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신반포19·25차 수주전, 금융조건 승부…삼성 '최저금리' vs 포스코 '분담금 제로' [경제일보] 삼성물산과 포스코이앤씨가 서울 서초구 신반포19·25차 재건축 수주전에서 금융 조건을 앞세운 경쟁에 돌입했다. 공사비나 설계뿐 아니라 금리, 이주비, 분담금 납부 방식 등 자금 구조 전반이 조합원 선택의 핵심 변수로 떠오른 모습이다. 5일 건설업계에 따르면 양사는 사업비 조달 방식부터 이주비 지원, 분담금 납부 조건까지 전반적으로 상반된 금융 전략을 제시하며 조합원 부담 최소화를 강조하고 있다. 삼성물산은 ‘안정성’과 ‘최저금리’를 앞세운 구조다. 회사는 사업비 전액을 한도 없이 최저 금리로 책임 조달하겠다는 조건을 제시했다. 여기에는 필수사업비뿐 아니라 추가 이주비, 임차보증금 반환 비용 등 사업촉진비까지 포함된다. 특히 사업촉진비는 전체 사업비에서 가장 큰 비중을 차지하는 만큼 금리 조건이 조합원 부담에 미치는 영향이 크다는 판단이다. 이주비 조건도 구체적이다. 삼성물산은 기본 이주비에 더해 추가 이주비를 포함한 LTV 100% 구조를 제안했다. 예를 들어 신반포25차 전용 34평의 종전자산평가액은 약 35억원 수준으로 예상되는데 해당 금액 수준 만큼 이주비를 지원하는 것이다. 이는 인근 신축 아파트 전세 시세(약 18억원)를 크게 웃도는 수준이다. 분담금 납부 방식 역시 차별화됐다. 삼성물산은 계약금과 중도금 부담을 없애고 입주 시점에 분담금 원금만 100% 납부하는 구조를 제시했다. 중도금 대출이나 이자 부담 없이 사업 기간 동안 금융 리스크를 최소화하겠다는 전략이다. 종전자산평가액이 분양가보다 높은 조합원에게는 분양 계약 완료 후 30일 이내 환급금 100% 지급을 약속했다. 입찰보증금 250억원 역시 시공사 선정 직후 CD+0% 금리의 사업비로 전환된다. 포스코이앤씨는 ‘분담금 제로’ 목표를 전면에 내세웠다. 핵심은 ‘Zero to One(021)’ 프로젝트다. 이 구조는 후분양 방식과 일반분양 수익 극대화를 통해 조합원 분담금을 사실상 발생시키지 않는 것을 목표로 한다. 이를 위해 포스코이앤씨는 사업비 전액을 CD-1% 금리로 조달하고 준공 시까지 물가 상승에 따른 공사비 인상 없이 고정하는 조건을 제안했다. 금리와 공사비 상승 리스크를 동시에 줄이겠다는 전략이다. 추가 제안도 내놓았다. 포스코이앤씨는 총 892억원 규모, 조합원 세대당 약 2억원의 금융지원금을 조기 지급하는 방안을 제시했다. 이 자금은 추가 이주비 대출을 대체하는 효과를 가져 조합원의 실제 금융비용을 낮추는 구조다. 결과적으로 조합원 선택은 체감 부담이 좌우할 가능성이 크다. 금리 안정성과 예측 가능성을 중시할지, 아니면 분담금 절감과 초기 자금 지원 효과를 선택할지에 따라 수주 결과가 갈릴 것으로 전망된다. 정비업계 관계자는 정비사업에서는 금리 0.1% 차이도 수천억원의 비용 차이를 만든다”며 “조합원 입장에서는 설계보다 금융조건이 더 중요한 판단 기준이 되고 있다”고 말했다.2026-05-05 08:00:00
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DL이앤씨, 공사비 넘어 '자금조건' 승부수…압구정5구역 금융 경쟁 본격화 [경제일보] 압구정5구역 수주전이 본격화되면서 건설사 간 경쟁 구도가 한층 복잡해지고 있다. 단순 공사비를 넘어 금융조건과 사업 구조 전반이 비교 대상으로 떠오르면서 조합원 체감 부담을 둘러싼 경쟁이 강화되는 모습이다. 특히 금리와 이주비, 분담금 납부 방식 등 자금 관련 조건이 핵심 변수로 부상했다. 29일 건설업계에 따르면 압구정5구역 재건축 사업의 시공권 확보를 놓고 현대건설과 DL이앤씨가 경쟁을 이어가고 있다. 양사는 설계와 브랜드 경쟁력뿐 아니라 사업 조건 측면에서도 차별화를 시도하며 조합원 공략에 나서고 있다. 최근 정비사업 시장에서는 금융환경 변화가 사업성에 미치는 영향이 커지면서 자금 조달 구조가 주요 평가 기준으로 자리 잡고 있다. 사업비 조달 금리와 이주비 조건, 분담금 납부 시점 등에 따라 조합원 개인의 부담이 크게 달라질 수 있기 때문이다. 공사비 수준이 일정 수준에서 수렴하는 상황에서는 금융조건이 실질적인 경쟁력으로 작용한다는 분석이 나온다. DL이앤씨는 이러한 흐름에 맞춰 금융비용 절감 구조를 중심으로 한 제안을 내놓았다. 필수사업비 금리를 COFIX 신잔액 기준 가산금리 0%로 제시해 사업 기간 동안 누적되는 이자 부담을 낮추는 방안을 담았다. 설계비와 정비사업 전문용역비, CM용역비 등 조합 사업비를 한도 없이 책임 조달하는 구조도 제안했다. 이주비 조건에서도 차별화를 시도했다. 기본 이주비 외에 총 이주비를 LTV 150%까지 확대 적용하는 방안을 포함했다. 추가 이주비 금리를 기본 이주비와 동일하게 적용하는 조건도 제시해 조합원이 체감하는 금융 부담을 낮추는 데 초점을 맞췄다. 회사 측은 이러한 조건을 적용할 경우 추가 이주비 20억원 기준 세대당 약 1억2000만원 수준의 금융비용 절감 효과가 가능할 것으로 보고 있다. 분담금은 조합원은 입주 시 100% 납부하거나 지급보증을 통해 입주 이후 최대 7년까지 납부를 유예할 수 있다. 이는 입주 시점의 현금 부담을 줄이고 자산 운용의 유연성을 확보할 수 있는 조건으로 해석된다. 환급금 지급 시기에서도 차별화가 이뤄졌다. DL이앤씨는 관리처분 및 조합원 분양계약 완료 이후 30일 이내 환급금을 전액 지급하는 방안을 포함했다. 사업 진행 과정에서 자금 회수 시점을 앞당겨 조합원의 현금 흐름을 개선하는 구조다. 회사는 이 같은 금융조건은 재무 안정성과 자금 조달 능력이 전제돼야 가능한 구조라고 설명했다. DL이앤씨는 시중은행과 증권사 등 주요 금융기관과 협약을 체결해 사업비 조달 기반을 확보한 상태며 신용등급 AA-와 부채비율 84.3% 등 재무 지표 역시 안정적인 수준을 유지하고 있는 것으로 알려졌다. DL이앤씨 관계자는 “압구정5구역만을 위한 최고의 조건을 제시하기 위해 조합사업비 조달부터 이주비, 분담금 유예, 환급금 지급 시점까지 조합원 자금 부담 전반을 다시 설계했다”며 “정비사업 역사상 유례가 없다고 자신할 만큼 압도적 조건을 제시했다”고 말했다.2026-04-29 11:06:07
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