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"부동산이라 안전" 오인 금물…해외부동산 펀드 분쟁 주의 [경제일보] 해외부동산 공모펀드 투자자가 원금 전액을 잃거나 배당금 지급 중단, 투자금 회수 지연을 겪는 사례가 이어지고 있다. 이에 금융감독원은 부동산에 투자한다는 이유만으로 안전한 상품으로 오인해서는 안 된다고 당부했다. 10일 금융감독원은 해외부동산 공모펀드 관련 주요 분쟁사례와 투자자 유의사항을 안내했다. 해외부동산 펀드는 현지 금융기관 대출을 활용해 부동산을 매입하는 레버리지 구조로 운용되는 경우가 많다. 선순위 대출 만기까지 상환이 이뤄지지 않으면 대출기관이 담보권을 행사해 부동산을 강제 매각할 수 있다. 이 경우 부동산 매각대금에서 대출금이 먼저 상환되고 남은 금액만 투자자에게 돌아간다. 부동산 가격이 소폭 하락하더라도 원금 전액 손실이 발생할 수 있는 구조다. 실제 한 투자자는 증권사 직원에게 "부동산에 투자하니까 원금 손실이 날 일이 없다"는 취지의 설명을 듣고 가입했다가 원금 전액 손실을 입었다. 금감원은 해당 설명이 통화 녹취로 확인돼 부당권유 금지 위반에 따른 증권사의 손해배상 책임을 일부 인정했다. 배당금 지급이 중단되는 사례도 있다. 해외부동산 펀드는 현지 대출약정에 따라 임대수익이 투자자에게 배당되지 않고 대주에게 우선 귀속되는 '캐시 트랩' 구조가 적용될 수 있다. 담보인정비율(LTV) 초과, 공실률 상승 등 특정 사유가 발생하면 배당금 지급이 멈출 수 있다. 중도 회수도 제한될 수 있다. 부동산 펀드는 만기 전 투자금 회수가 제한되는 환매금지형 펀드로 설정되는 경우가 많다. 일부 펀드는 증권시장에 상장되지만 유동성이 부족하면 거래가 체결되지 않거나 펀드 가치보다 낮은 가격에 팔릴 수 있다. 만기 이후에도 투자금 회수가 지연될 수 있다. 펀드 만기가 도래하더라도 부동산 매각과 청산 절차에 따라 회수 시점이 예상보다 늦어질 수 있어서다. 수익자총회에서 만기 연장에 반대하고 반대수익증권 매수를 청구해도 펀드 내 현금성 자산이 부족하면 지급이 미뤄지게 된다. 만기 연장 과정에서 공실 위험이 커질 가능성도 주의할 점이다. 일반적으로 임차인의 잔여 임차기간 안에 펀드 만기가 도래하도록 설정되지만 시장 상황에 따라 만기가 연장될 수 있다. 이 경우 핵심 임차인이 퇴거하면 임대수익 감소와 자산가치 하락으로 원금 손실이 발생한다. 가입 서류에 자필로 서명하는 경우 권리구제가 어려워질 수 있다는 점도 유의해야 한다. 청약신청서에 "설명을 듣고 이해했다"고 자필 기재하면 설명의무 위반을 이유로 한 배상 책임이 인정되기 어려울 수 있다. 판매직원의 설명이 부족하거나 이해되지 않으면 서명 전에 추가 설명을 요청해야 한다. 금감원은 해외부동산 공모펀드가 원금 전액 손실이 가능하고 중도 회수가 제한되는 만큼 원금 보전을 추구하거나 단기 자금을 운용하는 투자자에게 적합하지 않다고 설명했다. 금감원 관계자는 "판매직원의 권유가 있더라도 본인의 투자기간과 감내 가능한 손실 수준 등을 스스로 점검한 후 가입 여부를 최종 결정해야 한다"고 말했다.2026-08-10 14:55:41
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파생결합증권·사채 시장 회복세…발행액 94조9000억원 [경제일보] 지난해 파생결합증권·사채 발행액·잔액이 글로벌 증시 회복세·금리 안정화 기조에 힘입어 증가세를 보였다. 6일 금융감독원에 따르면 지난해 파생결합증권·사채 발행액은 94조9000억원으로 전년보다 21조3000억원 증가했다. 상환액은 81조2000억원으로 5조1000억원 줄었고 지난해 말 잔액은 95조1000억원으로 전년 말보다 13조6000억원 늘었다. 상품별로 보면 파생결합증권 발행액은 25조8000억원으로 28.4% 증가했다. 주가연계증권(ELS)은 21조8000억원으로 35.4% 늘었고 기타파생결합증권(DLS)은 4조원으로 전년과 비슷했다. 파생결합사채는 69조1000억원으로 29.2% 늘었다. 이 중 주가연계파생결합사채(ELB)가 47조5000억원, 기타파생결합사채(DLB)가 21조6000억원으로 각각 21.2%, 51.0% 증가했다. 인수주체별로 보면 파생결합증권은 △증권사 10조8000억원 △은행 7조8000억원 △자산운용 2조2000억원 순으로 인수됐다. 반면 파생결합사채는 퇴직연금이 31조4000억원으로 전체의 45.4%를 차지해 가장 많았고 증권사 16조9000억원, 은행 10조8000억원이 뒤를 이었다. 기초자산은 파생결합증권과 파생결합사채가 차이를 보였다. ELS는 지수형 중심으로 발행됐고 △S&P500 △EuroStoxx50 △KOSPI200의 비중이 컸다. 반면 ELB는 종목형 비중이 두드러졌으며 삼성전자, 한국전력, 현대차 등 국내 종목이 많이 쓰였다. DLB는 금리형 비중이 절대적이었다. 수익률은 개선됐다. 지난해 조기상환 또는 만기상환된 파생결합증권의 연환산 투자수익률은 6.4%로 전년 마이너스 4.7%에서 플러스로 전환됐다. 파생결합사채 수익률은 3.7%로 전년 4.0%보다 소폭 낮아졌지만 원금지급형 상품 특성상 비교적 안정적인 수준을 유지했다. ELS 수익률은 7.8%, ELB는 4.0%였다. 금감원은 파생결합증권은 낙인 발생 시 원금손실이 날 수 있고 파생결합사채도 예금자보호 대상이 아니라는 점을 유의해야 한다고 당부했다. 또한 중도상환 때는 원금 손실이 발생할 수 있어 투자기간과 발행사의 신용위험을 함께 살펴볼 필요가 있다고 강조했다. 금감원 관계자는 "파생결합증권·사채의 발행현황 등 리스크 요인을 면밀히 모니터링하는 한편 투자자에 대한 위험고지가 충실히 이루어질 수 있도록 금융회사를 지도해나갈 예정"이라고 말했다.2026-05-06 15:23:01
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