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세제 혜택 받으려면 처분 서둘러야…등록임대·2주택 특례 축소 [경제일보] 정부가 주택 관련 세제 특례의 적용 기한과 요건을 조정하면서 등록 임대사업자와 일시적 2주택자의 매도 시계가 빨라지게 됐다. 조정대상지역 매입임대 아파트는 내년 말까지 팔아야 기존 양도소득세 중과 배제 혜택을 받을 수 있고 상생임대주택 특례도 올해 말 종료된다. 일시적 2주택자의 종전 주택 처분 기한 역시 3년에서 2년으로 줄어든다. 29일 정부는 국무회의에서 이 같은 내용을 담은 소득세법·법인세법·종합부동산세법·상속세 및 증여세법 시행령 개정안을 심의·의결했다. 지난달 발표한 ‘2026년 세제개편안’의 후속 조치로 개정안은 다음 달 1일부터 공포 및 시행된다. 가장 큰 변화는 조정대상지역에 있는 매입임대 아파트의 세제 혜택에 사실상 시한이 생긴 점이다. 앞으로는 2027년 12월31일까지 양도하는 경우에 한해 기존 혜택을 받을 수 있다. 다만 임대의무기간이나 재건축·재개발 일정 때문에 처분이 어려운 경우에는 별도의 유예기간을 둔다. 2027년 1월1일을 기준으로 의무 임대기간이 끝나지 않았다면 등록말소일부터 1년까지 기존 특례를 적용하고 중과 배제 기한이 끝나기 전에 재건축·재개발 절차가 진행된 경우에는 이전고시일부터 1년까지 기존 특례를 적용한다. 등록임대사업자가 자신이 거주하는 주택을 팔 때 적용받는 1세대 1주택 특례는 유지된다. 조정대상지역 매입임대 아파트의 등록이 말소되더라도 이후 5년 안에 거주주택을 양도하면 현행과 같이 관련 요건에 따라 1세대 1주택 특례를 받을 수 있도록 했다. 임대료를 5% 이내에서 올린 임대인에게 거주요건을 면제해주는 상생임대주택 특례는 예정대로 올해 종료된다. 현재는 일정 기간 상생임대를 한 경우 양도세 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제를 받을 때 필요한 2년 거주요건을 면제해주고 있다. 특례 종료 이후에도 이미 상생임대 요건을 충족한 주택에는 일정 기간 처분 기회를 준다. 상생임대차계약이 올해 말까지 끝난 경우 내년 12월31일까지 양도하면 거주요건을 면제받을 수 있고 이후 임대기간이 끝나는 주택은 종료 후 1년 이내에 양도해야 한다. 특례 적용은 늦어도 2029년 12월31일까지다. 조정대상지역 내 일시적 2주택자에게 주어지는 종전 주택 처분 기간도 3년에서 2년으로 줄어든다. 양도세는 올해 8월4일 이후 새 주택을 취득하고 10월1일 이후 종전 주택을 양도하는 경우부터 바뀐 규정이 적용된다. 종합부동산세 역시 일시적 2주택 특례 기간을 3년에서 2년으로 줄이되 기존 주택 취득 시점과 계약 시기에 따라 종전 규정을 적용하는 경과조치를 둔다. 지난달 3일 이전에 주택을 취득했거나 개정 전 매매계약을 체결하고 계약금까지 지급한 경우에는 기존 3년 규정을 적용받을 수 있다. 반면 지방 주택시장에 대한 세제 지원은 일부 연장된다. 비수도권 준공 후 미분양주택을 양도세 중과나 종부세 주택 수 산정에서 제외하는 특례의 적용 기한은 내년 12월31일까지 1년 늘어난다. 현재 시행령에서도 일정 요건을 갖춘 비수도권 준공 후 미분양주택은 종부세 주택 수에서 제외하도록 규정하고 있다. 이번 개정으로 등록임대주택과 상생임대주택, 일시적 2주택 모두 세제 혜택을 받기 위해 맞춰야 할 처분 시점이 한층 중요해졌다. 특히 임대차계약이나 의무임대기간이 남아 있는 주택은 같은 등록임대주택이라도 적용 기한이 달라질 수 있어 보유 기간과 계약 종료 시점을 함께 따져야 한다.
2026-09-29 17:02:41
토허구역 '세입자 있는 집' 실거주 유예…내년 말까지 연장 [경제일보] 토지거래허가구역에서 세입자가 거주 중인 주택을 무주택자가 매수할 때 적용되는 실거주 유예 범위가 넓어진다. 국토교통부가 올해 말까지였던 신청기한을 내년 말로 1년 연장하고 기존 임대차계약뿐 아니라 한 차례 갱신계약도 인정하기로 한 것이다. 국토교통부는 지난 5월 발표한 실거주 유예 조치의 신청기한을 기존 내년 12월 31일까지 연장한다고 17일 밝혔다. 관련 부동산 거래신고법 시행령 개정안은 오는 18일부터 입법예고를 거쳐 다음 달 1일부터 시행할 예정이다. 이번 조치는 지난 15일 여당 원내대책회의에서 제안된 내용을 반영했다. 다주택자 양도소득세 중과 한시 완화와 조정대상지역 매입임대 아파트 세제 혜택 단계적 폐지 등 세제개편 이후 거래 여건을 보완하고 임차인의 주거 안정을 함께 고려했다는 게 국토부 설명이다. 적용 대상은 다음 달 1일 시행일을 기준으로 임대 중이거나 전세권이 설정돼 있는 주택이다. 다만 실거주 유예를 신청한 경우에도 허가를 받은 뒤 4개월 안에는 주택 취득과 등기를 마쳐야 한다. 조정대상지역의 매입임대 아파트는 별도 기준을 적용한다. 의무 임대기간이 남아 있거나 투기과열지구 내 재건축·재개발 사업으로 조합원 지위 양도가 제한돼 세제 혜택 적용 시점이 뒤로 밀리는 경우 실거주 유예 신청기간도 이에 맞춰 조정된다. 의무임대 종료일이나 이전고시일 등부터 15개월 동안 신청할 수 있도록 하는 방식이다. 입주를 미룰 수 있는 기간도 늘어난다. 지난 5월 조치에서는 현재 임차인의 남은 임대차계약 기간까지만 실거주를 유예할 수 있었지만 앞으로는 갱신계약 1회, 최대 2년까지 추가로 인정된다. 갱신계약을 유예기간에 포함하려면 실거주 유예 신청 전에 갱신계약을 체결해야 한다. 갱신계약이 없는 경우에는 시행일 당시 임대차계약의 최초 종료일까지 입주를 미룰 수 있다. 이 경우 시행일부터 최대 2년까지 유예가 가능해 늦어도 2028년 9월30일까지는 입주해야 한다. 다만 매수자 자격과 거주의무는 종전과 동일하다. 실거주 유예를 신청하려면 올해 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지했어야 하며 유예기간이 끝난 뒤 실제 입주하면 2년 동안 거주해야 한다. 김이탁 국토교통부 1차관은 “이번 조치는 토지거래허가제의 실거주 원칙은 유지하면서 임대 중인 주택 거래 과정에서 발생하는 현실적인 어려움을 보완하고 임차인의 주거 안정성도 높이기 위한 것”이라며 “무주택 실수요자 요건과 2년간 거주 의무는 그대로 유지해 실수요 중심으로 거래가 이루어질 수 있도록 하고 투기적 수요는 철저히 차단할 것”이라고 말했다. 전문가들 사이에서는 이번 조치로 세입자가 있는 주택의 매매 가능성이 넓어지면서 일부 매물의 시장 유입에는 도움이 될 수 있다는 평가가 나온다. 다만 무주택 요건과 실입주 의무가 유지되는 만큼 거래량이 크게 늘거나 가격 흐름을 바꿀 정도의 영향으로 이어질지는 지켜봐야 한다는 분석이다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “실거주 원칙은 유지하면서 임차인이 있는 주택의 거래를 현실에 맞게 조정한 정책”이라며 “매매시장에서는 거래 가능한 매물 범위가 넓어지고 임대차시장에서는 세입자의 거주 안정성을 높이는 효과를 지켜볼 필요가 있다”고 말했다.
2026-09-17 13:29:47
"20년 임대하라"면서 세제혜택은 미정…누가 사업 뛰어드나 [경제일보] 정부가 20년 이상 운영하는 공공지원민간임대를 새로 도입했지만 민간 사업자의 참여를 좌우할 세제 지원 방안은 아직 정해지지 않은 것으로 나타났다. 장기간 자금이 묶이는 임대사업에 금융지원만 늘려 민간 자본을 끌어들일 수 있겠느냐는 지적이 나온다. 국토교통부는 7일 20년 이상 장기임대주택을 운영하는 법인 사업자에게 종합부동산세 합산배제 혜택을 주는 방안이 검토되고 있다는 보도와 관련해 “세제지원 사항에 대해 관계부처 협의가 진행된 바 없다”고 밝혔다. 정부는 지난달 13일 발표한 주택 공급대책에서 기존 10년 공공지원민간임대에 20년 이상 장기임대 유형을 추가했다. 청년과 신혼부부 등이 장기간 안정적으로 거주할 수 있는 임대주택을 늘리고 민간의 임대주택 공급을 끌어내겠다는 취지다. 정부가 내놓은 유인책은 우선 금융에 집중돼 있다. 20년형 사업의 주택도시기금 출자 한도는 총사업비의 11%에서 14%로 높이고 가구당 융자 한도도 최대 1억2000만원에서 2억원으로 확대한다. HUG 보증을 활용해 건설기간과 임대운영기간을 합쳐 최대 34년간 대출을 받을 수 있는 장기 모기지도 도입한다. 문제는 20년 임대사업의 수익성을 결정하는 변수가 금융비용에 그치지 않는다는 점이다. 임대주택을 20년 동안 보유하면 사업자는 그 기간 동안 보유세와 운영비를 감당해야 한다. 분양사업처럼 준공 뒤 분양대금으로 투자금을 회수할 수도 없다. 임대료 수입을 바탕으로 장기간 사업을 유지해야 하는 만큼 종부세와 재산세 등 보유 단계의 세금은 사업 수익률을 좌우할 수밖에 없다. 정부도 이런 문제를 모르고 있었던 것은 아니다. 2024년 신유형 장기민간임대 도입을 추진하면서 국토부는 20년 의무임대에 상응해 도시계획·세제·금융·택지 등에서 지원하겠다는 방침을 밝힌 바 있다. 실제로 지난달에도 국토부가 조정대상지역에서 법인이 신축주택을 매입해 장기임대할 경우 종부세 합산배제를 허용하는 방안을 검토했다는 보도가 나왔다. 그러나 세제 당국과의 협의가 원활하지 않아 8·13 대책에는 포함되지 않은 것으로 전해졌다. 정부가 금융 지원부터 먼저 확대한 이유도 장기임대사업의 낮은 수익성과 무관하지 않다. 업계에서는 임대료 수입만으로 20년간 사업을 운영하기 쉽지 않다는 목소리가 이미 나오고 있다. HUG가 내년 1분기 출시를 목표로 준비 중인 장기 모기지도 보증비율과 보증료, 취급 금융기관 등 구체적인 조건이 아직 공개되지 않았다. 민간 자본을 활용하는 임대주택 정책에서 사업자의 수익성을 무시할 수는 없다. 공공성을 높이기 위해 임대기간과 임대료에 제한을 두면 그만큼 사업자의 부담을 덜어줄 장치가 뒤따라야 한다. 지원이 지나치면 특혜 논란이 생기지만 지원이 부족하면 사업자가 들어오지 않는다. 과거 경험도 있다. 국회예산정책처는 민간참여형 임대주택 제도가 뉴스테이에서 공공지원민간임대, 신유형 장기임대로 바뀌는 과정에서 세제혜택과 임대료 규제, 공급조건이 계속 달라져 민간 사업자의 불확실성이 커졌다고 지적했다. 정책의 잦은 변경이 시장의 예측 가능성과 신뢰를 떨어뜨렸다는 것이다. 20년은 짧은 기간이 아니다. 정부가 원하는 것은 민간 사업자가 주택을 지어 잠시 임대하다 파는 사업이 아니라 수십 년간 임대주택을 보유하고 운영하는 시장이다. 그렇다면 사업자가 20년 뒤까지 수익과 비용을 계산할 수 있게 해주는 것이 먼저다. 20년이라는 임대기간은 정했는데 세금은 아직 관계부처 협의조차 시작하지 않았다면 사업자 입장에서는 계산기를 두드릴 기준부터 부족하다. 민간이 들어오지 않는 장기민간임대는 공급대책이 될 수 없다.
2026-09-07 09:18:11
8월 서울 주택사업 전망 20.3p 급락…대출·규제에 수도권 다시 '부정적' [경제일보] 서울과 경기의 주택사업 경기 전망이 한 달 만에 큰 폭으로 꺾이면서 수도권 전체 지수가 다시 기준선인 100 아래로 내려왔다. 서울은 20.3포인트, 경기는 22.0포인트 급락한 반면 비수도권은 소폭 개선돼 주택사업자들의 경기 판단이 지역별로 엇갈렸다. 13일 주택산업연구원에 따르면 8월 전국 주택사업경기 전망지수는 88.6으로 전월보다 0.7포인트 하락했다. 이 지수는 100을 넘으면 향후 경기를 긍정적으로 보는 사업자가 더 많고 100을 밑돌면 부정적 전망이 우세하다는 의미다. 하락은 수도권에 집중됐다. 수도권 지수는 전월보다 15.5포인트 떨어진 86.1을 기록했다. 서울은 113.1에서 92.8로 20.3포인트 내려 기준선 아래로 밀렸고 경기도 105.7에서 83.7로 22.0포인트 급락했다. 인천은 4.4포인트 낮아진 81.8로 조사됐다. 지난달까지만 해도 수도권은 집값 상승과 거래 회복 기대 등에 힘입어 101.6까지 올라 기준선을 넘어섰 바 있다. 서울과 경기 역시 각각 113.1, 105.7을 기록했지만 한 달 만에 사업자들의 판단이 다시 부정적으로 돌아선 것이다. 주산연은 주택 구입자금 관련 금융 여건 악화를 주요 원인으로 꼽았다. 주요 은행이 주택구입 대출 한도를 줄이고 금리를 높이면서 수요자의 자금 부담이 커진 데다 경기 일부 지역이 투기과열지구와 조정대상지역으로 추가 지정되면서 거래 제약에 대한 우려도 반영됐다는 분석이다. 이달 수도권 분양전망지수 역시 대출 축소와 금리 부담, 세제 개편에 따른 불확실성 등의 영향으로 큰 폭으로 하락했다. 비거주 1주택자와 초고가 주택을 대상으로 한 보유세 강화 논의도 사업자 심리에 영향을 미친 것으로 보인다. 매수자의 자금 조달 여건과 세 부담이 동시에 변할 수 있다는 경계감이 커지면서 수도권을 중심으로 관망세가 확대됐다는 평가다. 반면 비수도권의 지수는 89.1로 전월보다 2.5포인트 상승했다. 광역시는 0.2포인트 오른 91.7, 도 지역은 4.3포인트 상승한 87.2를 기록했다. 특히 광주는 호남 반도체 클러스터 조성에 따른 투자와 주택수요 확대 기대가 반영되며 16.1포인트 오른 110.5로 나타났다. 8월 전국 자금조달지수는 전월보다 5.2포인트 하락한 73.4에 그쳤다. 반면 자재수급지수는 원·달러 환율 하락과 국제유가 안정으로 수입 원자재와 운송비 부담이 일부 줄면서 2.1포인트 오른 95.3을 기록했다. 7월까지 수도권 주택가격과 거래 회복 기대가 사업심리를 끌어올렸다면 8월에는 금융과 규제 변수가 이를 다시 눌렀다. 특히 서울과 경기가 한 달 만에 기준선을 밑돈 만큼 향후 수도권 사업심리는 대출 여건과 규제 변화에 더욱 민감하게 움직일 것으로 보인다.
2026-08-13 11:15:30
세제개편안에 담긴 '매도 시한'…고가·비거주 주택 압박에 매물 늘까 [경제일보] 정부가 고가·비거주 주택의 보유 부담을 높이는 동시에 다주택자에게는 한시적인 매도 기회를 열었다. 세 부담이 본격적으로 커지기 전에 시장에 주택을 내놓도록 유도하겠다는 구상이다. 그러나 비거주 1주택자가 매도 대신 직접 입주하면 정부가 기대한 매물은 늘지 않고 전세 공급만 줄어들 수 있다는 우려가 제기된다. 4일 재정경제부와 부동산업계에 따르면 정부는 ‘2026년 세제개편안’을 통해 실거주 여부와 보유 가액을 부동산 과세의 주요 기준으로 삼기로 했다. 실거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제는 현행 12억원에서 14억원으로 높아진다. 반면 실제 거주하지 않는 1주택자는 9억원만 공제받는다. 주택 수에 따라 달랐던 종부세율도 2028년부터 보유 주택의 합산 가액을 기준으로 일원화한다. 공정시장가액비율과 세 부담 상한은 단계적으로 높여 고가주택 보유자의 세 부담을 늘린다. 양도소득세 역시 보유보다 거주에 혜택을 집중하는 방향으로 바뀐다. 1주택자의 장기보유특별공제는 장기거주소득공제로 전환된다. 2029년부터는 보유 기간에 따른 공제를 없애고 실제 거주 기간만 공제 대상으로 인정한다. 공제액에도 10억원의 한도가 적용된다. 정부는 보유세 강화와 함께 다주택자의 매도 퇴로도 마련했다. 조정대상지역 주택을 2년 이상 보유한 다주택자에 대한 양도세 중과세율을 2027년과 2028년 한시적으로 낮춘다. 보유 부담이 커지기 전에 주택을 처분할 시간을 주겠다는 것이다. 시장에서는 이번 개편이 다주택자와 비거주 1주택자에게 매도 시점을 제시한 것으로 해석한다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “매도하기에 가장 유리한 시기가 2027년”이라며 제도 시행 전 절세 매물이 집중될 수 있다고 내다봤다. 종부세 부담이 커지는 고가 다주택자와 장기 보유 고령층, 세제 혜택 종료를 앞둔 임대사업자를 중심으로 내년부터 매물이 늘어날 것이라는 전망도 나온다. 다주택자 양도세 중과 완화와 고령층의 지방 이전 지원이 맞물리면 수도권 주택 일부가 시장에 나올 수 있다는 것이다. 다만 매물 출회 효과는 지역별로 달라질 수 있다. 수요가 상대적으로 약한 수도권 외곽과 비규제지역에서는 매물이 쌓이면서 가격 조정 압력이 커질 수 있기 때문이다. 서울 핵심지는 신규 공급이 부족하고 대기 수요가 남아 있어 절세 매물이 나오더라도 단기간에 소화될 가능성이 있다. 고가주택 수요가 사라지기보다 가격대를 낮춰 이동할 가능성도 변수다. 강남권 초고가 주택의 세 부담이 커지면 실거주가 가능하면서도 상대적으로 가격대가 낮은 마포·용산·성동구 등으로 수요가 이동할 수 있다. 세제 개편이 특정 지역의 선호 집중을 완화하지 못하고 수요의 목적지만 바꾸는 결과로 이어질 수 있다는 의미다. 더 큰 변수는 비거주 1주택자의 선택이다. 이들의 경우 종부세 부담을 줄이기 위해 집을 파는 대신 직접 입주하는 방향을 선택할 수 있다. 매도하면 시장에 주택이 공급되지만 실입주를 택하면 기존 세입자가 집을 비워야 한다. 같은 세제 변화가 매매 물량을 늘리는 대신 전세 물량을 줄이는 방향으로 작용할 수 있는 것이다. 일각에서는 임대를 유지하는 집주인이 늘어난 보유세를 보증금이나 월세에 반영할 수 있다는 관측도 나온다. 비거주 1주택자의 실입주가 늘면 전세 물량이 줄고 보유세 부담까지 임대료로 전가되면서 임대차 시장의 불안이 커질 수 있다는 분석이다. 매물을 유도하려는 세제 개편이 전세의 월세화와 임차인의 주거비 상승을 앞당길 수 있다는 의미다. 이번 세제 개편안의 효과는 절세 매물이 어느 지역에서 얼마나 나오고 비거주 1주택자의 실입주가 전월세 공급을 얼마나 줄이느냐에 따라 갈릴 전망이다. 세 부담을 높이고 매도 시한을 제시하는 방식만으로 서울 핵심지의 공급 부족과 선호 집중을 바꾸기는 쉽지 않다. 매매시장 안정 효과가 임대차 불안으로 상쇄되지 않도록 공급 확대와 임대차 시장 보완책을 함께 마련하는 일이 남은 과제로 꼽힌다.
2026-08-04 10:09:24
보유세는 높이고 매도 퇴로는 열었다…정부, 종부세·양도세 동시 개편 [경제일보] 정부가 보유세 과세의 무게중심을 ‘몇 채를 가졌느냐’에서 ‘얼마짜리 주택을 보유했느냐’로 옮긴다. 고가 주택 한 채에 세제 혜택이 집중되는 구조를 줄이고, 실거주 여부에 따라 1주택자 부담도 다르게 매기겠다는 방향이다. 동시에 다주택자에게는 양도세 중과를 한시적으로 낮춰 보유 부담 증가에 따른 매물 출구를 열어주기로 했다. 정부는 3일 이 같은 내용을 담은 ‘2026년 세제개편안’을 발표했다. 개편안의 핵심은 종부세 세율 적용 기준을 보유 주택 수에서 과세표준 규모로 전환하는 것이다. 지금까지는 일정 구간 이상 3주택 이상 보유자에게 높은 세율을 적용했지만 앞으로는 주택 수와 무관하게 고가 주택일수록 높은 세율을 적용한다. 과세표준별 세율은 전반적으로 오른다. 과세표준 12억~25억원 구간은 1.3%에서 2.0%로, 25억~50억원은 1.5%에서 3.0%로 높아진다. 50억~94억원 구간은 2.0%에서 4.0%, 94억원 초과 구간은 2.7%에서 최고 5.0%로 상향된다. 과세표준 6억~12억원 구간도 문턱 효과를 줄이기 위해 1.0%에서 1.3%로 조정된다. 세율 인상은 단계적으로 이뤄진다. 정부는 내년에 중간 단계 세율을 먼저 적용한 뒤 2028년부터 중과 세율을 전면 적용할 방침이다. 종부세율 인상 효과가 실제 세 부담에 반영되도록 세부담 상한 비율도 현행 150%에서 200%로 높인다. 1세대 1주택자는 실거주 여부에 따라 세 부담이 갈린다. 실거주 1주택자의 종부세 과세 기준은 공시가격 12억원에서 14억원으로 완화된다. 시가 기준으로는 약 20억원 수준이다. 해당 주택에 거주하는 1세대 1주택자는 기본공제도 12억원에서 14억원으로 확대된다. 반면 비거주 1주택자의 기본공제는 12억원에서 9억원으로 줄어든다. 집을 한 채만 보유했더라도 실제 거주하지 않는 경우에는 세제 혜택을 줄이겠다는 뜻이다. 정부는 실거주 목적의 보유와 투자 목적 보유를 다르게 보겠다는 입장을 종부세 체계에 반영했다. 다주택자의 기본공제 방식도 바뀐다. 현행 9억원 기본공제 가운데 4억원만 일괄 적용하고 나머지 5억원은 전체 주택 가액 합계에서 거주 주택이 차지하는 비중만큼 공제한다. 다주택자라도 실제 거주 주택 비중이 작으면 공제 혜택이 줄어드는 구조다. 공정시장가액비율(FMV)도 오른다. 현재 60%인 비율은 3주택 이상 보유자나 조정대상지역 주택 보유자의 경우 내년 70%, 2028년 80%로 높아진다. 1세대 1주택자를 제외한 조정대상지역 보유자에게 적용되며 그 외 납세자는 내년부터 70%가 적용된다. 1세대 1주택자 세액공제는 보유 기간 중심에서 거주 기간 중심으로 재편된다. 기존에는 실제 거주 여부와 관계없이 15년 이상 보유하면 최대 50% 공제를 받을 수 있었지만 앞으로는 거주 5~9년 20%, 10~14년 40%, 15년 이상 50%로 공제 기준이 바뀐다. 전환 과정의 충격을 줄이기 위한 완충 장치도 둔다. 내년에는 기존 보유공제를 절반 수준으로 축소한 뒤 거주공제와 보유공제 중 더 큰 금액을 적용받도록 한다. 고가 주택일수록 세액공제 혜택이 과도하게 커지는 것을 막기 위해 공제액 한도도 신설한다. 내년 한도는 800만원, 2028년 이후에는 600만원이다. 양도소득세 장기보유특별공제도 실거주 중심으로 손질된다. 정부는 공제액에 별도 금액 한도를 두어 양도차익이 클수록 공제액이 계속 늘어나는 구조에 제동을 걸기로 했다. 장기보유특별공제 한도는 1년 유예를 거쳐 2028년 20억원, 2029년부터 10억원으로 낮아진다. 보유 기간 중심의 공제 방식도 거주 기간 중심으로 단계적으로 바뀐다. 현재는 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 1주택자에게 보유와 거주에 각각 연 4%씩, 10년 한도로 최대 80% 공제가 적용된다. 2029년부터는 보유 공제를 없애고 거주 기간에 연 8%를 적용해 최대 80%까지 공제받는 구조로 전환된다. 비조정대상지역 다주택자에게 적용되는 장기보유특별공제도 같은 방향으로 바뀐다. 현재 최대 30% 한도로 적용되는 보유 공제를 단계적으로 거주 공제로 변경한다. 고령자와 실수요자를 위한 납부 유예 요건은 완화된다. 1주택자가 집을 처분할 때까지 종부세 납부를 미룰 수 있는 소득 기준은 총급여 7000만원에서 8000만원으로, 종합소득은 6000만원에서 7000만원으로 높아진다. 만 65세 이상이면서 10년 이상 거주하고, 전년 소득 대비 당해 연도 보유세 비중이 10% 이상인 경우에도 납부 유예를 받을 수 있다. 종부세 강화와 함께 다주택자의 퇴로 마련을 위해 양도세 부담은 한시적으로 낮춘다. 조정대상지역 주택을 2년 이상 보유한 다주택자에게 적용되는 양도세 중과를 2028년까지 완화하기로 한 것이다. 종부세 부담이 커지는 만큼 집을 팔 수 있는 퇴로를 열어 시장에 매물이 나오도록 유도하려는 조치다. 2주택자가 조정대상지역 주택을 팔 경우 2027년에는 기본세율에 5%포인트, 2028년에는 10%포인트를 가산 적용한다. 3주택 이상 보유자는 2027년 10%포인트, 2028년 15%포인트를 추가한다. 현재는 2주택자에게 20%포인트, 3주택 이상 보유자에게 30%포인트를 중과하고 있다. 빨리 팔수록 세 부담이 줄어드는 구조다. 정부는 올해 5월 10일부터 법 개정 전까지 이미 조정대상지역 주택을 판 다주택자에게도 2027년 수준의 완화 세율을 적용하기로 했다. 이미 신고·납부한 경우에는 내년 5월 확정신고 때 차액을 받을 수 있다. 2029년부터는 다시 현행 중과세율로 돌아가 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 가산된다. 이번 개편은 보유 단계에서는 고가·비거주·다주택 부담을 높이고 양도 단계에서는 한시적으로 퇴로를 열어주는 방식에 초점이 맞춰졌다. 정부가 세제를 통해 ‘실거주 1주택 보호’와 ‘투기성 보유 억제’를 동시에 추진하겠다는 신호를 낸 셈이다. 관건은 종부세 강화가 초고가 주택 쏠림을 얼마나 줄이고, 양도세 완화가 실제 매물 출회로 이어질지다.
2026-08-03 18:52:50
규제 묶인 동탄·구리 숨고르기…서울 집값 상승세는 여전 [경제일보] 지난달 말 토지거래허가구역과 조정대상지역, 투기과열지구로 한꺼번에 묶인 화성 동탄과 구리 등 신규 규제지역의 아파트값 상승폭이 둔화했다. 다만 서울 아파트 매매가격은 11주 연속 0.2% 이상 상승 폭을 보였고 경기 남부 선호지와 규제지역 인근 일부 지역은 여전히 오름세를 이어가고 있다. 25일 한국부동산원 7월 셋째 주 전국 주간 아파트가격 동향에 따르면 지난 20일 기준 서울 아파트 매매가격지수는 전주보다 0.27% 상승했다. 전주 상승률 0.30%와 비교하면 오름폭은 0.03%포인트 줄었다. 상승폭은 다소 낮아졌지만 추세 자체는 꺾이지 않았다. 한국부동산원은 일부 지역에서 관망세가 나타나고 있지만 정주 여건이 좋은 주요 단지와 개발 기대감이 있는 지역을 중심으로 수요가 이어지며 상승 거래가 포착됐다고 설명했다. 이번 주 서울에서 가장 높은 상승률을 보인 곳은 성북구였다. 성북구는 0.47% 올라 길음동과 하월곡동 대단지를 중심으로 가격이 뛰었다. 노원구는 상계동과 중계동 중소형 단지 위주로 0.43% 상승했다. 중구는 신당동과 황학동 주요 단지 영향으로 0.42% 올랐고, 종로구는 무악동과 홍파동을 중심으로 0.40% 상승했다. 중랑구도 신내동과 상봉동 일대가 오르며 0.40% 상승률을 기록했다. 최근 서울 집값 상승은 강남권보다 비강남권과 중저가 지역의 오름세가 두드러진 점이 특징이다. 대출 규제로 고가 주택 진입 부담이 커지자 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역과 중소형 면적대로 수요가 이동하는 흐름이 이어지고 있다. 경기 아파트 매매가격은 0.17% 상승했다. 전주 0.21%보다 상승폭은 0.04%포인트 줄었다. 특히 규제지역으로 새로 묶인 일부 지역에서는 오름폭 축소가 확인됐다. 화성 동탄구는 전주 0.73%에서 이번 주 0.25%로 상승폭이 크게 낮아졌다. 구리도 0.31%에서 0.27%로, 용인 기흥구는 0.59%에서 0.49%로 오름폭이 줄었다. 하지만 화성 병점구는 0.32%에서 0.38%로 상승폭을 키웠고, 남양주는 0.26% 오르며 전주와 비슷한 흐름을 유지했다. 성남 분당구는 0.42%에서 0.58%로, 용인 수지구는 0.44%에서 0.50%로 상승폭이 확대됐다. 규제지역 안팎에서 수요가 재배치되는 양상이다. 전세시장도 강세가 이어졌다. 서울 아파트 전세가격은 0.27% 올랐다. 전주 0.28%보다 오름폭은 소폭 줄었지만 연간 누적 상승률은 6.01%로 매매가격 누적 상승률 6.03%와 거의 같은 수준까지 올라왔다. 한국부동산원은 임차 수요가 계속되는 가운데 역세권과 학군지 등 정주 여건이 좋은 단지를 중심으로 상승 계약이 체결되고 있다고 분석했다. 전세 물건 부족과 월세 부담이 맞물리면서 선호 지역 전세가격을 밀어 올리는 구조가 이어지는 것으로 풀이된다. 서울에서는 노원구 전세가격이 0.43% 올라 가장 높은 상승률을 보였다. 상계동과 중계동 일대가 상승을 이끌었다. 성북구는 돈암동과 길음동 대단지 위주로 0.42% 올랐고, 강북구는 번동과 미아동 주요 단지를 중심으로 0.39% 상승했다. 송파구도 잠실동과 신천동의 정주 여건이 좋은 단지를 중심으로 0.39% 올랐다. 경기 전세가격은 0.17% 상승했다. 용인 기흥구는 보정동과 신갈동 대단지 영향으로 0.60% 올랐고 광명시는 철산동과 하안동을 중심으로 0.52% 상승했다. 매매와 전세가 동시에 오르는 흐름은 실수요자 부담을 키우는 요인이다. 매매시장에서는 대출 규제 이후 중저가 지역과 경기 남부 선호지로 수요가 이동하고 전세시장에서는 임차 수요가 줄지 않으면서 가격 상승이 이어지고 있다. 규제지역 지정 이후 일부 지역의 매매 상승폭은 둔화됐지만 전세 불안과 주변 지역 상승세가 맞물릴 경우 서울·수도권 아파트 시장의 상승 압력은 당분간 이어질 전망이다.
2026-07-25 06:00:00
진미윤 교수 "공급 병목 풀어야 주거 안정"…인허가·착공 감소 진단 [경제일보] 국민 주거 안정을 위해서는 멈춰 선 주택 공급 흐름을 다시 정상화해야 한다는 진단이 나왔다. 인허가와 착공 감소가 준공·입주 물량 축소로 이어질 경우 집값뿐 아니라 전월세 등 주거비 전반의 불안 요인이 될 수 있다는 것이다. 최근 공급 감소 현상에 대해서는 정책 의지만으로 설명하기보다 금리 인상과 공사비 급등, 자재 조달 차질 등 대내외 여건 악화가 복합적으로 작용한 결과라는 분석도 함께 제기됐다. 진미윤 명지대 부동산대학원 교수는 23일 정부가 개최한 부동산 정책 대토론회에서 주택 공급 파이프라인 복원이 필요하다고 밝혔다. 인허가와 착공이 줄면 일정 시차를 두고 준공과 입주 물량도 감소할 수밖에 없어 중장기적으로 시장 불안을 키울 수 있다는 설명이다. 진 교수는 공급 감소가 단순히 새 아파트 부족에 그치지 않는다고 봤다. 인허가가 줄면 향후 시장에 나올 주택 물량이 감소하고 이는 기존 주택 매물 축소와 가격 상승 압력으로 이어질 수 있기 때문이다. 주거비 부담이 커질 경우 무주택자와 청년층, 신혼부부의 주거 사다리도 약해질 가능성이 있다. 특히 비아파트 공급 위축을 주요 위험 요인으로 짚었다. 다세대·연립주택 등 비아파트는 아파트보다 보증금과 월세 부담이 낮아 서민과 청년층이 활용해 온 주거 유형이다. 그러나 전세사기 이후 시장 신뢰가 무너지고 금융·세제 부담까지 겹치면서 신축 비아파트 공급 기반이 흔들리고 있다는 것이다. 해법으로는 신축 공급 회복을 위한 금융·세제 지원이 제시됐다. 프로젝트파이낸싱(PF) 경색과 공사비, 금리 부담으로 멈춘 사업장이 착공으로 넘어갈 수 있도록 지원하고 도심 중소형 주택과 임대용 비아파트 공급을 되살릴 필요가 있다는 취지다. 다만 투기 수요를 자극하지 않도록 입지와 수요, 사업성을 따진 선별 지원이 전제돼야 한다고 강조했다. 민간 정비사업도 공급 확대의 핵심 수단으로 평가했다. 재건축·재개발은 노후 주거지를 정비하고 도심 내 주택을 늘릴 수 있는 통로지만, 공사비와 금융비용, 조합 갈등, 분담금 부담이 사업 전 단계에서 병목으로 작용하고 있다는 지적이다. 진 교수는 단순한 용적률 인센티브만으로는 사업 정상화에 한계가 있다고 봤다. 정책 설계도 실제 공급 성과 중심으로 바꿔야 한다는 제언이 이어졌다. 착공과 준공 실적, 주택 순증 효과, 공공기여 규모 등을 기준으로 사업을 관리해야 한다는 것이다. 중앙정부와 지방자치단체, 공공기관이 공급 후보지 발굴부터 계획, 보상, 조성, 교통대책, 착공까지 전 과정을 통합 관리하는 실행 체계도 필요하다고 했다. 도시·건축 규제는 저이용 부지와 노후 건축물의 복합개발을 촉진하는 방향으로 유연하게 손볼 필요가 있다고 밝혔다. 다만 기반시설 확보와 기존 도시 기능 훼손 방지, 개발이익의 공공 환원 장치가 함께 마련돼야 한다고 덧붙였다. 임대주택에 대해서는 공공임대와 사적 전월세 사이의 공백을 메우기 위해 법인, 리츠, 재무적 투자자 등 전문 임대사업자를 육성하되 장기임대 의무와 임대료 안정, 임차인 보호를 함께 묶는 구조가 필요하다고 강조했다. 공공부문 역시 민간 공급 공백을 보완하는 데 그치지 않고 무주택 서민과 중산층을 위한 부담가능주택 공급자로 역할을 확대해야 한다고 했다. 조정대상지역과 투기과열지구, 토지거래허가구역 등 규제지역 지정은 투기 억제 효과가 있지만 거래 위축과 공급 감소, 국민 불편을 함께 낳을 수 있다. 진 교수는 시장 불안 지역에는 정밀하게 규제를 적용하되 해제 여부는 가격과 거래량, 대출 동향 등 객관적 지표를 바탕으로 판단해야 한다고 평가했다. 토론회에서는 이재명 대통령이 2022년 이후 인허가와 착공이 줄어든 배경을 묻는 장면도 있었다. 이에 대해 진 교수는 공급 위축을 단순한 행정 절차 문제로만 볼 수 없다고 설명했다. 통상 주택 인허가와 착공은 연말에 몰리는 경향이 있는데 금리 인상 이후 사업성이 급격히 나빠졌고 그 여파가 이후 공급 지표에 반영됐다는 것이다. 러시아·우크라이나 전쟁 이후 자재 조달 여건이 악화되고 공사비가 크게 오른 점도 인허가와 착공 감소의 배경으로 짚었다. 금리와 공사비, PF 조달 부담이 동시에 커지면서 건설사들이 신규 사업을 보수적으로 판단했고 이 흐름이 현재까지 이어지고 있다는 분석이다.
2026-07-23 10:59:44
수도권 규제지역 40곳으로 확대…비규제지역 '풍선효과' 재현되나 [경제일보] 정부가 경기 남부 반도체 벨트를 중심으로 추가 규제지역을 지정하면서 수도권 부동산 시장의 흐름 변화에 관심이 쏠리고 있다. 과거 규제 강화 이후 비규제지역으로 수요가 이동했던 ‘풍선효과’가 이번에도 반복될지 주목된다. 12일 업계에 따르면 국토교통부와 경기도는 지난달 30일 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 투기과열지구와 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 신규 지정했다. 이에 따라 수도권 규제지역은 기존 37곳에서 40곳으로 확대됐다. 서울 25곳은 그대로 유지됐으며 경기도는 12곳에서 15곳으로 늘어났다. 시장에서는 과거 사례를 근거로 비규제지역으로의 수요 이동 가능성을 점치고 있다. 지난해 10·15 부동산 대책 전후 30일간 경기 지역 아파트 거래량을 분석한 결과 비규제지역 거래는 6926건에서 1만1691건으로 약 68.8% 증가했다. 규제를 피하려는 실수요와 투자 수요가 동시에 이동한 결과로 해석된다. 당시에는 화성시가 938건에서 1932건으로 가장 큰 증가폭을 보였으며 고양시와 남양주시, 용인 기흥구, 구리시, 부천시 등에서도 거래가 크게 늘었다. 이들 지역 중 일부가 이번에 규제지역으로 편입되면서 남은 비규제지역이 새로운 대체 투자처로 부상할 가능성이 제기된다. 현재 시장에서는 고양시, 남양주시, 부천시, 김포시 등 서울 접근성이 높거나 광역 교통망이 구축된 지역이 유력한 대체지로 거론된다. 수도권 남부에서는 수원시 권선구 역시 관심 지역으로 꼽힌다. 규제지역에서는 청약 요건이 강화된다. 청약통장 가입 기간 2년 이상, 세대주 요건 충족, 최근 5년 내 당첨 이력 제한 등 까다로운 조건이 적용된다. 반면 비규제지역은 이러한 제한이 상대적으로 완화된다. 특히 전용면적 85㎡ 초과 주택의 경우 100% 추첨제로 공급돼 청약 가점이 낮은 수요자도 당첨 가능성이 있다. 금융 조건에서도 차이가 있다. 규제지역은 계약금 10%와 중도금 대출 보증 1건 제한이 적용되는 반면 비규제지역은 계약금 5%에 보증 2건까지 가능하다. 이러한 차이가 수요 이동을 자극하는 요인으로 작용하고 있다. 이 같은 상황에서 비규제지역에서 분양을 앞둔 신규 단지들에 대한 관심도 높아지고 있다. 롯데건설은 부천시 상동 일원에서 ‘상동역 롯데캐슬 시그니처’를 공급할 예정이며 호반산업은 김포 사우동에서 ‘호반써밋 풍무Ⅲ’를 선보인다. 남양주 진접2지구에서는 ‘남양주 진접 서한이다음’이 분양을 앞두고 있으며 GS건설은 오산 양산동에서 ‘오산헤리티지자이’를 공급할 계획이다.
2026-07-12 15:48:55
동탄·기흥·구리 규제에도 상승세 지속…인접 지역 풍선효과 조짐 [경제일보] 규제지역 지정 이후에도 경기 일부 지역의 집값 상승세가 꺾이지 않고 있다. 화성 동탄과 구리, 용인 기흥이 지난달 말 조정대상지역·투기과열지구로 묶였지만 구리와 기흥은 오히려 상승 폭이 커졌다. 토지거래허가구역 효력이 실제로 발생하기 전 막판 매수세가 몰린 데다 서울과 경기 주요 지역의 매수 심리가 여전히 식지 않은 영향으로 풀이된다. 11일 한국부동산원이 발표한 7월 첫째 주 주간 아파트가격 동향에 따르면 지난 6일 기준 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.30% 올랐다. 직전 주 상승률 0.27%보다 오름폭이 커졌다. 경기도도 0.19%에서 0.23%로 상승폭이 확대됐다. 수도권은 0.22%, 전국은 0.11% 상승했다. 지난달 30일 추가 규제지역으로 지정된 세 곳의 흐름은 서로 달랐다. 동탄구는 1.29% 올라 전주 1.46%보다 상승폭이 줄었지만 주간 기준 1%대 상승률을 유지하며 여전히 전국에서 가장 뜨거운 지역으로 남았다. 반송동과 영천동 대단지가 가격 흐름을 이끌었다. 기흥구와 구리시는 규제 발표 이후에도 상승세가 더 강해졌다. 기흥구는 직전 주 0.39%에서 이번 주 0.56%로 올랐다. 구리시는 0.30%에서 0.64%로 뛰며 상승폭이 두 배 이상 커졌다. 규제지역 지정만으로는 단기간에 매수세를 누르기 어렵다는 점을 보여주는 대목이다. 수요의 이동 조짐도 나타났다. 동탄과 맞닿은 생활권인 수원 영통구는 이번 주 1.19% 상승했다. 직전 주 0.41%에서 세 배 가까이 커진 수치다. 한국부동산원은 영통동과 망포동 일대에서 상승세가 뚜렷했다고 설명했다. 동탄의 가격 부담과 토허구역 지정 이후 상대적으로 접근 가능한 지역으로 수요가 이동한 것으로 풀이된다. 비규제 인접 지역의 가격도 들썩였다. 남양주는 0.16%에서 0.21%로 상승폭을 키웠다. 수원 권선구 역시 0.26% 올라 전주보다 소폭 확대됐다. 규제지역 지정 이후 주변 지역으로 매수 문의가 번질 수 있다는 우려가 일부 가격 지표로 드러난 것이다. 서울에서는 강남권보다 강북권의 상승세가 더 두드러졌다. 성북구는 0.51%, 구로구는 0.50% 올랐고 중랑구 0.39%, 광진구 0.38%, 강북구 0.37%, 동대문구 0.36% 등이 뒤를 이었다. 송파구와 강동구는 각각 0.34% 상승했다. 전세시장은 매매시장과 비슷한 방향으로 움직였다. 서울 아파트 전셋값은 0.31% 올라 전주 0.30%보다 상승폭이 소폭 커졌다. 수도권 전셋값은 0.20%, 전국은 0.12% 상승했다. 역세권과 학군지, 대단지를 중심으로 전세 수요가 이어지면서 상승 계약이 계속된 영향이다. 물론 이번 통계만으로 신규 규제 지정 효과를 판단하기에는 이른 시점이다. 토지거래허가구역 효력이 본격적으로 시장에 반영되기까지는 시간이 필요하기 때문이다. 다만 첫 주간 통계에서 기흥과 구리의 오름폭이 커지고 영통과 병점 등 인접 지역까지 강세를 보인 점은 수도권 주택 수요가 여전히 강하다는 신호로 읽힌다. 규제의 직접 효과보다 풍선효과와 대체 수요의 움직임을 함께 봐야 하는 국면이다. 부동산업계 관계자는 “토허구역 지정 직후에는 규제 적용 전후의 거래가 통계에 섞이기 때문에 단기 가격 흐름만으로 효과를 판단하기 어렵다”며 “다만 서울과 경기 주요 지역의 공급 부족 인식이 강한 만큼 매수세가 규제지역 밖으로 이동하는 흐름은 당분간 이어질 것 같다”고 말했다.
2026-07-11 06:00:00
서울 아파트값 73주 연속 상승…동탄은 한 주 1.46% 올라 [경제일보] 지난주 경기 화성시 동탄구 아파트값이 1%대 상승률을 유지하며 경기 남부권 강세가 이어졌다. 서울 아파트 매매가격은 상승폭이 소폭 줄었지만 73주 연속 오름세를 이어갔다. 전세가격도 꾸준히 오르면서 올해 서울 전세 누적 상승률은 매매 상승률과 비슷한 수준까지 올라섰다. 4일 한국부동산원이 발표한 6월 다섯째 주 주간 아파트 가격 동향에 따르면 지난달 29일 기준 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.27% 올랐으며 상승폭은 직전 주보다 0.03%포인트 줄었다. 지난해 2월 첫째 주 상승 전환한 뒤 73주 연속 오름세를 이어간 모습이다. 서울에서는 중저가 지역의 상승세가 여전히 두드러졌다. 도봉구가 0.37% 올라 가장 높은 상승률을 보였고 동대문구와 성북구가 각각 0.36%, 구로구 0.35%, 노원구 0.33%, 중랑구 0.32% 순이었다. 정비사업 추진 단지와 정책대출이 가능한 가격대, 역세권, 대단지로 실수요가 유입되면서 외곽·중위권 지역의 오름세가 이어진 것으로 풀이된다. 강남권은 지역별 흐름이 엇갈렸다. 송파구는 0.32% 올라 전주보다 상승폭이 0.03%포인트 커졌다. 반면 강남구는 0.21%로 0.14%포인트 축소됐고 서초구도 0.19%로 0.01%포인트 줄었다. 매수 문의는 이어졌지만 단기 상승에 따른 부담도 일부 반영된 것으로 보인다. 경기에서는 반도체 벨트 주변 지역의 강세가 계속됐다. 화성 동탄구는 1.46% 올랐다. 직전 주보다 상승폭은 0.19%포인트 줄었지만 올해 누적 상승률은 13.00%에 달했다. 특히 동탄역 인근 대단지를 중심으로 높은 상승률을 유지했다. 동탄과 함께 규제지역으로 지정된 용인 기흥구는 0.39% 상승했다. 전주보다 오름폭이 0.18%포인트 커졌다. 구리시는 0.30% 올랐다. 이 밖에 성남 수정구 0.43%, 성남 분당구 0.41%, 수원 영통구 0.41%, 안양 동안구 0.39%, 광명시 0.38% 등도 높은 상승률을 나타냈다. 경기 전체 아파트 매매가격은 0.19% 올랐다. 다만 이번 통계에는 지난달 30일 발표된 화성 동탄구와 용인 기흥구, 구리시의 규제지역 및 토지거래허가구역 지정 영향은 반영되지 않았다. 조사 기준일이 발표 전날인 6월 29일이기 때문이다. 시장에서는 동탄의 단기 급등 부담이 커지자 상대적으로 가격 접근성이 있는 인근 지역으로 수요가 옮겨가는 흐름이 나타난 것으로 보고 있다. 반도체 배후 수요가 동탄에만 머물지 않고 번지면서 경기 남부권 주요 지역의 가격 강세가 이어졌다는 분석이다. 규제 효과는 다음 통계부터 본격적으로 확인될 전망이다. 동탄구와 기흥구, 구리시는 조정대상지역·투기과열지구와 토지거래허가구역으로 묶이면서 주택담보인정비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 낮아졌다. 전세를 끼고 주택을 사는 갭투자도 원칙적으로 차단된다. 대출 여력이 줄고 실거주 요건이 강화되는 만큼 단기 매수세가 둔화될지가 관건이다. 수도권 전체 매매가격은 0.20% 올랐다. 인천은 0.04% 상승했다. 비수도권은 5주째 보합을 이어갔다. 5대 광역시는 0.01% 하락했고 세종시와 8개 도는 보합이었다. 전국 아파트 매매가격은 평균 0.09% 상승했다. 전세시장은 매매시장보다 더 빠르게 서울의 누적 상승률을 끌어올리고 있다. 전국 아파트 전세가격은 전주보다 0.11% 오른 가운데 서울 전세가격은 0.30% 상승했다. 직전 주 0.35%보다 오름폭은 줄었지만 역세권과 학군지, 정주 여건이 좋은 단지를 중심으로 수요가 이어졌다. 올해 서울 전세 누적 상승률은 5.10%로 집계됐다. 같은 기간 매매가격 누적 상승률은 5.11%다. 전세가격 상승률이 매매 상승률과 사실상 같은 수준까지 올라온 셈이다. 입주 물량 부족과 월세화 흐름, 학군·역세권 수요가 겹치면서 전세가 매매보다 더 빠르게 체감 부담을 키우고 있다는 평가도 나온다. 경기 전세가격은 0.15% 올랐다. 성남 중원구가 0.55% 상승했고 화성 동탄구 0.42%, 광명시 0.41% 등도 강세를 보였다. 인천은 0.12% 상승했다. 수도권 전체 전세가격은 0.19% 올랐다. 비수도권 전세가격은 0.03% 상승했다.
2026-07-04 12:00:00
동탄을 묶은 날, 정부의 뒷북 부동산 대책이 드러났다 [경제일보] 정부가 경기도 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시를 조정대상지역과 투기과열지구로 지정했다. 7월 5일부터는 아파트 토지거래허가구역도 적용된다. 대출과 세제, 청약 규제에 토지거래허가제까지 한꺼번에 얹혔다. 집값이 뛰자 그만큼 강한 제동을 건 것이다. 세 지역의 가격 흐름만 놓고 보면 정부가 손을 놓고 있을 수는 없었다. 올해 들어 6월 넷째 주까지 동탄구 아파트값은 11.38% 올라 전국에서 가장 높은 상승률을 보였다. 구리시는 7.87%, 기흥구는 6.21% 올랐다. 동탄과 기흥은 반도체 호황과 GTX-A 개통 기대가 겹쳤고, 구리는 서울과 가까운 입지와 역세권 가치가 매수세를 끌어들였다. 동탄역 일대 일부 신축 아파트는 몇 달 사이 호가가 수억원씩 뛰었다. 집주인이 계약을 뒤집고 더 높은 가격을 요구했다는 말까지 나왔다. 규제지역 지정이 임박했다는 소문이 번지자 “묶이기 전에 사자”는 매수세도 붙었다. 이미 과열의 징후를 넘어선 시장이었다. 그렇다고 이번 조치가 시의적절했다고 보기는 어렵다. 동탄·구리·기흥은 5월에 이어 6월에도 조정대상지역과 투기과열지구의 정량 요건을 충족했다. 경기도 소비자물가 상승률을 기준으로 한 최근 3개월 주택가격 상승률이 조정대상지역 기준과 투기과열지구 기준을 모두 웃돌았다. 규제 가능성은 시장에 이미 알려져 있었고, 정부도 관계 부처 협의를 시작한 상태였다. 규제는 발표 전부터 시장에 영향을 미친다. 규제설이 돌면 일부 매수자는 관망하지만, 다른 한편에서는 대출과 전세를 동원해 계약을 서두른다. 실제로 동탄구의 6월 둘째 주 아파트값 상승률은 1.98%로 전주보다 세 배 이상 뛰었다. 정부가 규제 카드를 만지작거리는 동안 시장은 이를 ‘마지막 기회’로 받아들였다. 지난해 10월 15일 대책부터 되짚어봐야 한다. 당시 정부는 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶었다. 서울 집값을 잡고 수도권 과열을 막겠다는 취지였다. 하지만 규제지역 밖에 남은 곳은 곧바로 투자자들의 관심 대상이 됐다. 서울과 가까우면서도 대출과 거래 규제가 덜한 지역, 산업 호재와 교통망 확충 기대가 있는 지역으로 자금이 향하는 것은 부동산 시장에서 낯선 일이 아니다. 동탄·기흥·구리는 바로 그 경계에 있었다. 동탄과 기흥은 삼성전자와 SK하이닉스 사업장 접근성이 좋고, 반도체 업황 개선 기대가 거세던 곳이다. 구리는 서울 생활권이라는 점에서 상대적으로 규제가 약한 대체지로 거론됐다. 지난해 10월 규제 지도를 그릴 때부터 이런 흐름은 어느 정도 예상할 수 있었다. 정부는 과열 조짐이 없는 지역까지 미리 규제할 수는 없다고 말한다. 맞는 말이다. 규제지역 지정은 재산권과 거래 자유를 제한하는 조치인 만큼 신중해야 한다. 집값이 조금 오른다고 선제적으로 묶기 시작하면 수도권 전체가 규제망에 들어갈 수 있다. 행정은 추측만으로 움직일 수 없다. 그러나 신중함과 지연은 다르다. 이미 가격 상승률, 거래량, 대출을 끼고 들어오는 매수세가 함께 움직이고 있었다면 정부가 할 일은 시장이 달아오른 뒤 가장 센 규제를 한꺼번에 꺼내는 데 그쳐서는 안 된다. 시장의 흐름을 더 일찍 포착하고, 과열이 집중된 곳과 실수요가 두터운 곳을 구분해 대응했어야 했다. 무주택자와 처분조건부 1주택자의 주택담보대출비율은 70%에서 40%로 낮아진다. 유주택자는 신규 주택 구입용 대출을 받기 어렵다. 시가 15억원 이하 주택은 최대 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원까지만 주택담보대출을 받을 수 있다. 다주택자 양도소득세와 취득세 부담도 커지고, 청약과 정비사업 규제도 따라붙는다. 토지거래허가구역 지정은 거래 문턱을 한 단계 더 높인다. 원칙적으로 허가를 받은 뒤 4개월 안에 입주해야 하고, 2년간 실거주해야 한다. 전세를 끼고 집을 사는 방식은 막힌다. 다만 올해 말까지는 세입자가 있는 집을 무주택자가 사는 경우 기존 임대차 계약 기간 동안 실거주 의무를 유예한다. 갭투자를 차단하겠다는 원칙과 세입자의 계약기간을 보호해야 하는 현실이 맞물리면서 규제도 예외를 두게 됐다. 정책이 복잡해질수록 시장은 더 민감하게 반응한다. 동탄역 인근의 단기 급등을 겨냥한 조치가 동탄구 전체의 갈아타기 수요와 이주 수요까지 위축시킬 수 있다. 기흥구 역시 반도체 산업권 배후 주거지라는 성격이 있다. 구리는 서울과 맞닿은 생활권이다. 세 지역을 같은 강도로 묶는 방식이 실제 과열 지점과 수요의 성격을 충분히 가려냈는지는 따져볼 일이다. 규제의 부작용은 이미 다음 지역을 향하고 있다. 수원 권선구, 안양 만안구, 남양주, 평택, 오산처럼 아직 규제 밖에 있는 지역들이 거론된다. 정부가 동탄·기흥·구리를 묶자 시장은 곧바로 “다음은 어디냐”는 계산을 시작했다. 규제 경계가 넓어질수록 남은 비규제 지역의 가치는 오히려 부각된다. 집값을 잡으려면 대출과 거래를 조이는 수단이 필요할 때가 있다. 다만 규제만으로 시장의 방향을 바꾸기는 어렵다. 동탄과 기흥에는 반도체 산업이라는 실수요 배경이 있고, 구리에는 서울 주거 수요가 맞닿아 있다. 주택 공급, 교통망, 임대차 물량이 함께 따라가지 않으면 매수세는 잠시 멈출 수 있어도 주거 불안은 다른 곳으로 옮겨갈 가능성이 크다. 정부가 이번 조치를 통해 얻어야 할 교훈은 분명하다. 집값이 뛴 뒤 규제 지도를 다시 칠하는 방식만 반복해서는 안 된다. 규제지역 밖으로 이동하는 매수세를 더 빨리 읽고, 자금 유입과 거래량, 전셋값 움직임을 촘촘히 살펴야 한다. 시장이 과열된 뒤 전면 규제로 문을 닫는 정책은 다음 풍선이 부풀 자리를 찾게 만들 뿐이다. 동탄을 묶은 날 드러난 것은 정부의 강한 의지가 아니라 정책 대응의 시간차였다. 시장은 이미 움직였고, 정부는 한 박자 늦게 도착했다.
2026-07-02 07:44:03
동탄·기흥 묶자 매수세는 규제선 밖으로…남양주·권선구 '다음 변수' [경제일보] 경기 화성 동탄구와 용인 기흥구, 구리시가 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶이면서 수도권 주택시장의 시선이 다시 규제선 밖으로 향하고 있다. 집값이 오른 곳을 규제하는 정부의 조치가 곧바로 시장 안정으로 이어질지, 아니면 인접 비규제지역으로 매수세를 밀어내는 결과를 낳을지가 관심사다. 1일 업계에 따르면 정부는 지난달 30일 동탄구·기흥구·구리시를 조정대상지역과 투기과열지구로 새로 지정했다. 규제지역 지정은 오늘(1일)부터 효력이 발생했다. 경기도는 이들 지역의 아파트를 대상으로 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역을 적용한다. 세 지역에서 일정 면적을 넘는 아파트를 거래하려면 관할 지방자치단체의 허가를 받아야 한다. 이번 조치로 동탄·기흥·구리의 주택 매수 문턱은 높아졌다. 규제지역에서는 무주택자와 처분조건부 1주택자의 주택담보대출비율(LTV) 상한이 70%에서 40%로 낮아지고, 유주택자는 신규 주택담보대출을 받을 수 없다. 토지거래허가구역에서는 허가 대상 아파트를 취득한 뒤 2년간 실거주해야 해 전세를 끼고 사는 갭투자도 사실상 어려워진다. 정부의 판단에는 이유가 있었다. 한국부동산원 조사에서 6월 넷째 주까지 동탄구 아파트값은 올해 들어 11.38% 올라 전국 최고 상승률을 기록했다. 구리시는 7.87%, 기흥구는 6.21% 올랐다. 반도체 산업 호황과 GTX-A 개통, 서울 접근성 개선 기대가 맞물리면서 단기간에 매수세가 몰린 곳들이다. 그러나 부동산 시장은 행정구역 경계에 맞춰 움직이지 않는다. 동탄과 기흥의 매수 여건이 나빠지면 같은 생활권 안에서 대출과 거래 규제가 덜한 지역으로 수요가 번질 가능성이 있다. 시장에서 수원 권선구, 남양주시, 안양 만안구를 주시하는 이유도 여기에 있다. 상반기 거래량은 이미 비규제지역 선호를 보여줬다. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 기준으로 올해 1월부터 6월 26일까지 서울·경기 아파트 매매 거래량을 집계한 결과, 동탄구가 6061건으로 가장 많았다. 남양주시가 4494건, 기흥구가 4271건으로 뒤를 이었다. 서울에서는 노원구가 4166건으로 가장 많았지만, 경기 비규제지역 세 곳의 거래량에는 못 미쳤다. 거래량 상위 10개 지역 중 6곳도 당시 비규제지역이었다. 동탄과 기흥은 이번에 규제지역으로 편입됐지만, 남양주는 여전히 규제선 밖에 남아 있다. 수원도 영통·장안·팔달구는 규제 대상이지만 권선구는 제외돼 있다. 안양 역시 동안구만 규제지역이고 만안구는 비규제지역이다. 같은 도시 안에서도 구별로 대출과 세제, 청약, 전매 제한이 달라지는 셈이다. 한국부동산원 월간 전국주택가격동향을 보면 3월부터 5월까지 주택종합가격 상승률은 수원 권선구 1.41%, 남양주 1.34%, 안양 만안구 1.33%였다. 세 지역 모두 최근 상승세가 이어졌지만, 규제지역 지정의 정량 기준에는 아직 이르지 못했다. 한국부동산원은 매월 시·군·구별 주택가격 변동률을 공표하고 있다. 다만 이 수치만으로 추가 규제 가능성을 판단하기는 어렵다. 조정대상지역은 직전 3개월의 주택가격 상승률이 해당 시·도 소비자물가 상승률의 1.3배를 넘는지를 기본 기준으로 삼는다. 여기에 청약 경쟁률, 분양권 전매량, 주택보급률, 자가보유율 등도 함께 본다. 가격이 일정 수준 올랐다고 자동으로 규제지역이 되는 것은 아니지만, 거래량 증가와 청약 과열, 단기 가격 급등이 겹치면 지정 가능성은 커질 수 있다. 풍선효과를 투자 수요의 문제로만 보는 것도 충분하지 않다. 서울과 규제지역의 가격 부담, 강화된 대출 규제에 밀린 실수요자들도 상대적으로 가격이 낮고 규제가 덜한 지역을 찾을 수밖에 없다. 실제 상반기 거래량 상위권에 오른 평택·시흥·의정부 등은 평균 거래가격이 비교적 낮은 지역으로 꼽힌다. 규제를 피하려는 투자 수요와 내 집 마련 부담을 줄이려는 실수요가 한 시장에서 뒤섞일 수 있다는 뜻이다. 문제는 규제지역을 한 곳씩 넓혀 가는 방식이 시장의 불안을 잠재울 수 있느냐다. 동탄·기흥·구리는 반도체 산업과 교통망 확충, 서울 접근성이라는 공통된 상승 동력을 갖고 있다. 남양주·권선구·만안구도 서울과의 거리, 생활권 연결성, 상대적으로 낮은 진입 가격을 이유로 대체 수요가 유입될 여지가 있다. 규제지역 확대는 과열된 시장을 진정시키기 위한 불가피한 수단일 수 있다. 그러나 규제선 바깥으로 수요가 이동하는 흐름까지 함께 관리하지 못하면, 규제는 집값을 누르는 장치보다 매수세의 방향을 바꾸는 신호로 받아들여질 수 있다. 수도권 주택시장이 다시 시험대에 올랐다.
2026-07-01 08:00:29
동탄·기흥·구리 규제지역으로 묶은 국토부…"광범위한 풍선효과 없을 것" [경제일보] 국토교통부가 화성 동탄구와 용인 기흥구, 구리시를 규제지역과 토지거래허가구역으로 추가 지정한 가운데 인접 지역으로 집값 상승세가 넓게 번질 가능성은 크지 않다고 평가했다. 이번 가격 상승이 반도체 산업 배후지와 일부 선호 지역에 집중된 만큼 과거 서울 전역 규제 때처럼 광범위한 풍선효과가 나타나지는 않을 것이라는 판단이다. 30일 이유리 국토부 주택정책과장·한정희 토지정책과장은 세종청사에서 열린 규제지역 추가 지정 백브리핑에서 동탄·기흥·구리 규제지역 지정 이후 풍선효과 가능성에 대해 “상승세가 높은 지역을 대상으로 한 조치인 만큼 동질한 수요가 확산하는 범위도 광범위하지는 않을 것으로 본다”고 밝혔다. 국토부는 이날 화성시 동탄구와 용인시 기흥구, 구리시를 조정대상지역·투기과열지구로 신규 지정하고 토지거래허가구역으로도 묶었다. 최근 반도체 배후 주거지와 서울 접근성이 좋은 일부 지역을 중심으로 가격 상승세가 가팔라진 데 따른 조치다. 이번 규제지역 지정은 지난해 10·15 대책 때와는 성격이 다르다는 게 국토부 설명이다. 당시에는 서울 전역과 인근 지역까지 상승세가 번지면서 비교적 넓은 범위로 규제지역을 지정했다. 반면 이번에는 동탄과 기흥 등 반도체 산업 영향권에 있는 지역의 상승세가 두드러졌다는 점에서 규제 범위를 제한했다는 것이다. 국토부는 동탄·기흥 집값 급등의 배경으로 반도체 산업에 따른 유동성 확대 가능성을 언급했다. 반도체 업황 개선으로 성과급 등 소득 여력이 커지면서 대출 없이 보유 자산으로 주택을 매입하는 수요가 늘었을 수 있다는 분석이다. 다만 실수요만으로 가격 상승이 이어지는 것은 아니라고 봤다. 국토부 관계자는 “가격 상승을 보고 주변에서 대출받아 불안 심리로 진입하는 가수요가 생길 수 있다”며 “그런 부분을 차단하는 것만으로도 시장 불안을 잠재우는 효과가 있을 것으로 본다”고 말했다. 토지거래허가구역 지정에 따른 실거주 유예 조치는 신규 지정 지역에도 적용된다. 국토부는 부동산 거래 신고 등에 관한 법률 시행령 개정을 통해 도입한 한시적 실거주 유예를 동탄·기흥·구리에도 동일하게 적용한다고 밝혔다. 지난달 12일부터 토지거래허가 신청일까지 계속 무주택자인 경우에 한해 유예가 허용된다. 일각에서 제기된 규제 지정 지연 논란에 대해서는 정량 기준 충족만으로 곧바로 지정 여부를 결정하지 않는다고 답했다. 특히 특정 지역의 상승률이 먼저 나타났더라도 양도소득세 중과 등 시장 변수와 전체 흐름을 함께 고려해 모니터링해 왔다고 설명했다. 동탄 안에서도 신축과 구축의 가격 흐름이 다르다는 지적에 대해서는 통계 생산 단위를 이유로 들었다. 국토부 관계자는 “시장 상황은 계량지표를 중심으로 판단하는데 생산되는 가격·거래 통계의 최소 단위가 자치구”라고 말했다. 안양 만안구와 수원, 군포 등 최근 집값이 오른 지역을 이번 지정 대상에서 제외한 데 대해서는 법령상 기준을 충족하지 않았기 때문이라는 입장이다. 국토부는 아직 과열이 나타나지 않은 지역까지 규제지역으로 지정하는 데는 신중할 필요가 있다며 향후 시장 상황을 계속 살펴 추가 지정 여부를 판단하겠다고 했다. 전월세 시장 영향에 대해서도 국토부는 규제지역 지정이 곧바로 매물 감소로 이어진다고 보기는 어렵다는 입장을 보였다. 10·15 대책 이후 전월세 매물이 줄었다고 판단할 만한 데이터는 없다는 것이다. 다만 전월세 시장은 입주 물량의 영향을 크게 받는 만큼 2022년 이후 착공 감소에 따른 입주 여건 악화가 공급 부족에 영향을 줬다고 분석했다.
2026-06-30 16:48:38
국토부, 동탄·기흥·구리 규제지역 지정…토허구역까지 묶었다 [경제일보] 반도체 호재와 광역교통망 개선 기대감이 맞물린 화성시 동탄구와 용인시 기흥구, 서울 인접 수요가 몰린 구리시가 조정대상지역·투기과열지구로 묶였다. 집값 상승세가 가팔랐던 경기 일부 지역이 규제의 울타리 안으로 들어온 것이다. 국토교통부는 지난 29일 주거정책심의위원회 의결을 거쳐 화성시 동탄구와 용인시 기흥구, 구리시를 규제지역으로 신규 지정했다고 30일 밝혔다. 조정대상지역과 투기과열지구 지정 효력은 다음 달 1일부터 발생한다. 이번 지정은 최근 수도권 비규제지역으로 매수세가 빠르게 옮겨간 데 따른 조치다. 동탄구와 기흥구는 반도체 경기 회복 기대와 수도권광역급행철도(GTX)-A 개통 등 교통 인프라 개선 호재가 맞물리며 가격이 크게 올라 왔다. 구리시는 서울 전역이 먼저 규제지역으로 지정된 것에 따른 풍선효과와 좋은 역세권 입지, 상대적으로 낮았던 가격 수준이 부각되며 상승세가 이어졌다. 한국부동산원에 따르면 지난 22일 기준 6월 넷째 주까지 동탄구의 올해 아파트 매매가격 누적 상승률은 11.38%로 전국에서 가장 높았다. 구리시는 지난해 같은 기간 0.09% 하락했지만 올해는 7.87% 상승했다. 용인시 기흥구도 지난해 같은 기간 -0.29%에서 올해 6.21% 상승으로 돌아섰다. 국토부의 규제지역 지정 이후 경기도는 추가 조치에 나섰다. 경기도는 도시계획위원회를 거쳐 동탄구와 기흥구, 구리시를 토지거래허가구역으로 지정했다. 토지거래허가구역 지정 기간은 다음 달 5일부터 2027년 12월 31일까지다. 규제지역으로 묶이면 대출 문턱이 높아진다. 무주택자의 주택담보인정비율(LTV) 상한은 기존 70%에서 40%로 낮아진다. 주택담보대출 한도는 주택 가격에 따라 시가 15억원 이하 주택은 6억원, 15억원 초과~25억원 이하 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원까지로 제한된다. 유주택자에 대한 대출 규제는 더 강하다. 유주택자는 LTV 0%가 적용돼 주택담보대출을 받을 수 없다. 여기에 분양권 전매 제한과 청약 재당첨 제한도 적용된다. 다주택자는 취득세와 양도소득세 중과 부담을 지게 되고 정비사업에서는 조합원 지위 양도에도 제한이 붙는다. 토지거래허가구역 지정은 갭투자 차단에 초점이 맞춰져 있다. 해당 지역에서 주택을 매입하려면 관할 지자체의 허가를 받아야 하고, 취득일로부터 2년간 실거주해야 한다. 실거주 의무를 지키지 않으면 이행강제금이 부과되거나 허가가 취소될 수 있다. 시장에서는 이번 조치가 반도체 벨트와 서울 인접 비규제지역으로 번지던 풍선효과를 차단하려는 성격이 강하다고 본다. 서울 강남권과 핵심 지역에 대한 규제가 강화된 뒤 상대적으로 규제 부담이 작았던 경기 남부와 서울 접경 지역으로 매수세가 이동했기 때문이다. 동탄과 기흥, 구리의 상승세가 주변 지역으로 확산될 경우 추가 규제지역 지정 가능성도 배제하기 어려워 보인다.
2026-06-30 08:30:38

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