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규제는 서울 전역, 기준은 구청 몫…토허제 '같은 거래 다른 허가' [경제일보] 정부는 지난해 10월 서울 25개 자치구 전역을 토지거래허가구역으로 묶었다. 그러나 정비사업 입주권이나 상가주택처럼 현장에서 빈번하게 발생하는 거래의 세부 허가기준은 통일하지 않았다. 같은 권리, 같은 거래라도 어느 구청에 신청하느냐에 따라 허가 결과가 달라지는 일이 벌어지고 있다. 4일 업계에 따르면 최근 문제가 된 것은 재개발·재건축 ‘1+1 입주권’이다. 대형 주택 한 채를 보유한 조합원이 중소형 주택 두 채를 받는 권리인데 토지거래허가구역에서 이를 넘겨받으려 할 경우 자치구별 판단이 엇갈린다. 서초구는 일정한 요건을 갖추면 허가할 수 있다는 입장이다. 두 채 가운데 한 채에 매수인이 직접 거주하고 다른 한 채는 임대하는 방식을 허용할 수 있다고 본다. 반면 강남구와 강서구는 한 사람이 두 채에 동시에 거주하기 어려워 실거주 요건을 충족하기 어렵다는 쪽에 무게를 두고 있다. 같은 제도 아래 같은 종류의 입주권을 사고도 서초구에서는 허가받을 수 있는 거래가 강남구와 강서구에서는 막힐 수 있다는 얘기다. ◆ 1+1 입주권 규정 없어…자치구가 각자 판단 토지거래허가구역에서 일정 규모를 넘는 토지나 주택을 사려면 계약을 체결하기 전에 관할 구청장의 허가를 받아야 한다. 주택을 취득한 뒤에는 원칙적으로 2년간 직접 거주해야 한다. 서울시가 공개한 절차에서도 구청장이 토지이용계획 등을 검토해 허가 또는 불허가를 결정한다. 문제는 1+1 입주권처럼 하나의 거래로 주택 두 채를 취득하는 경우다. 현행 법령과 정부 지침에는 이런 사례에서 실거주 의무를 어떻게 적용할지 명확한 기준이 없다. 중앙정부가 기준을 정해주지 않으면서 판단은 실제 허가권을 가진 자치구로 넘어갔다. 자치구가 각각 실거주 의무의 범위와 허용 가능한 이용 방법을 판단하다 보니 같은 서울 안에서도 서로 다른 답이 나오고 있다. 행정청이 개별 거래의 구체적인 사정을 판단하는 것과 동일한 거래 유형에 서로 다른 기준을 적용하는 것은 다른 문제다. 매수인 입장에서는 계약할 부동산의 소재지가 달라졌다는 이유만으로 허가 가능성을 다시 따져야 한다. ◆ 상가주택도 갈렸다…19개 구는 주택 거주하면 허가 자치구마다 허가기준이 달라진 사례는 1+1 입주권만이 아니다. 주택과 근린생활시설이 한 건물에 들어 있는 상가주택에서도 같은 일이 벌어지고 있다. 서울시의회에 따르면 25개 자치구 가운데 19곳은 매수인이 주택 부분에 직접 거주하면 허가하고 있지만 일부 자치구는 상가 부분에서도 매수인이 직접 영업해야 한다고 요구하고 있다. 토지거래허가 신청이 드물던 때에는 이런 차이가 크게 드러나지 않았다. 서울시의 토지거래허가 신청은 2020년 744건에서 2024년 5249건으로 7배 넘게 늘었다. 지난해 10월 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 허가 업무가 대폭 확대됐다. 규제를 받는 시민은 빠르게 늘었지만 복합용도 건축물이나 임대차 승계, 위반건축물 시정 시기 등 실제 거래 과정에서 맞닥뜨리는 세부 사례에 대한 정부 기준은 이를 따라가지 못했다. 서울시의회가 지난달 국토교통부에 통일된 기준을 요구하는 건의안을 발의한 것도 이 때문이다. ‘토지거래허가제 운영기준 명확화 및 업무처리기준 통일 촉구 건의안’은 지난 2일 서울시의회 소관 상임위원회를 통과했다. 건의안은 상가주택의 이용 의무를 비롯해 임대차 승계와 위반건축물 시정 시기 등에 대해 국토부가 공식적인 판단 기준을 마련하도록 요구하는 내용을 담았다. ◆ 서울 전역 일률 규제해 놓고 세부 판단은 25개 구청에 토지거래허가제는 일반적인 부동산 규제보다 재산권에 미치는 영향이 크다. 허가를 받지 않으면 거래 자체를 진행할 수 없고 허가를 받아 취득한 뒤에도 정해진 기간 동안 허가받은 목적대로 이용해야 한다. 그만큼 시민 입장에서는 어떤 거래가 허용되고 어떤 거래가 막히는지 계약 전에 예상할 수 있어야 한다. 같은 법령과 같은 규제를 적용받는 거래라면 어느 구청에 신청하더라도 행정청의 판단 기준 역시 크게 다르지 않을 것이라는 기대도 자연스럽다. 그러나 정부는 지난해 서울 전역을 한꺼번에 토지거래허가구역으로 지정하면서 실제 허가 과정에서 발생할 세부 거래 유형에 대한 통일 기준까지 마련하지는 않았다. 규제 대상은 25개 자치구로 넓어졌지만 판단 기준의 빈칸은 일선 구청이 채우고 있는 셈이다. 서울시의회도 상위 법령과 중앙정부의 구체적인 판단 기준이 부족해 일선 자치구의 업무 부담과 시민 혼란이 이어지고 있다고 지적했다. 국토부에는 전국에서 공통으로 적용할 가이드라인을 만들고 서울시에는 자치구가 함께 사용할 업무지침을 마련할 것을 요구했다. 서울 전역을 토지거래허가구역으로 묶는 결정에는 하나의 기준이 적용됐다. 정작 시민이 거래 허가를 받는 단계에서는 서초구의 답과 강남·강서구의 답이 달라졌다. 규제의 범위만 통일하고 규제를 집행할 기준은 통일하지 않은 결과다.2026-09-04 16:33:06
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베트남 서남부 부동산 회복세…껀터(Cần Thơ) 중심 '실수요·인프라' 주도 성장 베트남 메콩 델타(서남부) 지역 부동산 시장이 조정기를 지나 회복 국면에 진입하고 있다. 특히 껀터(Cần Thơ)를 중심으로 인프라 확충과 제도 개편이 맞물리며 시장 안정화 흐름이 나타난다. 현지 업계에 따르면 껀터 부동산 시장은 최근 투자 심리가 점차 회복되는 추세다. 2026년 1분기에는 토지와 단독주택을 중심으로 거래가 증가했다. 껀터 인민위원회는 신규 3개 프로젝트 투자 방침을 승인했다. 또 2030년까지 약 1만6900가구 규모의 사회주택 공급도 추진 중이다. 이 같은 흐름은 베트남 정부의 대규모 인프라 투자 정책과 맞물려 있다. 고속도로를 중심으로 한 동서·남북 교통망 구축이 빠르게 진행되고 있다. 이에 따라 메콩 델타 지역의 접근성과 물류 효율성이 동시에 개선되고 있다. 특히 2026년 4월 4일 베트남 총리가 승인한 ‘메콩 델타 지역 개발 계획(2030년 목표)’은 행정구역 재편과 함께 6개 전략 권역을 설정하고 껀터를 핵심 성장 거점으로 육성하는 내용을 담고 있다. 이는 도시화와 인구 이동을 가속화하는 요인으로 작용할 전망이다. 시장 구조에서는 실수요 중심 흐름이 뚜렷하다. 20억동(약 1억원) 이하 토지 상품이 거래를 주도하고 있으며 껀터 닌끼에우(Ninh Kiều), 까이랑(Cái Răng) 등 중심 지역에서는 30억~60억동 수준의 상가주택이 주거와 상업 기능을 동시에 갖춘 자산으로 주목받는다. 반면 아파트 시장은 거래가 상대적으로 제한적인 수준에 머물러 있으며 수요 확대는 아직 초기 단계라는 분석이다. 현지 전문가들은 최근 시장에서 ‘법적 투명성’을 가장 중요한 요소로 꼽는다. 껀터 부동산협회 부회장 겸 사무총장 도 꽁 응우옌(Đỗ Công Nguyên)은 “법적 요건이 명확한 프로젝트만이 유동성을 확보할 수 있으며 이는 투자 안정성과 직결된다”고 말했다. 다만 회복세에도 불구하고 과제는 남아 있다. 개발 가능 토지 확보와 도시계획, 금리 변동 등은 여전히 불확실 요인이다. 이에 껀터시는 2026년부터 개정된 토지법·주택법·부동산사업법을 적용해 제도 기반을 정비하고 있다. 약 120조동 규모의 저금리 신용 패키지를 통해 시장 유동성 지원에도 나섰다. 또한 국가 부동산 정보 시스템을 통해 프로젝트와 토지 관련 데이터를 공개하며 시장 투명성을 높이고 있다. 마이 반 떤(Mai Văn Tân) 껀터 건설국장은 “2026년 들어 시장 전반에 활기가 나타나고 거래량도 개선되고 있다”면서도 “아파트 부문은 여전히 신중한 흐름”이라고 설명했다. 껀터시 인민위원장 쯔엉 까인 뚜옌(Trương Cảnh Tuyên)은 “지연된 프로젝트는 정리하고 역량 있는 투자자 중심으로 시장을 재편하고 있다”고 밝혔다. 시장 참여자들의 투자 방식도 변화하고 있다. 단기 시세차익보다 임대와 상업 활용이 가능한 수익형 자산 중심 전략이 확산되고 있다. 카라그룹(Cara Group)의 응우옌 쭉 리(Nguyễn Chúc Ly) 마케팅 총괄은 “단일 자산에 집중하기보다 임대 수익을 창출할 수 있는 자산을 선택하는 것이 중요하다”며 “껀터 인근 위성 지역과 인프라 개발 축을 따라 투자하는 확산형 전략이 유효하다”고 말했다. 전반적으로 메콩 델타 부동산 시장은 투기 중심 구조에서 벗어나 실수요와 제도 기반 중심으로 재편되는 전환기에 진입했다. 업계에서는 이러한 변화가 중장기적으로 안정적인 성장 기반을 형성할 것으로 보고 있다.2026-04-24 10:10:10
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