를 뒷받침할 현실적인 이주대책은 아직 마련되지 않은 상황이다. 사업시행인가와 관리처분인가 등 필수 행정 절차도 남아 있어 일정은 빠듯하다. 분당 재건축의 이주 문제는 이미 한 차례 좌초된 전례가 있다. 국토부는 작년 12월 야탑동 621번지 일대에 약 1500가구 규모의 공동주택을 조성해 이주 수요를 흡수하겠다는 방안을 제시했으나 인근 주민 반발로 계획이 철회됐다. 선도지구 주민들은 이주 문제를 해결하지 못하는 한 착공 시점이 자연스럽게 뒤로 밀릴 수밖에 없다고 바라보는 분위기다. 현실적으로 2027년 착공은 어렵고 빨라야 2028년 말이나 2029년이 될 것이란 전망이다. 정비업계 관계자는 “특별정비구역 지정으로 행정 절차의 첫 관문은 넘었지만 갈 길은 아직 멀다”며 “단계적 이주든 다른 방법이든 분당 재건축의 속도는 결국 주거 이전 해법에 달려 있다”고 말했다. 2025-12-17 09:33:54
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