2026.09.08 화요일
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신축 빌라 비중 12.9%…공급 줄고 수요도 달라졌다 서울 빌라 시장에서 신축 주택 비중이 빠르게 낮아지고 있다. 올해 1~7월 서울에서 거래된 연립·다세대주택 2만4651건 가운데 준공 5년 이내 주택은 3191건으로 12.9%를 차지했다. 2021년 같은 기간에는 전체 거래 3만8055건 중 31.2%가 준공 5년 이내 주택이었다. 전체 빌라 거래보다 신축 거래 감소 폭이 훨씬 컸다. 같은 기간 서울 연립·다세대 전체 거래는 35.2% 줄었지만 준공 5년 이내 주택 거래는 73.2% 감소했다. 최근 빌라 거래가 일부 회복되고 있는 점을 감안하면 단순한 수요 부진만으로 설명하기는 어렵다. 올해 1~4월 서울 빌라 거래량은 1만4131건으로 지난해 같은 기간보다 49.9% 증가했다. 아파트 가격 상승과 대출 부담으로 상대적으로 가격이 낮은 연립·다세대를 찾는 수요가 늘어난 영향으로 분석된다. 반면 신규 공급은 크게 줄었다. 서울 연립·다세대 착공 물량은 2021년 2만3751가구에서 지난해 4597가구로 80.6% 감소했다. 거래시장보다 주택을 새로 짓는 시장의 위축이 더 두드러진 셈이다. 지역별로도 비슷한 흐름이 나타난다. 강동구의 신축급 빌라 거래 비중은 2021년 51.4%에서 올해 17.5%로 낮아졌다. 영등포구는 47.5%에서 13.0%, 구로구는 41.0%에서 6.8%, 송파구는 38.6%에서 8.4%로 줄었다. ◆ 거래보다 더 많이 줄어든 착공 신축 빌라 감소의 배경에는 2022년 이후 이어진 전세사기 여파가 있다. 보증금을 돌려받지 못하는 피해가 잇따르면서 빌라 임대차 시장에 대한 경계가 커졌다. 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증 가입 기준도 강화됐다. 기존 빌라 사업은 전세보증금을 활용해 건축비와 금융비용을 회수하는 방식이 적지 않았다. 보증 가입 기준이 강화되고 전세가격이 낮아지면서 과거와 같은 사업 방식은 어려워졌다. 공사비와 금융비용 상승도 신규 사업의 부담을 키웠다. 빌라를 바라보는 수요자의 판단 기준도 달라졌다. 과거에는 아파트보다 낮은 가격과 도심 접근성이 주요 선택 기준이었다면 전세사기 이후에는 보증금 반환 가능성과 주택가격, 향후 매각 가능성 등을 함께 따지는 경우가 늘었다. 국토연구원은 비아파트가 가격과 입지 측면에서 청년층 등의 주거 수요를 흡수하고 있지만 주택 관리와 자산가치, 거래 유동성 등에 대한 우려가 매입 수요를 제한하는 요인으로 작용한다고 분석했다. 아파트와 비아파트 거주 가구의 경제적 격차도 적지 않다. 국토연구원 분석에서 아파트 거주 가구의 소득은 비아파트 거주 가구보다 1.8배, 자산은 2.2배 많았다. 비아파트 공급 감소를 단순히 한 주택 유형의 시장 위축만으로 보기 어려운 이유다. ◆ 정부, 2030년까지 수도권 13만호 착공 추진 정부도 비아파트 공급 감소에 대응하기 시작했다. 8·13 주택 신속공급 방안에는 2030년까지 수도권에서 빌라와 오피스텔 등 비아파트 13만호 착공을 추진하는 내용이 포함됐다. 수도권 비아파트 착공은 2021년 6만2552가구에서 지난해 1만3747가구로 약 78% 감소했다. 아파트와 비교해 사업 기간이 짧은 비아파트 공급을 회복해 수도권 주택 부족을 보완하겠다는 것이 정부 구상이다. 건축과 금융 규제도 일부 완화한다. 다가구주택의 층수 제한을 3개 층에서 4개 층으로 완화하고 다세대·다가구 건설자금 대출 한도를 가구당 7000만원에서 9000만원으로 높인다. 신축 비아파트를 매입하는 임대사업자에 대한 담보인정비율(LTV) 규제도 완화된다. 지역에 따라 최대 60%까지 대출을 받을 수 있도록 해 민간 사업자의 자금 조달 여건을 개선한다는 방침이다. 청년층의 비아파트 구입을 지원하는 금융상품도 도입한다. 정부는 4억원 이하 비아파트를 구입하는 청년에게 LTV를 최대 80%까지 적용하는 ‘청년미래보금자리론’을 내놓기로 했다. 공급자에게는 건설자금을 지원하고 수요자에게는 매입 자금 조달을 돕는 방식이다. 감소한 비아파트 공급과 거래를 동시에 회복시키려는 정책으로 볼 수 있다. ◆ 공급 늘어도 수요 회복은 별도 문제 다만 금융과 건축 규제를 완화한다고 해서 신축 빌라 공급과 거래가 동시에 회복될지는 아직 판단하기 이르다. 전세사기 이후 시장의 신뢰가 달라졌기 때문이다. 새 빌라를 공급할 수 있는 여건을 만드는 것과 실제 매수·임차 수요가 이를 받아들이는 것은 별개의 문제다. 가격과 보증금 안전성, 건물 관리, 향후 거래 가능성 등이 함께 영향을 미친다. 공사비 상승도 변수다. 자재비와 인건비가 오른 상황에서는 새로 공급되는 비아파트의 분양가와 임대료가 과거보다 높아질 수 있다. 공급 물량이 늘더라도 수요자가 받아들일 수 있는 가격대를 벗어나면 거래 활성화 효과는 제한될 수 있다. 정부가 제시한 13만호 역시 준공이나 입주가 아닌 착공 기준이다. 사업자가 토지를 확보하고 인허가를 거쳐 실제 공사를 시작한 뒤 준공과 입주까지 시간이 필요하다. 계획된 물량이 실제 주택 공급으로 이어지는지도 지켜봐야 한다. 비아파트 공급 정책에서는 세입자 보호 문제도 함께 고려할 필요가 있다. 공급 확대를 위해 보증 기준이나 금융 규제를 지나치게 완화할 경우 전세사기 방지 대책과 충돌할 수 있다. 반대로 규제가 지나치게 강하면 신규 공급이 위축될 가능성이 있다. 전문가들이 공급 확대와 임대차 안전장치를 함께 검토해야 한다고 보는 이유다. 주택 관리와 하자보수, 시세 정보 제공 등 비아파트의 주거 품질과 거래 투명성을 높이는 방안도 과제로 꼽힌다. 서울 빌라 시장에서는 최근 거래가 일부 살아나는 가운데 신축 주택 비중은 계속 낮아지고 있다. 수요가 완전히 사라졌다기보다 공급과 수요의 조건이 과거와 달라진 모습이다. 정부가 추진하는 비아파트 13만호 공급정책의 효과도 착공 물량만으로 판단하기는 어렵다. 실제 준공과 입주로 이어지는 물량, 분양·임대가격, 전세보증 안전성, 매수·임차 수요가 함께 움직이는지를 살펴야 한다. 신축 빌라 공급 감소가 일시적인 조정인지 비아파트 시장의 장기적인 변화인지는 이 과정에서 확인될 것으로 보인다.2026-08-20 07:45:48
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재건축 31만호 착공한다는데…서울 집은 실제 몇 채 늘어나나 서울시가 2031년까지 재건축·재개발 등 정비사업을 통해 31만호 착공을 추진하고 있다. 정부도 8·13 주택 공급대책에서 정비사업 규제를 일부 풀었다. 다만 추가 규제 완화의 폭을 놓고 정부와 서울시는 다른 판단을 하고 있다. 서울시는 빈 땅이 부족한 서울에서 새 아파트를 늘리려면 정비사업에 속도를 내야 한다고 본다. 정부는 사업을 한꺼번에 앞당길 경우 기존 주택 철거와 이주 수요가 집값과 전월세 가격을 자극할 수 있다고 우려한다. 정비사업의 공급 효과를 따지려면 먼저 숫자를 나눠 볼 필요가 있다. 재건축과 재개발은 빈 땅에 집을 새로 짓는 택지사업과 다르다. 살던 집을 허물고 그 자리에 더 많은 집을 짓는다. 기존 1000채를 철거하고 1300채를 지었다면 새 아파트는 1300채지만 서울 전체 주택 수는 300채 늘어난다. 서울시는 2031년까지 정비사업을 통해 31만호 착공을 추진하면서 기존 주택을 뺀 순증 규모를 8만7000호로 보고 있다. 임대주택도 4만8000호가량 확보할 수 있다는 계산이다. 31만호와 8만7000호는 서로 다른 숫자다. 앞의 숫자는 새로 짓는 전체 물량이고 뒤의 숫자는 기존 주택을 제외한 증가분이다. 정비사업이 서울 주택 수를 얼마나 늘리는지 판단하려면 31만호보다 8만7000호를 함께 봐야 한다. ◆ 서울 신규 아파트 대부분 정비사업서 나와 그렇다고 순증 물량이 적다는 이유만으로 재건축·재개발의 공급 효과를 낮게 평가하기도 어렵다. 서울은 대규모 택지를 새로 확보하기 힘들다. 기존 도심을 다시 개발하지 않고 서울에서 새 아파트를 대량으로 공급할 방법이 많지 않다. 실제 지난해 서울에서 공급된 아파트 가운데 임대주택을 제외한 91%가 재건축·재개발을 통해 공급된 것으로 조사됐다. 2022년 78%, 2023년 87%, 2024년 81% 등 최근 몇 년간 정비사업이 서울 신규 아파트 공급의 큰 몫을 맡아왔다. 서울시가 재건축·재개발 규제 완화를 계속 요구하는 배경이다. 정부도 정비사업을 공급 수단에서 빼놓은 것은 아니다. 13일 발표한 공급대책에는 재개발 조합 설립에 필요한 토지 등 소유자의 동의율을 75%에서 70%로 낮추고 이주비 대출 여건을 개선하는 방안이 담겼다. 사업이 빨리 진행되는 곳에는 세제와 금융 혜택도 준다. 정부 역시 재건축·재개발의 속도를 높이는 데에는 동의하고 있는 셈이다. 차이는 규제를 어디까지 풀 것인지에서 생긴다. 서울시는 조합원 지위 양도 제한과 용적률, 임대주택 비율 등 추가 규제 완화를 요구하고 있다. 정부는 이런 규제를 한꺼번에 풀 경우 재건축 기대감이 먼저 집값에 반영될 수 있다고 보고 있다. 김윤덕 국토교통부 장관도 정비사업 과정에서 기존 주택이 사라지면서 공급 공백과 가격 상승이 나타날 수 있다고 지적했다. ◆집은 먼저 사라지고 새 아파트는 나중에 들어와 정비사업에서 공급량 못지않게 살펴야 할 대목은 시간이다. 재건축·재개발은 사업이 시작됐다고 곧바로 주택이 늘어나지 않는다. 관리처분과 이주, 철거를 거친 뒤 공사를 시작하고 준공해야 입주할 수 있다. 그 사이 기존 주택은 먼저 시장에서 사라진다. 착공 물량과 입주 물량을 같은 공급으로 볼 수 없는 이유다. 이주가 한꺼번에 몰리면 전월세 시장에도 영향을 줄 수 있다. 재건축 아파트 3000채가 철거되면 그곳에 살던 집주인과 세입자 상당수가 주변에서 새 거처를 찾아야 한다. 새 아파트 4000채가 완공돼 주택 수가 1000채 늘어나는 것은 몇 년 뒤의 일이다. 장기적으로는 주택이 늘지만 공사 기간에는 오히려 그 지역에서 사용할 수 있는 집이 줄 수 있다. 특히 이주 가구는 직장과 학교 문제 때문에 살던 곳에서 멀리 떨어지려 하지 않는 경우가 많다. 강남권 정비사업 이주가 강남권 전세 수요로 이어질 가능성이 제기되는 것도 이 때문이다. 정비사업 속도를 높일수록 사업장별 이주 시기를 조정하고 주변 전월세 공급 상황을 함께 살펴야 한다는 지적이 나오는 배경이다. 서울시도 이 문제를 의식하고 있다. 정비사업장의 이주 시기가 특정 기간에 집중되지 않도록 주변 전월세 시장과 비아파트 공급 상황 등을 함께 점검한다는 방침이다. 전문가들 사이에서는 대규모 사업장의 경우 이주민이 일정 기간 거주할 수 있는 임대주택을 확보하는 방안도 거론된다. ◆ 31만호보다 ‘순증 물량과 입주 시점’ 봐야 서울의 주택 공급 문제를 재건축·재개발 찬반으로 나누면 실제 정책 효과를 놓치기 쉽다. 정비사업을 지나치게 묶어두면 서울에서 새 아파트를 공급할 수단이 줄어든다. 반대로 사업을 한꺼번에 밀어붙이면 철거와 이주가 겹치면서 몇 년간 공급 공백이 커질 수 있다. 착공 목표만으로도 공급 효과를 모두 설명하기 어렵다. 기존 주택이 몇 채인지, 새로 몇 채를 짓는지, 실제 늘어나는 주택이 몇 채인지, 이주는 언제 시작해 입주는 언제 가능한지를 함께 봐야 한다. 같은 3000호짜리 재건축이라도 기존 2500호를 허물고 짓는 사업과 기존 1500호를 허물고 짓는 사업의 공급 효과는 크게 다르다. 서울시는 2031년까지 31만호 착공을 목표로 정비사업의 속도를 높이고 있다. 정부 역시 8·13 대책을 통해 정비사업 절차를 일부 완화했다. 이제 정책의 성패는 착공 숫자를 얼마나 크게 제시하느냐보다 사업 과정에서 사라지는 주택을 어떻게 메우고 실제 늘어나는 주택을 얼마나 빨리 입주시킬 수 있느냐에 달려 있다. 재건축·재개발을 공급대책으로 평가하는 기준도 그곳에 맞춰질 필요가 있다. 몇 채를 짓겠다는 숫자보다 몇 채가 더 생기고, 그 집에 언제 들어갈 수 있는지를 보여주는 것이 먼저다.2026-08-20 07:39:07
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![[데스크 칼럼] 재건축 풀자는 서울시, 정부와 공급 시간표부터 맞춰라](https://image.ajunews.com//content/image/2026/08/19/20260819103557105613_518_323.jpg)
[데스크 칼럼] 재건축 풀자는 서울시, 정부와 공급 시간표부터 맞춰라 서울 집값을 잡겠다며 공급을 늘리겠다는 데 정부와 서울시의 처방은 다르다. 서울시는 재건축·재개발 규제를 더 풀어야 한다고 하고 정부는 규제 완화가 집값부터 밀어 올릴 수 있다고 맞선다. 공급을 늘리자는 목표는 같은데 방법은 제각각이다. 지난 18일 국무회의에서도 이런 차이가 그대로 드러났다. 오세훈 서울시장은 재건축·재개발 사업을 가로막는 규제를 풀어달라고 요구했다. 이재명 대통령은 공급을 늘리더라도 집값 폭등 가능성을 키워서는 안 된다는 취지로 제동을 걸었다. 서울시는 서울 안에서 공급을 늘리려면 정비사업을 빼놓을 수 없다고 본다. 틀린 얘기가 아니다. 대규모 신규 택지를 찾기 어려운 서울에서 재건축과 재개발은 현실적으로 가장 큰 공급 수단 가운데 하나다. 정부는 규제를 풀었다가 집이 지어지기도 전에 가격부터 뛸 수 있다고 걱정한다. 실제 재건축 규제 완화는 사업성이 좋아질 것이라는 기대를 키워 해당 단지 가격을 먼저 움직일 수 있다. 공급과 가격 안정이 동시에 필요한 이유다. 그러나 서울시는 공급을 말하고 정부는 가격을 걱정하는 식으로 각자의 주장만 되풀이해서는 집이 빨리 지어지지 않는다. 서울시가 규제를 풀어달라고 하고 정부가 집값을 이유로 막는 동안 정비사업 일정은 그대로 늦어진다. 정부는 지난 13일 수도권에 23만호 이상을 추가 공급하겠다고 발표했다. 서울시도 2031년까지 253개 정비사업장에서 약 31만호를 착공하겠다고 한다. 숫자만 놓고 보면 공급 부족이 곧 해소될 것처럼 들린다. 그러나 23만호와 31만호는 당장 입주할 집 숫자가 아니다. 택지를 발표했다고 곧바로 아파트가 생기는 것도 아니고 착공했다고 바로 사람이 들어가 사는 것도 아니다. 공급 효과는 결국 입주 시점에 나타난다. 서울시의 31만호도 자세히 볼 필요가 있다. 서울시 계산으로 기존 주택 멸실분을 빼면 순증 물량은 약 8만7000호다. 게다가 31만호는 입주가 아니라 착공 목표다. 규제를 풀어달라고 요구하려면 그 규제를 풀었을 때 사업기간을 몇 년 줄일 수 있는지, 실제 입주는 언제 가능한지까지 내놔야 한다. 31만호라는 큰 숫자만 앞세워서는 시민이 체감할 공급 시점을 알 수 없다. 정부도 집값을 자극할 수 있다는 말만 되풀이해서는 안 된다. 서울시가 요구한 규제 가운데 투기를 자극할 가능성이 큰 조치와 사업기간만 늘리는 규제를 가려내야 한다. 모두 묶어서 막아둘 이유는 없다. 이주비 대출과 조합설립 동의율, 용적률 규제는 목적과 효과가 서로 다르다. 투기 억제에 필요한 규제는 유지하더라도 인허가와 사업 추진을 불필요하게 늦추는 규제는 손볼 수 있다. 공급 대책이라면 그 정도의 구분은 있어야 한다. 서울시는 재개발 조합설립 동의율 완화와 이주비 대출 규제 개선, 용적률 확대 등을 요구해 왔다. 자체적으로 공사비 검증 절차를 손보고 정비사업 기간을 줄이려는 조치도 내놓고 있다. 정부가 서울시 요구를 받아들이지 않겠다면 다른 방법으로 사업기간을 줄일 방안을 내놔야 한다. 집값 불안을 이유로 기존 규제를 유지하면서 동시에 공급을 크게 늘리겠다고만 하면 두 정책은 충돌할 수밖에 없다. 서울시도 규제 완화만으로 공급 문제가 풀리는 것처럼 말해서는 안 된다. 재건축과 재개발이 한꺼번에 속도를 내면 기존 주택이 먼저 철거되고 대규모 이주가 시작된다. 새 아파트가 완공되기 전에 전월세 시장부터 흔들릴 수 있다. 정비사업의 속도를 높이려면 이주 대책도 함께 짜야 한다. 어느 지역에서 언제 이주가 시작되는지, 주변 전월세 수요는 얼마나 늘어나는지, 입주 물량은 언제 나오는지를 한꺼번에 관리하지 않으면 공급 확대 과정에서 또 다른 주거 불안을 만들 수 있다. 정부와 서울시가 맞춰야 할 것도 바로 이 대목이다. 어느 지역에서 몇 호를 공급하고 언제 인허가를 끝내며 언제 이주시키고 언제 착공할지를 하나의 일정표에 올려야 한다. 입주 시점까지 보여줘야 시민도 공급을 믿는다. 서울시는 정비구역 지정과 인허가를 쥐고 있다. 정부는 법과 세제, 금융 규제를 갖고 있다. 서울시가 인허가를 앞당겨도 정부 규제가 그대로면 사업기간은 줄지 않고 정부가 규제를 풀어도 서울시 행정이 늦으면 공급은 나오지 않는다. 지금처럼 서로 다른 계산을 하면 결과는 뻔하다. 정부가 대규모 공급 숫자를 발표하면 서울시는 현실성이 떨어진다고 하고 서울시가 규제 완화를 요구하면 정부는 집값을 걱정한다. 그 사이 사업 일정만 늦어진다. 주택 공급은 정치적 주도권을 다툴 사안이 아니다. 서울시장은 서울에 집을 더 지을 책임이 있고 국토교통부는 그 집이 실제로 지어질 수 있도록 제도를 설계할 책임이 있다. 대통령은 두 기관이 같은 방향으로 움직이도록 조정해야 한다. 정부와 서울시가 서로 다른 처방전을 내놓는 동안 부담은 시민에게 돌아간다. 재건축은 늦어지고 신규 택지는 발표 이후에도 실제 공급 시점을 알기 어렵다. 집을 기다리는 무주택자와 실수요자에게 공급 계획은 숫자가 아니라 시간의 문제다. 오세훈 시장이 규제를 풀어달라고 요구했다면 정부는 풀 수 있는 규제와 지켜야 할 규제를 나눠 답해야 한다. 정부가 가격 불안을 걱정한다면 서울시는 규제 완화 뒤 시장 과열을 어떻게 관리할지 함께 내놔야 한다. 서로에게 숙제만 던져서는 공급 일정이 빨라지지 않는다. 수도권 23만호든 서울 정비사업 31만호든 사람이 들어가 살아야 공급이다. 발표한 숫자가 많다고 주택난이 해결되는 것은 아니다. 몇 년 뒤 나올 집을 얼마나 앞당길 수 있는지가 성패를 가른다. 정부가 공급 숫자를 발표하고 서울시가 규제 완화를 외치는 동안 집은 지어지지 않는다. 서울시가 어느 사업을 언제 착공할지 내놓으면 정부는 그 일정에 맞춰 무엇을 풀고 무엇을 지킬지 답해야 한다. 이주와 전월세 대책도 같은 일정에 맞춰야 한다. 공급정책의 성패는 23만호나 31만호라는 숫자가 아니라 입주 날짜로 판가름 난다. 정부와 서울시는 서로 다른 처방전을 내놓을 때가 아니다. 서울에 집을 언제 지을지부터 맞춰야 한다.2026-08-19 14:00:00
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![[데스크칼럼] 조희대 대법원장, 이제 거취로 답할 때다](https://image.ajunews.com//content/image/2026/08/19/20260819102040417520_518_323.jpg)
[데스크칼럼] 조희대 대법원장, 이제 거취로 답할 때다 노태악 대법관 후임 후보는 지난 1월 21일 이미 4명으로 압축됐다. 대법관후보추천위원회가 후보를 추려 조희대 대법원장에게 넘겼다. 조 대법원장이 한 사람을 골라 제청하면 되는 단계였다. 그런데 제청은 이뤄지지 않았다. 노 대법관은 후임 없이 3월 3일 퇴임했다. 조 대법원장은 당시 기자들에게 대통령실과 협의하고 있다며 제청이 늦어지는 이유를 설명했다. 그 뒤에도 대법관 자리는 계속 비어 있었다. 조 대법원장은 8월 18일에야 손봉기 대구지법 부장판사와 김성수 서울고법 부장판사를 새 대법관 후보로 제청했다. 노태악 전 대법관 후임 후보가 압축된 지 209일 만이다. 이번에는 방식도 달랐다. 대통령실과 사전 조율을 거치지 않은 것으로 알려졌다. 종전처럼 대통령을 직접 찾아 제청하지도 않고 서면으로 후보를 올렸다. 3월에는 대통령실과 협의하고 있어 제청이 늦어진다고 했다. 8월에는 그 협의 없이 제청했다. 협의 없이도 할 수 있는 일이었다면 대법관 자리를 다섯 달 넘게 비워둔 이유부터 설명해야 한다. 헌법 제104조는 대법관을 대법원장의 제청으로 국회의 동의를 얻어 대통령이 임명하도록 정하고 있다. 대통령과 사전에 합의해야 한다는 규정은 없다. 누구를 제청할지는 대법원장의 권한이고 그 권한을 제때 행사할 책임도 대법원장에게 있다. 대통령과 대법원장의 의견은 다를 수 있다. 그래서 헌법은 권한을 나눠놨다. 대법원장은 제청하고 대통령은 임명하며 국회는 동의 여부를 판단한다. 헌법이 권한을 나눈 것은 의견이 다를 때 책임까지 미루라는 뜻이 아니다. 사법부 독립을 내세워도 달라질 것은 없다. 대통령이 원하는 사람을 제청하라는 얘기가 아니다. 대통령과 의견이 다르다면 대법원장이 자신의 판단대로 후보를 제청하고 그 결과에 책임지면 된다. 그것이 헌법이 대법원장에게 독자적인 제청권을 준 취지다. 조 대법원장은 후보가 추려진 뒤에도 결정을 미뤘다. 그러다 이흥구 대법관의 9월 7일 퇴임이 다가오자 두 명을 한꺼번에 제청했다. 국회 인사청문과 임명동의 절차를 감안하면 대법관 두 자리의 동시 공석 가능성까지 만들어졌다. 재판 지연을 줄이겠다던 대법원이 정작 최고법원의 구성조차 제때 갖추지 못했다. 후보가 없었던 것도 아니고 법이 막은 것도 아니다. 제청권자가 결정을 미뤘다. 그 결과다. 더 심각한 것은 이런 논란이 대법관 인사에서 처음 나타난 일이 아니라는 점이다. 조희대 대법원장 체제에서 재판의 속도와 전원합의체 운영을 두고 이미 여러 차례 비슷한 의문이 제기됐다. 이재명 대통령의 공직선거법 사건은 소부에 배당된 당일 전원합의체로 넘어갔다. 회부 9일 만에 파기환송됐다. 대법원에서 좀처럼 보기 어려운 속도였다. 김건희씨 사건에서는 반대의 장면이 나왔다. 소부가 두 차례 선고기일까지 잡았는데 두 번째 선고를 하루 앞두고 사건을 전원합의체로 넘겼다. 한 사건에서는 전에 없던 속도를 냈고 다른 사건에서는 잡아놓은 선고가 멈췄다. 사건마다 적용 법리와 사실관계는 다르다. 그렇다고 최고법원의 절차와 시간까지 아무런 설명 없이 달라져도 된다는 뜻은 아니다. 대법원이 사건마다 다른 속도와 방식을 택했다면 그 차이를 국민이 납득할 만큼 설명했어야 했다. 이번 대법관 인사에서도 비슷한 일이 되풀이됐다. 대통령실과 협의 중이라며 시간을 끌다가 다섯 달이 지나자 협의 없이 제청했다. 재판에서 불거졌던 기준과 설명의 부재가 대법관 인사에서도 이어졌다. 법원은 국민에게 절차를 지키라고 요구하는 기관이다. 제출기한을 넘기면 책임을 묻고 법이 정한 절차를 어기면 그 효력을 인정하지 않는다. 법원의 최고 책임자라면 자신의 권한을 행사할 때부터 더 엄격해야 한다. 대법원장은 판결문만 쓰는 자리가 아니다. 전국 법원을 이끌고 대법관을 제청하며 사법행정 전체를 책임지는 헌법기관의 장이다. 대법원이 정상적으로 돌아가도록 만드는 일도 대법원장의 몫이다. 그런 자리에서 대법관 한 자리를 다섯 달 넘게 비워뒀다. 제청 지연 이유로 대통령실과의 협의를 들었지만 마지막에는 그 협의 없이 후보를 올렸다. 사법부 수장에게 요구되는 일관성과 책임 있는 판단을 보여줬다고 하기 어렵다. 조 대법원장은 지난 3월 한국 사법부의 신뢰도가 미국보다 높다는 국제조사 결과를 거론했다. 사법 신뢰를 숫자로 말할 때가 아니었다. 국민이 납득하지 못하는 일이 거듭되면 그 이유를 설명하고 결과에 책임지는 일이 먼저다. 재판의 속도에서 시작된 논란은 전원합의체 운영을 거쳐 대법관 인사까지 이어졌다. 기준에 대한 의문은 쌓였고 이를 풀어줄 설명은 부족했다. 이제 개별 사건의 판단 차이로 넘길 단계는 지났다. 대법원장이 사법 신뢰를 지키기는커녕 불신의 중심에 섰다면 임기를 채우는 것이 책임은 아니다. 대법원장의 자리가 사법부의 권위를 지키는 자리가 아니라 사법부 신뢰를 갉아먹는 자리가 돼서는 안 된다. 사법부의 권위는 대법원장이 자리를 지킨다고 유지되지 않는다. 국민이 대법원의 판단과 절차를 믿을 때 유지된다. 그 신뢰를 흔든 책임은 사법부 수장이 져야 한다. 사법부를 지키려면 조희대 대법원장이 물러나야 한다.2026-08-19 10:27:57
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장윤기 사건 뒤 경찰 수사 논란…10월 檢 직접 보완수사 폐지 여고생 살해범 장윤기 사건을 처음 수사한 경찰은 장씨에게 단순 살인 혐의를 적용해 검찰에 송치했다. 이후 경찰청 국가수사본부 특별수사단이 당시 수사 과정을 다시 조사하면서 수사팀장이 성범죄 목적을 의심할 정황을 제대로 반영하지 않고 케이블타이를 압수하지 말라는 지시를 한 것으로 파악됐다. 검찰에 사건 기록을 추가로 보내라는 지시를 따르지 않은 정황도 확인돼 해당 수사팀장은 증거인멸·직무유기·직권남용권리행사방해 혐의로 검찰에 송치됐다. 18일 법조계에 따르면 검찰은 사건을 넘겨받아 추가 수사를 벌였다. 경찰이 확보하지 않았던 케이블타이를 찾고 기존 영상 자료를 다시 분석한 뒤 강간 목적 살인 혐의를 적용했다. 장씨는 지난 7월 법정에서 성범죄 목적으로 피해자를 살해했다는 공소사실을 인정했다. 경찰 수사와 검찰의 추가 수사를 거치면서 범행 동기와 적용 혐의가 달라진 사건이다. 경찰 내부에서는 당시 수사 방향에 국가수사본부의 지휘가 있었다는 주장도 나왔다. 경찰 특별수사단과 광주지검은 지난 7월 21일 국수본 관련 부서를 압수수색했다. 국수본이 당시 수사에 어느 정도 관여했는지는 현재 진행 중인 수사를 통해 확인해야 한다. 장윤기 사건 이후 경찰의 초동수사와 지휘·감독 방식도 다시 논란의 대상이 됐다. 오는 10월 2일부터는 형사사법 절차가 크게 달라진다. 개정 형사소송법 시행으로 검사의 사건 인지 직접수사권과 경찰 송치 사건에 대한 직접 보완수사의 법적 근거가 사라진다. 경찰 수사가 부족하다고 판단해도 검사가 직접 압수수색이나 피의자신문 등을 통해 증거를 보강할 수 없게 된다. 검사의 사건 확인 기능이 모두 없어지는 것은 아니다. 검사는 공소제기나 재수사 요구 여부를 판단하기 위해 피의자와 사건관계인, 전문가, 사법경찰관 등의 의견을 듣는 방식으로 사실관계를 확인할 수 있다. 경찰 수사가 부족하면 보완수사를 요구하고 불송치 결정이 위법하거나 부당하다고 판단하면 재수사를 요구할 수도 있다. 형사 실무에서는 이 두 절차의 차이가 작지 않다. 사건관계인의 설명을 듣고 기존 기록을 검토하는 것과 압수수색을 통해 새로운 자료를 확보하거나 디지털 포렌식, 계좌추적 등을 통해 추가 증거를 찾는 것은 다른 절차다. 전자는 이미 확보된 사실관계를 확인하는 성격이 강하고 후자는 수사를 통해 새로운 증거를 확보하는 과정이다. ◆ 첫 수사 방향 따라 확보하는 증거도 달라져 실제 형사사건에서는 수사 초기 어떤 혐의를 염두에 두느냐에 따라 조사 범위부터 달라진다. 사기사건이라면 어느 계좌까지 추적할지, 성범죄 사건이라면 휴대전화와 CCTV를 어느 범위에서 확보할지, 공범 가능성이 있다면 누구를 참고인으로 조사할지가 달라진다. 처음 수사 방향을 잘못 잡으면 이후 보완수사를 하더라도 확보하지 못하는 증거가 생길 수 있다. CCTV는 보관 기간이 지나면 삭제될 수 있다. 휴대전화나 컴퓨터 자료 역시 시간이 흐르면서 삭제되거나 변경될 수 있고 참고인의 기억도 시간이 지나면 흐려진다. 재수사 제도가 있다고 해도 첫 수사 당시 확보하지 않은 증거까지 모두 되살릴 수 있는 것은 아니다. 장윤기 사건에서도 이런 문제가 드러났다. 경찰 자체 조사에서는 당초 수사 과정에서 케이블타이 압수와 성범죄 가능성을 둘러싼 판단에 문제가 있었던 것으로 파악됐다. 이후 검찰이 추가 증거를 확보하고 기존 자료를 다시 살피면서 적용 혐의가 달라졌다. 정부와 여당은 검사의 직접 보완수사를 없애는 대신 경찰 수사에 대한 다른 통제 수단을 강화했다는 입장이다. 경찰이 정당한 이유 없이 보완수사 요구를 따르지 않으면 담당 경찰관의 직무배제나 징계를 요구할 수 있도록 했다. 공정한 수사를 기대하기 어려운 경우 다른 수사기관에 사건을 넘기도록 요구할 수 있는 규정도 마련했다. ◆ 불송치에 이의 제기하려면 수사 내용부터 알아야 피해자의 불복 절차도 보완됐다. 경찰이 불송치 결정을 내리면 피해자는 이의를 제기할 수 있고 수사기록 열람·등사 제도도 이용할 수 있다. 살인·강도 등 특정강력범죄 피해자에 대한 국선변호사 지원 대상도 지난 6월 확대됐다. 형사사건을 맡는 변호사들 사이에서는 이의신청 제도가 실제로 작동하려면 불송치 이유와 수사 내용을 피해자가 충분히 알아야 한다는 지적이 나온다. 경찰이 어느 증거를 조사했고 무엇을 근거로 혐의가 없다고 판단했는지 알아야 빠진 수사를 지적할 수 있기 때문이다. 불송치 이유가 간략하거나 수사기록을 충분히 확인하기 어렵다면 이의신청서를 구체적으로 작성하기도 쉽지 않다. 국가인권위원회도 경찰의 불송치 통지를 둘러싼 문제를 지적한 적이 있다. 인권위는 2022년 경찰이 불송치 이유를 고소인이 이해하기 어려울 정도로 짧게 적어 통보한 사건에서 알권리가 침해됐다고 판단했다. 불송치 결정에 이의를 제기할 권리가 있더라도 그 이유를 충분히 알지 못하면 권리 행사에 제약을 받을 수 있다는 취지다. 피해자 국선변호사도 수사 과정에서 피해자를 돕고 의견서를 제출하거나 추가 수사를 요청할 수 있다. 다만 변호사가 직접 압수수색을 하거나 피의자를 조사하고 계좌를 추적할 권한은 없다. 피해자에게 변호사를 지원하는 제도와 별도의 수사기관이 직접 증거를 확인하는 제도는 역할이 다르다. ◆ "검찰 권한 분산"과 "경찰 통제" 함께 살펴야 직접 보완수사 폐지에 찬성하는 쪽에서는 검찰에 집중됐던 수사와 기소 기능을 분리해야 한다고 본다. 검사가 경찰 수사를 다시 직접 하는 방식은 수사·기소 분리 원칙과 맞지 않고 보완수사 요구와 재수사 요구를 통해서도 충분한 통제가 가능하다는 주장이다. 검찰의 과잉수사와 별건수사 논란을 줄이기 위해 역할을 나눌 필요가 있다는 견해도 있다. 반대하는 쪽에서는 경찰 수사를 다른 기관이 직접 다시 확인할 수 있는 통로가 줄어든다는 점을 지적한다. 경찰의 판단이 잘못됐을 때 같은 경찰 조직에 다시 수사를 맡기는 방식과 검찰이 별도로 증거를 확인하는 방식에는 차이가 있다는 것이다. 장윤기 사건처럼 첫 수사의 방향과 증거 확보 과정 자체가 논란이 된 사건이 이런 주장의 근거로 거론된다. 피의자의 권리도 함께 살펴야 한다. 경찰 수사에 문제가 있다고 해서 재수사를 반복하면 혐의가 없는 피의자가 같은 사건으로 장기간 조사를 받을 수 있다. 수사를 제대로 바로잡는 절차와 사건을 적정한 시점에 끝내는 절차가 함께 마련돼야 피해자와 피의자 어느 한쪽의 권리만 희생되는 일을 줄일 수 있다. 경찰 내부 통제가 작동한 사실도 있다. 장윤기 사건의 부실수사 의혹을 경찰 특별수사단이 직접 조사했고 관련 경찰관을 입건해 검찰에 넘겼다. 국수본의 관여 여부까지 수사 범위를 넓힌 만큼 경찰 내부의 감찰과 수사 기능이 향후 어떤 결론을 내리는지도 지켜볼 부분이다. ◆ 10월 이후 첫 시험대는 실제 사건 10월 이후에는 경찰의 첫 수사와 검찰의 보완수사 요구, 재수사 요구가 실제 사건에서 어떻게 맞물리는지가 중요해진다. 법에 여러 통제 수단을 두더라도 현장에서 보완수사 요구가 얼마나 구체적으로 이뤄지고 경찰이 이를 얼마나 충실히 이행하는지에 따라 결과가 달라질 수 있다. 피해자가 불송치 이유와 수사기록을 어느 정도 확인할 수 있는지도 실효성을 판단할 기준이 된다. 수사·기소 분리는 검찰에 집중된 권한을 나누기 위해 추진됐다. 동시에 경찰이 맡는 수사의 비중이 커지는 만큼 경찰 수사의 정확성과 내부 감독, 외부 통제도 그에 맞춰 작동해야 한다. 장윤기 사건은 새 제도 시행을 앞두고 경찰 초동수사와 이를 바로잡는 절차를 함께 점검하게 만든 사례가 됐다. 개정 형사소송법 시행까지 두 달이 채 남지 않았다. 검사의 직접 보완수사가 사라진 뒤 경찰의 잘못된 판단을 보완수사 요구와 재수사 요구만으로 얼마나 바로잡을 수 있는지, 반대로 불필요한 재수사가 반복되지 않도록 피의자의 권리를 어떻게 보호할지가 새 수사체계의 첫 시험대가 될 전망이다.2026-08-18 10:58:13
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![[데스크칼럼] 가뭄 끝에 기록적 폭우, 기후재난 대책을 평균값에 맞춰선 안 된다](https://image.ajunews.com//content/image/2026/08/18/20260818100452140178_518_323.jpg)
[데스크칼럼] 가뭄 끝에 기록적 폭우, 기후재난 대책을 평균값에 맞춰선 안 된다 이달 초까지만 해도 경남은 비를 기다렸다. 8월 2일 정부는 밀양댐의 가뭄 단계를 ‘경계’로 올렸다. 밀양댐 저수율은 33%까지 떨어졌고 올해 댐 유역 강우량은 예년의 52%에 그쳤다. 6월 21일 이후 내린 비만 따지면 예년의 12% 수준이었다. 정부는 밀양강과 낙동강 물을 대신 끌어오고 농업용수 공급량까지 줄였다. 농촌 사정도 다급했다. 6월부터 7월 말까지 경남에 내린 비는 162㎜로 평년의 33%에 불과했다. 밀양지역 저수지 저수율은 32.6%까지 내려갔다. 농림축산식품부 장관이 현장을 찾아 가뭄 대책을 점검할 정도였다. 그런데 불과 보름 뒤 상황은 정반대로 바뀌었다. 15일부터 17일까지 거제에는 900㎜가 넘는 비가 쏟아졌다. 평년 여름철에 내릴 비와 맞먹는 양이 사흘 만에 내렸다. 17일에는 한 시간에 124.5㎜가 퍼부었다. 1972년 거제에서 기상 관측을 시작한 이후 시간당 강수량 최고 기록이다. 기상청은 이를 200년에 한 번 나타날 수준의 강우로 분석했다. 통영에서도 시간당 97.4㎜가 내려 관측 이래 최고 기록을 갈아치웠다. 가뭄을 걱정하던 땅이 며칠 만에 물에 잠겼고 거제에서는 산사태가 아파트를 덮쳐 인명피해까지 났다. 이제 가뭄과 폭우를 서로 다른 재난으로만 볼 때가 지났다. 문제는 비가 많이 오느냐 적게 오느냐가 아니다. 오랫동안 오지 않다가 짧은 시간에 한꺼번에 쏟아지는 것이 문제다. 물이 없을 때와 넘칠 때 사이의 간격도 갈수록 짧아지고 있다. 기상청의 장기 관측도 같은 방향을 가리킨다. 지난 113년 동안 우리나라의 연간 강수일수는 10년마다 0.68일씩 줄었지만 연강수량은 오히려 17.83㎜씩 늘었다. 비 오는 날은 줄었는데 내릴 때 더 많은 비가 쏟아진다는 뜻이다. 강수강도와 호우일수도 늘었다. 문제는 우리 방재시설과 재난대책이 이런 변화의 속도를 따라가고 있느냐다. 방재기준이 단순한 평균 강수량만으로 정해지는 것은 아니다. 확률강우량과 재현기간까지 따진다. 하지만 그 계산 역시 결국 과거 관측기록에서 출발한다. 과거 수십 년의 기후가 앞으로도 비슷한 범위에서 반복된다는 전제가 흔들리고 있다. 정부도 지난해 말 지역별 방재성능목표의 기초가 되는 확률강우량을 30년 빈도에서 50년 빈도로 높였다. 이에 따라 기존 50년 빈도 수준이던 방재성능목표가 평균적으로 100년 빈도 수준까지 올라가게 됐다. 극한호우가 잦아진 현실을 반영한 조치다. 그런데 기준을 고친 지 1년도 지나지 않아 거제에서는 200년 빈도로 평가되는 비가 내렸다. 방재기준을 고치는 속도보다 기후가 변하는 속도가 더 빠르다는 뜻이다. 재난대책은 바로 이 지점에서 다시 짜야 한다. 모든 하천과 하수관을 무작정 크게 만드는 방식에는 한계가 있다. 대신 기존 기준을 넘어서는 비가 반복되는 지역을 수시로 다시 살펴야 한다. 산사태 위험지역과 지하차도, 반지하 주택, 하천변 도로처럼 한 번 사고가 나면 인명피해로 이어질 가능성이 큰 곳에는 더 높은 기준을 적용해야 한다. 시설 확충이 어려운 곳은 통제와 대피 기준을 더 엄격하게 잡아야 한다. 거제처럼 한 시간에 100㎜가 넘는 비가 쏟아지면 배수시설만으로 막을 수 없는 상황이 생긴다. 하루 강수량보다 어느 지역에 몇 시간 동안 얼마나 집중될 것인지가 더 중요해졌다. 그때는 도로를 먼저 막고 주민을 먼저 대피시키는 것이 재난대책이다. 가뭄과 홍수 대책도 한 틀에서 다뤄야 한다. 비가 오지 않을 때는 댐과 저수지에 물을 확보해야 하지만 집중호우가 예상되면 홍수를 막기 위한 공간도 필요하다. 농업용 저수지와 다목적댐, 하천, 도시 배수시설을 제각각 관리해서는 대응 시기를 놓치기 쉽다. 물이 부족할 때와 넘칠 때를 하나의 물관리 문제로 보고 판단해야 한다. 이번 경남의 가뭄과 폭우가 그 필요성을 그대로 보여줬다. 물이 없어 농업용수 공급을 줄이던 지역에서 보름 뒤 산사태로 사람이 숨졌다. 가뭄대책과 수해대책을 각각 만들어 놓고 필요할 때 꺼내 쓰는 방식으로는 이런 재난을 따라가기 어렵다. ‘평년’이라는 말도 다시 봐야 한다. 평년은 과거 날씨를 설명하는 숫자이지 앞으로 닥칠 재난의 상한선이 아니다. 한 해 강수량이 평년과 비슷하더라도 한 달 가까이 비가 오지 않다가 하루 이틀 사이에 수백㎜가 쏟아진다면 주민이 겪는 기후는 전혀 다르다. 기후는 평균보다 양끝에서 더 거칠어지고 있다. 재난대책도 평균에서 벗어나야 한다. ‘평년에 얼마나 내렸는가’가 아니라 물이 오지 않을 때 얼마나 오래 버틸 수 있는지, 쏟아질 때 얼마나 큰 비까지 견딜 수 있는지를 물어야 한다. 과거 날씨의 평균으로 미래 재난을 막을 수 있는 시대는 끝났다.2026-08-18 10:05:53
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한강뷰 싸움인 줄 알았더니…조정호 609평 저택 부지에 들어간 '용산구 도로' 43평 서울 용산구 한남동에서 이중근 부영그룹 창업주와 조정호 메리츠금융지주 회장이 한강 조망권을 놓고 법정 다툼을 벌이고 있다. 이 회장은 조 회장이 짓고 있는 단독주택 때문에 한강 조망이 가려진다며 공사를 멈춰달라고 법원에 신청했다. 법원은 지난달 이를 기각했고 이 회장은 즉시항고했다. 용산구청을 상대로 조 회장 주택의 건축허가 무효확인 소송도 제기했다. 조 회장이 짓는 집은 지하 2층~지상 2층, 연면적 2014.19㎡로 약 609평에 이른다. 겉으로 보면 한남동에서 벌어진 재계 거물들의 ‘한강뷰 싸움’이다. 그러나 신축 부지를 들여다보면 조망권 분쟁 못지않게 눈길을 끄는 땅이 나온다. 2022년까지 용산구가 도로로 관리했던 한남동 743-61번지 143.7㎡, 약 43.5평이다. 이 땅은 용산구의회에서 두 차례 제동이 걸린 뒤 세 번째 심사에서 처분 절차를 통과했다. 이후 도로에서 대지로 바뀌어 조 회장에게 26억7117만원에 수의매각됐고 현재 그의 신축 저택 부지에 포함돼 있다. 두 회장의 조망권 다툼은 법정에서 결론이 날 문제지만, 지방자치단체 공유재산이 어떤 판단을 거쳐 개인 주택 부지로 넘어갔는지는 행정기관이 설명해야 할 사안이다. ◆ 조정호 집이 점유했던 구유지, 결국 조정호 소유로 한남동 743-61번지는 용산구가 1989년 서울시로부터 넘겨받아 도로로 관리해 온 땅이다. 일반인의 통행이 거의 없는 막다른 길이었고 남쪽 도로와는 약 15m의 높이 차이가 있었다. 나무와 수풀이 자라 사실상 공터처럼 남아 있었다. 용산구는 이런 사정을 근거로 앞으로도 도로 등 공공 목적으로 활용할 가능성이 낮다고 판단했다. 용도폐지에 앞서 이 땅 일부를 사용하고 있던 사람은 조정호 회장이었다. 조 회장이 2004년 지은 기존 주택 일부가 용산구 땅 9.5㎡를 점유하고 있었고 용산구는 2018년 측량 과정에서 이를 확인했다. 구청은 과거 5년분 변상금 830만원을 부과했고 조 회장 측은 2019년부터 정식 사용허가를 받아 사용료를 냈다. 이후 조 회장 측은 해당 도로의 용도폐지를 신청했다. 용산구는 2022년 3월 내부 검토를 거쳐 도로 용도를 폐지했다. 같은 해 11월 4일 지목은 도로에서 대지로 바뀌었고 일주일 뒤인 11월 11일 용산구는 143.7㎡ 전체를 조 회장에게 26억7117만원에 수의매각했다. 변상금 부과, 사용허가, 용도폐지, 수의매각은 각각 별개의 행정 절차다. 그러나 결과만 놓고 보면 조 회장 주택이 일부를 점유했던 구유지가 사용허가를 거쳐 용도폐지됐고 결국 조 회장 소유가 돼 새 저택 부지에 들어갔다. 각 단계가 어떤 판단과 자료에 근거해 이어졌는지는 행정기록으로 확인돼야 한다. ◆ 3월 보류, 6월 부결…9월 세 번째 심사에서 통과 용산구의 공유재산 처분 계획은 곧바로 의회를 통과하지 못했다. 용산구청장은 2022년 3월 4일 한남동 743-61번지 매각을 포함한 공유재산관리계획안을 구의회에 제출했다. 소관 행정건설위원회는 같은 달 16일 안건을 처리하지 않고 보류했다. 용산구는 석 달 뒤인 6월 다시 의회의 문을 두드렸다. 이번에도 통과하지 못했다. 당시 장정호 의원은 임기 말에 해당 안건을 처리하면 정치적 오해를 낳을 수 있다는 취지로 다음 의회에서 판단하도록 하자는 의견을 냈고 위원들이 합의해 부결 처리했다. 두 차례 의회 문턱을 넘지 못한 매각안은 새 의회가 출범한 뒤 다시 올라왔다. 용산구는 2022년 9월 해당 토지를 인접 토지 소유자에게 수의계약으로 처분한다는 내용의 공유재산관리계획안을 다시 제출했다. 세 번째 심사에서는 의회를 통과했고 두 달 뒤 조정호 회장과 매매계약이 체결됐다. 3월 보류와 6월 부결을 거친 안건이 9월에는 통과됐다. 그 사이 토지 이용 상태가 달라진 것인지, 공공재산으로 계속 보유해야 할 필요성에 새로운 판단이 있었던 것인지, 아니면 의회의 판단만 달라진 것인지 용산구는 기록으로 설명할 필요가 있다. 두 차례 제동이 걸렸던 안건이 세 번째에는 어떤 근거로 처리됐는지가 이번 매각 과정의 핵심 중 하나다. ◆ 매각가격보다 더 중요한 것은 처분 과정 매각가격은 26억7117만원으로 ㎡당 약 1859만원이다. 당시 개별공시지가보다 높았고 비슷한 시기 주변 토지 거래가격과도 큰 차이는 없었다. 이번 사안을 단순한 헐값 매각 문제로 볼 근거는 현재까지 확인되지 않았다. 오히려 관심을 둘 부분은 도로의 용도폐지와 수의계약 상대방 결정 과정이다. 용산구는 해당 토지의 위치와 형태, 이용 상태 등을 고려해 인접 토지 소유자에게 수의계약으로 처분하는 방식을 택했다. 당시 현장 보도에 따르면 이 땅은 조정호 회장 소유 주택뿐 아니라 홍석현 중앙홀딩스 회장 소유 주택과도 맞닿아 있었다. 다른 인접 토지 소유자의 매수 의사를 언제 어떤 방식으로 확인했는지, 143.7㎡ 전체를 조 회장에게 매각하는 방안 외에 다른 처분 방식도 검토했는지는 확인해야 할 부분이다. 국내 대형 금융그룹을 이끄는 현직 회장이 매수인이라는 이유만으로 행정처분의 적정성을 의심할 수는 없다. 반대로 매수인이 누구인지와 관계없이 지방자치단체 공유재산 처분에는 납득할 수 있는 근거가 있어야 한다. 특히 구유지 일부 점유가 확인된 사람이 이후 그 땅의 용도폐지를 신청하고 전체 부지를 수의계약으로 사들인 경우라면 행정기관의 설명은 더 구체적이어야 한다. ◆ 이중근, 조망권 넘어 건축허가까지 법정으로 용산구 도로의 처분 과정이 다시 관심을 받게 된 계기는 이중근 회장이 조정호 회장의 신축공사를 법정으로 가져가면서다. 이 회장은 지난 5월 14일 서울서부지법에 조 회장과 시공사 장학건설을 상대로 공사중지 가처분을 신청했다. 조 회장 주택이 들어서면 자신이 누리던 한강 조망이 침해된다는 주장이었다. 서울서부지법은 7월 27일 신청을 기각했다. 조 회장 주택이 이 회장 기존 자택의 정면이 아니라 대각선 방향에 있고 한강 조망이 모두 막히지는 않는 점 등이 판단에 반영됐다. 골조공사가 상당 부분 진행된 상황에서 공사를 중단할 경우 생길 수 있는 문제도 고려됐다. 이 회장은 다음 날 즉시항고했다. 이 회장 측은 한강 조망 외에 건물 높이 산정과 성토 과정의 행정절차도 문제 삼고 있다. 경사지에 들어서는 조 회장 주택의 높이를 계산할 때 기준 도로를 잘못 적용했다는 주장과 성토 과정에서 필요한 행정절차가 제대로 이뤄지지 않았다는 주장이다. 지난 6월에는 용산구청장을 상대로 조 회장 주택의 건축허가 무효확인 소송도 제기했다. 조 회장 측은 가처분 신청이 기각된 뒤 공사의 법적 정당성과 안전성이 객관적으로 입증됐다는 취지의 입장을 밝혔다. 그러나 가처분 재판부는 건축법 위반 가능성과 건축허가 하자에 대해서는 본안에서 판단할 사안이라며 결론을 내리지 않았다. 공사를 당장 멈출 필요가 없다는 판단과 건축허가 자체에 문제가 없다는 판단은 같은 것이 아니다. ◆ 2009년에는 이명희 집 공사 멈춰 세운 법원 이중근 회장이 한남동 자택 주변의 신축공사를 법정으로 가져간 것은 이번이 처음이 아니다. 2009년에는 이명희 신세계그룹 총괄회장 측과 한강 조망권을 놓고 맞붙었다. 당시 이 회장은 자신의 자택 앞에 이명희 회장 측이 짓고 있던 주택 때문에 한강 조망이 침해된다며 이명희 회장과 신세계건설 등을 상대로 공사중지 가처분을 신청했다. 신축주택은 이 회장의 딸 정유경 당시 조선호텔 상무가 거주할 목적으로 짓던 것으로 알려졌다. 이 회장은 용산구청을 상대로 건축허가 취소소송도 제기했다. 서울서부지법은 당시 이중근 회장의 가처분 신청을 받아들였다. 신세계 측 주택이 완공되면 이 회장 집에서 바라보던 남쪽 한강 조망 대부분이 가려질 것으로 봤다. 재판부는 고저차가 있는 부지의 지표면과 건물 높이 산정 방법에도 건축관계 법규 위반 소지가 있다고 판단했다. 이명희 회장 측이 이후 주택 높이를 낮추는 방향으로 건축계획을 조정하면서 분쟁은 마무리된 것으로 알려졌다. 17년 뒤 이 회장은 다시 같은 한남동에서 조망권과 건물 높이, 용산구의 건축행정을 법정으로 가져갔다. 이번 상대는 조정호 메리츠금융지주 회장이다. 이번에는 법원의 판단이 달랐다. 2009년 신세계 측 주택은 이 회장 자택의 한강 조망 대부분을 가릴 것으로 예상됐지만 조 회장 주택은 정면이 아닌 대각선 방향에 있다는 차이가 있었다. 이 회장이 2015년 추가로 매입한 나대지에 앞으로 주택을 지을 경우 정면 조망이 침해된다는 주장도 했지만 법원은 아직 건물이 없는 토지의 장래 조망까지 현재 단계에서 폭넓게 보호하기는 어렵다고 봤다. ◆ 두 번 막힌 안건은 왜 세 번째에 통과했나 이중근 회장과 조정호 회장 중 누구의 한강 조망이 얼마나 침해되는지는 법정에서 가릴 문제다. 건축허가가 관계 법령에 맞게 이뤄졌는지도 현재 진행 중인 행정소송에서 판단하게 된다. 두 사람의 다툼과 별도로 용산구가 보유했던 143.7㎡의 처분 과정은 행정기관이 설명해야 할 영역으로 남아 있다. 한남동 743-61번지는 33년 동안 용산구가 도로로 관리한 공유재산이었다. 조정호 회장 기존 주택이 이 땅 9.5㎡를 점유한 사실이 확인된 뒤 변상금과 사용허가 절차를 거쳤고 조 회장 측의 용도폐지 신청이 이어졌다. 매각을 위한 공유재산관리계획안은 2022년 3월 보류됐고 6월에는 부결됐다가 9월 세 번째 심사에서 통과했다. 이후 도로에서 대지로 지목이 바뀐 토지는 조 회장에게 26억7117만원에 수의매각됐다. 현재는 그의 연면적 609평짜리 신축 저택 부지에 포함돼 있다. 두 차례 의회에서 제동이 걸린 처분안이 세 번째에는 어떤 근거로 통과됐는지, 33년간 도로로 관리한 땅의 공공 기능이 끝났다고 판단한 근거가 무엇인지는 용산구가 밝힐 부분이다. 조정호 회장이 왜 이 땅을 사고 싶어 했는지는 사인의 이해관계다. 용산구가 왜 이 땅을 팔기로 결정했는지는 행정의 책임이다. 인접 토지 소유자가 복수였던 상황에서 143.7㎡ 전체를 조 회장에게 수의매각하기까지 어떤 검토가 있었는지도 같은 맥락에서 확인돼야 한다. 한강 조망권을 둘러싼 두 회장의 다툼은 법원이 결론을 낸다. 그러나 두 차례 의회에서 제동이 걸렸던 용산구 공유재산 43.5평이 세 번째 심사를 통과해 조정호 메리츠금융지주 회장의 한남동 저택 부지에 들어가기까지의 과정은 법원의 판단을 기다릴 일이 아니다. 처분 주체인 용산구가 당시 기록과 근거를 내놓고 설명할 문제다.2026-08-15 21:38:02
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![[데스크칼럼] 23만호 공급보다 더 어려운 것은 시간을 줄이는 일이다](https://image.ajunews.com//content/image/2026/08/14/20260814110301913571_518_323.jpg)
[데스크칼럼] 23만호 공급보다 더 어려운 것은 '시간'을 줄이는 일이다 정부가 다시 대규모 주택 공급 계획을 내놨다. 13일 발표한 ‘주택 신속공급 방안’의 핵심 숫자는 수도권 23만호+α다. 신규 공공택지를 찾고 기존 택지의 주택 수를 늘리는 한편 재건축·재개발과 민간 주택사업에도 금융 지원을 확대한다. 23만호는 상당한 물량이다. 그러나 숫자만 보고 공급 문제가 풀렸다고 판단하기는 이르다. 정부가 밝힌 23만호+α 가운데 2030년 이전 추가 착공이 예상되는 물량은 약 12만호+α다. 나머지는 지구 지정과 각종 절차를 거쳐야 구체적인 착공 시점을 알 수 있다. 정부가 발표한 23만호와 국민이 실제 들어가 살 수 있는 23만호 사이에는 긴 시간이 놓여 있다. 공급계획과 실제 공급은 같은 숫자로만 볼 수 없다. 택지를 발표했다고 집이 생기는 것은 아니다. 지구를 지정하고 토지를 보상한 뒤 각종 인허가를 거쳐야 한다. 도로와 학교 같은 기반시설도 마련해야 한다. 그제야 공사를 시작할 수 있고 다시 몇 년을 지어야 입주가 가능하다. 어느 단계에서 1년이 늦어지면 입주도 그만큼 밀린다. 주택 공급에서 결국 가장 어려운 문제는 시간을 줄이는 일이다. 정부도 이번 대책에서 이 문제를 의식했다. 공공택지의 후보지 발표부터 주택 착공까지 평균 68개월 걸리던 기간을 최단 37개월로 줄이겠다고 했다. 3기 신도시 등 기존 공공택지에서도 당초 계획보다 착공을 1~2년 앞당기겠다는 목표를 내놨다. 방향은 맞다. 이제 따져야 할 것은 계획표에서 줄인 31개월을 실제 사업 현장에서도 줄일 수 있느냐다. 주택사업의 일정은 정부가 정한 날짜만으로 움직이지 않는다. 대규모 택지는 토지보상부터 쉽지 않다. 보상가격을 둘러싼 갈등이 생기고 이주와 철거가 늦어질 수 있다. 환경평가와 교통대책, 지방자치단체 협의도 넘어야 한다. 관련 법을 고쳐야 하는 절차도 있다. 37개월이라는 목표를 세우는 것과 모든 사업장을 그 일정에 맞추는 것은 다른 일이다. 행정계획의 속도와 현장의 속도가 언제나 같지는 않다. 3기 신도시는 이미 이런 어려움을 겪었다. 2018년과 2019년부터 공급계획이 발표됐지만 사업지마다 토지보상과 인허가, 기반시설 문제로 일정이 밀렸다. 공급 물량은 일찍 발표됐지만 실제 입주는 훨씬 뒤로 넘어갔다. 주택 공급에서는 발표 시점보다 착공과 입주 시점이 훨씬 중요하다. 이번 대책의 37개월도 그대로 받아들여서는 안 된다. 37개월은 입주까지가 아니라 착공까지 걸리는 시간이다. 2026년에 발표한 신규 택지가 정부 계획대로 37개월 만에 착공한다고 해도 첫 삽을 뜨는 시점은 2029년 무렵이다. 그 뒤 아파트를 짓는 데 다시 수년이 필요하다. 상당수 물량은 지금 집을 구하는 무주택자나 세입자가 가까운 시일 안에 체감하기 어려운 공급이다. 문제는 지금 시장에 들어오는 집도 줄고 있다는 데 있다. 올해 상반기 전국 주택 인허가는 11만6611호로 지난해 같은 기간보다 15.8% 감소했다. 수도권 인허가도 줄었다. 실제 입주와 가장 가까운 준공 실적은 더 크게 떨어졌다. 전국 준공 물량은 10만3735호로 49.5% 감소했고 수도권도 47.6% 줄었다. 서울은 절반 넘게 감소했다. 몇 년 뒤 지을 집만 바라볼 상황이 아니다. 지금부터 1~2년 안에 시장에 나올 집이 부족해지고 있다. 2030년에 착공하는 1만호와 내년에 입주하는 1만호는 같은 1만호로 볼 수 없다. 집을 구해야 하는 사람에게는 장기 공급계획보다 가까운 시기에 실제 입주할 수 있는 집이 더 절실하다. 공급정책에서 물량과 함께 시간을 따져야 하는 이유도 여기에 있다. 발표 숫자와 실제 입주 물량 사이의 간격을 얼마나 줄이느냐가 중요하다. 앞으로 정부가 보여줘야 할 것도 달라져야 한다. 몇 만호를 더 공급하겠다는 발표만 되풀이할 것이 아니라 각 사업장의 착공과 입주 시점을 얼마나 앞당겼는지를 내놓아야 한다. 정책의 성과를 물량이 아니라 일정으로 확인할 수 있어야 한다. 공공택지라면 지구 지정과 토지보상, 환경평가, 인허가 가운데 어디에서 몇 개월을 줄였는지 공개할 필요가 있다. 일정이 늦어졌다면 무엇 때문에 밀렸고 새 입주 시점은 언제인지 밝혀야 한다. 그래야 시장도 정부의 공급계획을 실제 일정으로 받아들일 수 있다. 민간 주택사업도 빼놓을 수 없다. 수도권 주택 공급의 상당 부분은 결국 민간이 맡는다. 정부가 공공택지의 행정절차를 몇 달 줄이더라도 민간 건설사가 사업성이 없다고 판단해 착공을 미루면 전체 공급 속도는 올라가지 않는다. 공사비와 토지비가 오르고 PF 금융비용이 부담되는 상황에서 금융 지원만 늘린다고 모든 사업장이 움직이는 것은 아니다. 재건축·재개발도 조합 갈등과 공사비 분쟁이 장기화되면 일정이 몇 년씩 늦어진다. 공공의 행정절차만 줄여서는 공급 시계를 충분히 앞당기기 어렵다. 정부가 공급 숫자를 발표하는 일보다 어려운 것은 그 숫자를 실제 아파트로 바꾸는 일이다. 더 어려운 것은 그 시간을 몇 년씩 앞당기는 일이다. 이번 23만호 대책도 발표 당시의 숫자만으로 평가할 일이 아니다. 몇 년 뒤 실제로 몇 호가 착공됐는지, 예정했던 입주 날짜를 얼마나 지켰는지를 따져봐야 한다. 정부가 68개월 걸리던 착공 기간을 37개월로 줄이겠다고 한 것도 결국 공급 속도를 높이겠다는 약속이다. 그렇다면 앞으로 주택정책도 발표 물량보다 실제 공급 일정으로 평가해야 한다. 무주택자가 기다리는 것은 23만호라는 보도자료의 숫자가 아니다. 계약서를 쓰고 이삿짐을 들고 들어갈 수 있는 집이다. 주택 공급정책의 성적표도 이제 몇 호를 발표했느냐가 아니라 몇 년을 줄였느냐, 그래서 언제 입주할 수 있느냐로 매겨야 한다.2026-08-14 11:03:52
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![[데스크칼럼] 주택 공급 또 속도전, 이번에는 입주 날짜를 보여줘야](https://image.ajunews.com//content/image/2026/08/13/20260813091543487446_518_323.jpg)
[데스크칼럼] 주택 공급 또 속도전, 이번에는 '입주 날짜'를 보여줘야 정부가 다시 주택 공급에 속도를 내고 있다. 서울 준공업지역에서 추진 중인 약 2만7000가구의 사업을 앞당기고 도심 공공주택 복합사업을 통해 추가 물량을 확보하는 방안 등이 거론된다. 새 택지를 대규모로 내놓기보다 이미 확보한 부지와 진행 중인 사업의 시간을 줄이는 데 무게를 두는 모습이다. 그러나 정부가 발표하는 ‘공급’과 국민이 실제로 들어가 살 수 있는 집 사이에는 상당한 시간차가 있다. 몇 만가구를 공급하겠다는 발표만으로는 그 집이 아직 인허가 단계인지, 공사를 시작했는지, 몇 년 뒤 입주하는지 알기 어렵다. 집을 구하는 사람에게 중요한 것은 계획서에 잡힌 주택 수가 아니라 언제 열쇠를 받을 수 있느냐다. 정부는 지난해 공급 실적을 인·허가가 아닌 착공 기준으로 관리하겠다고 했다. 인·허가만 받아놓고 공사를 시작하지 않은 사업까지 공급 성과로 잡는 데 한계가 있다는 판단이었다. 2030년까지 수도권에서 135만가구를 착공하겠다는 목표도 제시했다. 공급 통계를 실제 공사에 가까운 단계로 옮긴 셈이다. 하지만 착공도 입주는 아니다. 오늘 공사를 시작한 1만가구와 내년에 사람이 들어가는 1만가구는 시장에서 전혀 다른 의미를 가진다. 아파트는 착공한 뒤 준공과 입주까지 수년이 걸린다. 집값과 전셋값을 걱정하는 사람에게 중요한 것은 몇 가구가 삽을 떴느냐보다 언제 새집이 시장에 들어오느냐다. 지난 1월 발표한 도심 주택 공급 대책만 봐도 공급 발표와 실제 입주 사이의 간격이 드러난다. 정부는 도심과 군부지, 공공시설 이전 부지 등을 활용해 6만가구를 공급하겠다고 했지만 일부 사업은 착공 목표 자체가 2028년 이후다. 성남 신규 공공주택지구 6300가구는 착공 목표가 2030년이다. 입주는 그보다 더 뒤다. 2030년에 공사를 시작할 주택까지 지금의 공급 물량으로 묶으면 국민이 체감하는 공급 시점은 흐려진다. 장기적으로 몇 가구를 지을 것인지와 앞으로 2~3년 안에 몇 가구가 실제 입주하는지는 따로 보여줘야 한다. 같은 1만가구라도 내년 입주 물량과 4년 뒤 착공 물량은 같은 공급이 아니다. 시장이 당장 보는 것도 2030년의 계획보다 2027년과 2028년의 입주 물량이다. 부동산R114 집계에 따르면 서울 아파트 입주 예정 물량은 2025년 3만7103가구에서 올해 2만5281가구로 줄고 2027년 1만8682가구, 2028년 1만3683가구까지 감소할 것으로 전망된다. 2028년 물량은 2025년의 40%에도 못 미친다. 실제 준공 물량도 크게 줄었다. 국토교통부 주택통계에 따르면 올해 상반기 서울 주택 준공은 1만5160가구로 지난해 같은 기간보다 52.1% 감소했다. 앞으로 공급하겠다는 집의 숫자는 늘어날 수 있지만 지금 시장에 도착하는 새집은 오히려 줄고 있다. 부동산 대책을 오래 지켜본 사람들에게 ‘몇 만호 공급’은 더 이상 낯선 숫자가 아니다. 정권이 바뀔 때마다 수도권에 몇십만가구를 짓겠다는 발표가 나왔고 공급 부족을 해소하겠다는 설명이 뒤따랐다. 그러나 국민이 기억하는 것은 발표한 숫자보다 늦어진 입주다. 택지를 발표하고도 보상이 늦어졌고 사전청약을 받은 뒤 본청약과 입주가 밀린 사례도 있었다. 시장이 정부의 공급 숫자를 곧이곧대로 받아들이지 않는 데는 이유가 있다. 정부 정책도 국민에게 한 약속이라면 언제 이행되는지 확인할 수 있어야 한다. 5만가구를 공급하겠다는 발표만 있고 사업별 착공과 입주 일정이 없다면 약속이 지켜졌는지조차 판단하기 어렵다. 행정은 목표를 발표하는 것으로 끝나는 것이 아니라 언제 현실이 되는지를 설명하고 그 결과로 평가받아야 한다. 그래서 공급 발표 방식부터 바꿔야 한다. 신규 공급 5만가구를 발표한다면 그 옆에 사업별 지구 지정 시점과 인허가, 착공, 준공, 입주 예정 시기를 함께 적으면 된다. 일정이 늦어졌다면 얼마나 밀렸고 무엇 때문에 지연됐는지도 공개해야 한다. 공급대책의 책임 기준도 달라져야 한다. 장관이 발표한 날 몇 만가구를 확보했다고 성과로 잡을 것이 아니라 실제 착공이 얼마나 이뤄졌고 예정된 날짜에 몇 가구가 입주했는지를 따져야 한다. 일정이 늦어졌다면 어느 단계에서 막혔고 누가 해결하지 못했는지도 밝혀야 한다. 그래야 공급대책에도 책임지는 사람이 생긴다. 이런 정보가 공개돼야 시장도 공급대책을 제대로 판단할 수 있다. 내년에 입주할 1만가구인지, 2030년에 공사를 시작할 1만가구인지 모른 채 총공급 물량만 받아들여서는 앞으로 집이 얼마나 부족한지 가늠하기 어렵다. 정부가 발표하는 숫자가 커도 국민의 불안이 쉽게 사라지지 않는 이유다. 속도전의 성과도 발표한 물량이 아니라 실제 일정으로 확인해야 한다. 행정절차를 얼마나 줄였는지보다 착공이 몇 달 앞당겨졌는지, 준공은 언제인지, 입주는 몇 년 몇 월부터 가능한지를 보여주는 편이 시장에는 훨씬 유용한 정보다. 공급대책은 발표할 때가 아니라 입주할 때 평가받아야 한다. 정부가 5만가구를 약속했다면 국민은 5만이라는 숫자와 함께 그 집에 들어갈 날짜도 알아야 한다. 일정이 늦어지면 이유와 책임도 밝혀야 한다. 수십 년 동안 반복된 ‘몇 만호 공급’ 발표가 시장의 믿음을 얻지 못한 이유도 여기에 있다. 이번에는 숫자를 더 크게 쓰는 대신 달력을 내놓아야 한다.2026-08-13 12:00:00
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'세종 우미린 센터파크', 전 주택형 1순위 마감… 평균 17.71대 1 우미건설이 세종특별자치시 행정중심복합도시 5-2생활권 S1블록에 공급하는 '세종 우미린 센터파크'가 1순위 청약에서 전 타입 청약을 마쳤다. 한국부동산원 청약홈에 따르면, 이달 11일(화) 진행된 '세종 우미린 센터파크' 1순위 청약접수 결과, 240가구 모집(특별공급 제외)에 4,250건이 접수되며 평균 17.71대 1의 경쟁률을 기록했다. 총 8개 주택형에서 청약을 받았으며, 모두 1순위에서 마감했다. 가장 많은 청약이 몰린 주택형은 모집 가구수가 가장 많았던 전용 84㎡A로, 78가구 모집에 1,771건이 접수돼 평균 22.71대 1의 경쟁률을 나타냈다. 전용 59㎡도 48가구 모집에 986건이 접수되며 20.54대 1을 기록했다. 이 같은 우수한 청약 성적의 배경으로는 오랜 공급 공백이 우선 꼽힌다. '세종 우미린 센터파크'는 세종시에 모처럼 공급되는 민간분양 단지로 견본주택 개관 전부터 수요자들의 관심을 모아왔다. 실제 앞서 10일(월) 진행된 특별공급에서도 436가구 모집에 총 1,608건이 접수되며 이 같은 주목도가 확인된 바 있다. 아울러 단지가 들어서는 5-2생활권의 입지가치도 관심 요인으로 거론된다. 5-2생활권은 학교와 공원, 공공청사, 주거시설이 하나로 어우러지도록 설계된 '공공시설 복합단지 특화권역'으로, 단지 인근에 초·중학교(예정)와 유치원(계획), 복합커뮤니티센터가 계획돼 있고, 약 3만7천㎡ 규모의 문화공원도 조성된다. 여기에 단지 인근 BRT 정류장을 통해 정부세종청사 등 지역 내 이동이 편리한 교통 여건도 갖췄다. 상품성도 관심 요인 중 하나다. 단지는 지상에 주차공간을 두지 않아 쾌적하고 안전한 보행 환경을 갖출 예정이며, 피트니스 클럽과 실내골프연습장, 스크린골프장 등 운동시설과 작은도서관, 남·녀 구분 독서실, 게스트하우스 등 커뮤니티 시설이 다양하게 조성된다. 분양 관계자는 “민간분양 아파트 공급이 뜸했던 세종시에 공급되는 새 아파트인 데다, 아이 키우기 좋은 입지여건, 우수한 상품성 등에 대한 수요자들의 관심이 높았다”며 “큰 성원을 보내주신 만큼 지역을 대표하는 랜드마크 단지로 조성할 것”이라고 밝혔다. 한편, '세종 우미린 센터파크'는 지하 2층~지상 최고 20층, 12개 동, 전용면적 45·59·84㎡, 총 676세대 규모다. 당첨자 발표는 19일(수)이며, 정당 계약은 8월 31일(월)부터 9월 3일(목)까지 나흘간 이뤄진다. 입주는 2029년 3월 예정이다.2026-08-13 09:37:39
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검찰 권력 쪼갠다더니…수사관 2567명 '슈퍼 중수청'이 온다 오는 10월 2일 검찰청이 문을 닫는다. 1948년 검찰청 설립 이후 78년 만이다. 검찰이 맡아온 주요 범죄 수사는 새로 출범하는 중대범죄수사청으로 넘어간다. 그런데 검찰의 비대한 권한을 나누겠다며 만든 중수청의 덩치부터 예사롭지 않다. 전체 정원은 2874명, 이 가운데 수사관만 2567명이다. 검사 정원보다 많은 수사 인력이 한 조직에 모인다. 중수청은 본청과 서울·수원·대전·대구·부산·광주 등 6개 지방청으로 꾸려진다. 본청은 전국 중대범죄 수사를 지휘·감독하고 지방청은 직접 사건을 수사한다. 서울지방수사청에만 1000명이 넘는 인력이 배치된다. 평소 50~60명 규모였던 과거 대검찰청 중앙수사부와 비교하면 조직 규모부터 크게 다르다. 검찰개혁은 한 기관에 수사와 기소 권한이 함께 몰려 있는 것이 문제라는 데서 출발했다. 그래서 검찰청을 없애고 수사는 중수청, 기소와 공소 유지는 공소청으로 나누기로 했다. 문제는 검찰에서 떼어낸 수사권 상당 부분이 다시 중수청 한 곳으로 모인다는 점이다. 중수청의 힘은 인원수에 그치지 않는다. 부패·경제·마약·방위사업·국가보호·사이버·법왜곡 범죄 등 7대 중대범죄를 직접 수사한다. 이들 범죄와 직접 관련된 범죄까지 수사 범위에 들어간다. 경찰 등 다른 수사기관이 맡고 있는 사건과 중수청 수사가 겹치면 사건을 넘겨달라고 요구할 수도 있다. 경찰은 정당한 이유가 없다면 이첩 요구에 응해야 한다. 검찰의 직접수사 권한을 줄이겠다고 시작한 개편이 중수청이라는 또 다른 대형 직접수사기관으로 이어지는 셈이다. 검찰에서 권한을 떼어냈다는 사실만으로 권력 분산이 끝나는 것은 아니다. 그 권한이 어디로 갔고 새 기관에 어느 정도의 권한이 모였는지를 함께 따져볼 필요가 있다. 경찰과의 관계도 과제로 남아 있다. 경찰은 원칙적으로 모든 범죄에 대해 1차 수사권을 갖는다. 중수청 역시 7대 중대범죄를 직접 수사한다. 같은 사건을 경찰과 중수청이 동시에 들여다보는 상황이 생길 수 있다는 뜻이다. 두 기관이 사건을 누가 맡을지를 놓고 협의하는 과정이 길어지면 수사 지연으로 이어질 수 있다. 범죄 피해자 입장에서는 자신의 사건을 어느 기관이 맡고 있는지부터 확인해야 하는 상황이 생길 수도 있다. 새로운 수사체계가 자리 잡으려면 사건이 겹쳤을 때 누가 우선해 수사하고 어느 시점에 사건을 넘길지에 대한 기준부터 분명하게 정리돼야 한다. 중수청을 누가 통제하는지도 중요한 문제다. 중수청은 행정안전부 소속이다. 행안부 장관은 일반적으로 중수청장과 소속 수사관을 지휘·감독할 수 있고 구체적인 사건에 대해서도 중수청장을 통해 지휘할 수 있다. 검찰개혁 과정에서 계속 제기됐던 문제 가운데 하나가 정치권력과 수사기관의 거리였다. 새로 만드는 수사기관에 장관의 지휘권을 어디까지 인정할 것인지를 놓고 논란이 이어지는 이유다. 중수청이 정치인이나 고위 공직자, 대기업을 수사할 때마다 행안부 장관의 지휘권 범위가 쟁점이 될 가능성이 있다. 경찰과 비교하면 차이도 눈에 띈다. 행안부 장관은 경찰 국가수사본부의 구체적인 사건 수사에 직접 관여할 수 없다. 반면 같은 행안부 아래 들어가는 중수청에는 장관의 수사지휘권이 인정된다. 같은 부처 아래 있는 두 수사기관에 서로 다른 기준을 적용하는 만큼 그 이유와 통제 기준을 구체적으로 정리할 필요가 있다. 중수청의 업무는 여기서 끝나지 않는다. 검사의 보완수사권을 폐지하면서 그 기능 일부까지 중수청이 맡는다. 경찰이 수사한 사건에서 부족한 부분이 발견되면 중수청 수사관이 다시 사건을 들여다볼 수 있도록 한 것이다. 보완수사를 누가 맡을지도 새 체계의 성패를 가를 변수다. 경찰과 공소청, 중수청 사이에서 사건 기록이 오가는 일이 늘어나면 수사가 길어질 수 있다. 반대로 역할 분담이 제대로 이뤄지면 각 기관의 전문성을 살릴 수도 있다. 출범 전까지 세 기관의 업무 경계를 얼마나 구체적으로 정리하느냐가 중요한 이유다. 부패·금융·마약·방위사업 범죄에는 전문적인 수사 역량이 필요하다. 동시에 전문 수사기관이 큰 권한을 갖는 만큼 그 권한을 견제할 장치도 함께 마련돼야 한다. 검찰의 권한 집중을 해소하기 위해 수사체계를 바꾸는 것이라면 새 기관에서도 권한의 범위와 통제 방식이 중요한 평가 기준이 될 수밖에 없다. 수사관 2567명과 전국 6개 지방청을 거느린 중수청은 10월 2일 출범한다. 직접 수사권뿐 아니라 다른 수사기관에 사건 이첩을 요구할 권한도 갖는다. 보완수사도 담당한다. 본청은 전국 지방청을 지휘하고 행안부 장관은 중수청장 등을 지휘·감독할 권한을 갖는다. 검찰청 폐지와 중수청 출범으로 수사체계의 큰 틀은 바뀐다. 이제 남은 과제는 중수청에 부여된 권한을 어떻게 견제하고 경찰·공소청과의 역할을 어떻게 나눌지 구체적으로 정리하는 일이다. 출범까지 남은 기간 동안 이 같은 제도적 장치를 얼마나 정교하게 마련하느냐가 새 수사체계의 안정적인 정착을 좌우할 전망이다.2026-08-13 09:03:47
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![[데스크 칼럼] 집값 잡겠다며 대출 막았더니…실수요자만 시장 밖으로](https://image.ajunews.com//content/image/2026/08/13/20260813080012314480_518_323.jpg)
[데스크 칼럼] 집값 잡겠다며 대출 막았더니…실수요자만 시장 밖으로 “한두 명 대출해 주면 이번 달은 끝입니다” 서울의 한 은행 직원이 주택담보대출 상담을 앞두고 한 말이다. 고객의 소득과 신용이 아무리 좋아도 지점에 배정된 한도를 다 쓰면 더 빌려줄 수 없다. 인터넷은행에서는 오전 6시 주담대 접수가 시작되자 신청자가 몰려 몇 분 만에 하루 한도가 소진된다. 집을 사려는 사람이 매물보다 대출 가능한 은행부터 찾아다니고 있다. 금융당국은 가계부채를 잡겠다며 은행권 대출 총량을 강하게 조이고 있다. 올해 금융권 가계대출 증가율 목표도 지난해보다 낮췄다. 은행들은 주담대 한도를 줄이고 대출 모집인을 통한 신규 접수를 막는 식으로 대응하고 있다. 연간 목표치가 빠르게 소진되자 하반기가 시작된 지 얼마 지나지 않아 대출 창구부터 좁아졌다. 가계부채가 지나치게 늘면 금융당국이 제동을 걸어야 한다. 다만 누구의 대출을 얼마나 줄일 것인지는 따로 따져야 한다. 지금은 소득이 충분하고 신용도가 높아도 은행의 한도가 차면 돈을 빌릴 수 없다. 차주의 위험을 살펴야 할 은행이 이번 달 대출 잔액부터 계산하는 상황이다. 부동산 시장에서는 이 문제가 더 직접적으로 드러난다. 현금 15억원을 가진 사람은 15억원짜리 아파트를 그대로 살 수 있다. 현금 9억원에 대출 6억원을 보태려던 사람은 대출 한도가 3억원으로 줄어드는 순간 거래를 접어야 한다. 규제가 강해질수록 돈을 빌려 집을 사려는 사람부터 시장에서 빠진다. 첫 집을 마련하려는 무주택자에게는 대출 2억~3억원의 차이가 더 크다. 부모에게 물려받은 재산이 많거나 이미 상당한 금융자산을 가진 사람은 대출이 줄어도 버틸 수 있다. 월급을 모아 종잣돈을 만들고 은행 돈을 보태 집을 사려는 사람은 그렇지 못하다. 같은 소득과 신용을 갖고 있어도 보유 현금이 적으면 집을 살 기회부터 줄어든다. 대출 규제가 집값을 누르는 동안 현금부자에게는 다른 시장이 열린다. 대출이 필요 없는 사람은 규제의 직접적인 영향을 받지 않는다. 특히 입지가 좋은 아파트처럼 수요가 꾸준한 곳에서는 대출이 막혔다고 모든 매수자가 사라지지 않는다. 대출이 필요한 경쟁자만 줄어드는 일이 생길 수 있다. 이미 계약한 사람의 사정은 더 다급하다. 집을 사기로 하고 계약금을 지급한 뒤 잔금대출을 알아보다가 은행 한도가 막혀 거래를 포기하는 사례가 나오고 있다. 토지거래허가를 신청하고 약정서까지 썼는데 돈을 구하지 못해 계약이 무산됐다는 현장 이야기도 들린다. 계약할 때 가능했던 자금계획이 잔금 직전에 뒤집히면 그 손실은 매수자가 부담한다. 부동산 매매는 수개월에 걸쳐 진행된다. 계약금과 중도금, 잔금 날짜가 정해지고 기존 주택 처분과 이사 일정까지 맞물린다. 매수자는 계약 전에 은행 상담을 받고 받을 수 있는 대출 규모를 계산한다. 계약 뒤 대출 한도가 갑자기 줄면 개인이 손쓸 방법은 많지 않다. 정책이 바뀐 대가는 결국 계약 당사자가 자기 돈으로 치른다. 정부는 서울과 수도권에 주택을 더 공급하겠다고 한다. 그린벨트 해제까지 검토하면서 몇 년 뒤 들어설 집은 늘리려 한다. 그런데 지금 집을 사려는 무주택자의 자금줄은 더 좁아지고 있다. 공급대책은 미래의 집을 늘리는데 금융정책은 현재의 실수요자를 시장 밖으로 밀어낸다. 두 정책이 따로 움직이면 실수요자는 집을 어디서 어떻게 사야 할지 계산하기 어려워진다. 차주의 상환능력을 따지는 제도는 이미 있다. DSR은 소득과 원리금 부담을 따져 대출 가능 규모를 정한다. 스트레스 DSR은 앞으로 금리가 오를 위험까지 반영한다. 이런 심사를 통과한 사람도 은행의 연간 총량이 찼다는 이유로 대출을 거절당한다면 DSR 심사의 의미부터 흐려진다. 가계부채를 관리하려면 상환능력이 떨어지는 대출을 더 엄격하게 가려내야 한다. 소득보다 빚이 지나치게 많거나 담보가치에 비해 대출 규모가 큰 경우를 조이는 방식이 맞다. 은행에 일정한 숫자를 주고 그 선을 넘지 말라고 하면 은행이 택할 수 있는 가장 쉬운 방법은 창구를 닫는 것이다. 당국과 은행은 그렇게 숫자를 맞출 수 있다. 하지만 대출이 막혀 계약을 포기한 사람의 손실은 그 숫자 밖에 남는다. 더구나 실수요자 피해가 커질 때마다 무주택자나 잔금대출에 예외를 붙이면 규칙은 갈수록 복잡해진다. 수억원이 오가는 주택 거래에서 대출 가능 여부를 정부 발표가 나올 때마다 다시 확인해야 한다면 시장의 예측 가능성도 떨어질 수밖에 없다. 집값을 잡으려면 과도한 빚으로 주택을 사는 수요를 억제해야 한다. 갚을 능력이 없는 사람에게 무리하게 돈을 빌려주는 은행도 막아야 한다. 그러나 대출이 필요한 사람부터 시장에서 밀어내면 남는 쪽은 자금력이 충분한 사람들이다. 거래량이 줄었다는 숫자만으로 그런 시장을 안정됐다고 부르기는 어렵다. 은행은 고객이 이번 달 몇 번째로 찾아왔는지를 볼 곳이 아니다. 그 사람이 빌린 돈을 갚을 수 있는지를 따져야 한다. 집값을 잡는다며 대출 문부터 닫으면 먼저 밀려나는 쪽은 무주택 실수요자다. 현금이 많은 사람만 남는 시장에서는 주거 사다리가 다시 놓이기 어렵다.2026-08-13 08:00:48
