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홍지선 국토장관 후보 "현장에서 작동하는 정책"…공급 속도·서울시 조율 시험대 [경제일보] 홍지선 국토교통부 장관 후보자가 첫 출근길에서 주택 공급정책의 실행력과 지방정부와의 협력을 강조했다. 서울 집값과 전셋값이 다시 오름폭을 키우는 가운데 8·13 공급대책 후속 실행과 서울시와의 조율이 취임 후 첫 시험대가 될 것으로 보인다. 31일 홍 후보자는 정부세종청사 출근길에서 취재진과 만나 “주택정책은 국민 생활과 시장 기대에 큰 영향을 미치는 정책”이라며 “무엇보다 일관성 있고 예측 가능한 정책이 필요하다”고 말했다. 이어 “정부가 발표한 주택 공급 방안을 신속히 이행하되 실제 현장에서 착공하고 입주에 이르기까지 실행력 있는 정책이 되도록 속도를 높이겠다”고 덧붙였다. 용산공원 내 주택 공급 등 서울시와 협의가 필요한 현안에 대해서는 적극적인 조율 의지를 내비쳤다. 홍 후보자는 “지방정부에서 근무를 많이 해 중앙 정책이 지방정부로 내려가 어떻게 현장에 반영되고 작동하는지 충분히 경험했다”며 “서울시와 충분한 협의를 사전에 해서 정책이 현장에서 작동하도록 하겠다”고 밝혔다. 홍 후보자는 중앙정부보다 지방정부에서 국토·도시 정책 경험을 주로 쌓은 정통 관료다. 약 28년 동안 도로와 철도, 건설·도시주택 분야를 두루 거치며 정책 설계뿐 아니라 지방정부 현장에서 실제 집행 과정을 경험했다는 점이 강점으로 꼽힌다. 특히 경기도 도시주택실장을 지내 수도권 주택·도시정책을 직접 다뤘다는 점에서 주택시장 안정과 중앙·지방정부 간 조율이 필요한 현안에 어떤 해법을 내놓을지 관심이 쏠린다. 홍 후보자가 취임할 경우 우선적으로 마주할 현안은 주택시장 안정이다. 한국부동산원에 따르면 8월 넷째 주 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.29% 올라 직전 주 0.22%보다 상승폭이 커졌다. 같은 기간 서울 아파트 전셋값도 0.22% 상승해 전주 0.19%보다 오름폭이 확대됐다. 지난 13일 발표한 공급대책의 후속 작업도 홍 후보자가 이어받아야 하며 2차 공공기관 지방 이전도 대기하고 있다. 정부는 8·13 대책에서 3기 신도시 등 기존 공공택지의 착공 시기를 앞당기고 신규 공공주택지구를 추가 지정하기로 했다. 아직 위치가 공개되지 않은 수도권 신규 공공택지 7만3000가구는 이르면 9월 말에서 10월 초 발표될 예정이다. 공기관 지방 이전의 경우 지방정부와 노동조합 등의 의견을 수렴하고 공론화 과정을 거쳐 10~11월께 구체적인 추진 방향을 마련할 것으로 예상된다. 국토부 2차관으로 담당했던 철도·도로 등 지역 교통 인프라 확충과 건설·교통 분야 안전관리도 함께 챙겨야 한다. 이날 출근길에서 밝힌 것처럼 서울시와의 공급 협상도 풀어야 할 숙제다. 국토부와 서울시는 이달 두 차례 만나 추가 주택 공급 방안을 논의했지만 용산공원 활용을 놓고 접점을 찾지 못했다. 서울시는 대신 강남구 탄천물재생센터를 이전하고 주변 부지까지 활용해 최대 1만3000가구를 공급하는 방안을 정부에 제안했다. 민간 정비사업 규제 완화를 둘러싼 입장차도 남아 있다. 서울시는 재개발·재건축 용적률을 법적 상한의 1.2배까지 완화하는 방안을 요구했지만 국토부는 아직 검토 방향이나 내용이 정해지지 않았다는 입장이다. 탄천물재생센터 이전 역시 대체 부지 확보 문제를 놓고 양측의 시각차가 드러난 만큼 홍 후보자가 취임하면 서울 공급을 위한 협상 테이블을 다시 꾸려야 한다. 홍 후보자는 이 같은 현안에 대해 지방정부 근무 경험을 바탕으로 해법을 찾겠다는 뜻을 밝혔다. 그는 “어려운 시기에 막중한 임무를 맡았다고 생각한다”며 “경기도에서의 현장 경험과 국토부 2차관으로서의 전문성을 바탕으로 국민이 체감할 수 있는 정책을 추진하겠다”고 말했다.
2026-08-31 10:29:03
강남·서초는 3주째 약세…서울 집값은 강북권 중심 0.29% 상승 [경제일보] 서울 아파트값 상승세가 강북권을 중심으로 다시 가팔라지고 있다. 중랑·성북·강북·도봉·노원 등 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역의 주간 상승률이 0.5%를 웃돌면서 서울 전체 상승폭도 함께 커졌다. 반면 강남·서초는 3주째 하락세를 이어가면서 같은 서울 안에서도 가격 흐름이 엇갈리고 있다. 29일 한국부동산원의 8월 넷째 주 주간 아파트 가격 동향에 따르면 지난 24일 기준 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.29% 상승했다. 직전 주 0.22%보다 오름폭이 0.07%포인트 확대됐으며 7월 둘째 주 0.30% 이후 6주 만에 가장 높은 상승률을 기록했다. 한국부동산원은 일부 단지에서 가격을 낮춘 매물이 나오고 하락 거래도 나타났지만 교통 여건이 양호하거나 선호도가 높은 주요 단지를 중심으로 상승 계약이 이어졌다고 설명했다. 지역별로는 중랑구가 0.56% 올라 서울에서 가장 높은 상승률을 기록했다. 성북구와 강북구는 각각 0.55%, 도봉구와 노원구는 각각 0.54% 상승했고 서대문구도 0.53% 올랐다. 중랑구는 신내·상봉동 역세권을 중심으로 가격이 뛰었고 노도강을 비롯한 강북권 전반에서 상승세가 두드러졌다. 특히 성북구와 강북구, 종로구는 주간 통계가 작성되기 시작한 2012년 5월 이후 가장 높은 상승률을 기록했다. 종로구는 이번 주 0.46% 올랐다. 강남구와 서초구는 3주 연속 하락했다. 강남구는 전주 -0.05%에서 이번 주 -0.11%로 낙폭을 키웠고 서초구는 -0.09%에서 -0.05%로 하락폭을 줄였다. 송파구는 0.09% 올라 상승세를 유지했지만 오름폭은 둔화했다. 세제개편 이후 고가·비거주 주택의 세 부담 확대 가능성을 둘러싼 관망세가 이어진 영향으로 풀이된다. 경기 아파트값도 전주 0.15%에서 0.23%로 상승폭을 확대했다. 수원시 영통구가 0.75%로 가장 많이 올랐고 광명시 0.69%, 용인시 수지구 0.66%, 기흥구 0.63%, 성남시 중원구 0.60% 등이 뒤를 이었다. 화성시 동탄구도 전주 0.12%에서 0.54%로 오름폭이 크게 확대됐다. 경기 남부권은 반도체 산업 기대감과 교통 호재 등을 바탕으로 강세를 이어가는 지역이다. 최근에는 상승세가 한동안 둔화했지만 수원 영통과 용인 수지·기흥, 화성 동탄 등 주요 지역에서 다시 높은 상승률이 나타나면서 매수 심리가 되살아나는 모습이다. 인천은 0.01% 올랐다. 수도권 전체 아파트 매매가격은 0.22% 상승했다. 비수도권은 0.01% 올랐으며 4대 광역시는 보합, 세종은 0.09% 하락했다. 전국 평균 상승률은 0.11%였다. 전세시장에서도 서울의 오름폭은 커졌다. 서울 아파트 전세가격은 전주 0.19%에서 0.22%로 상승폭을 확대한 가운데 서대문구가 0.45%로 가장 많이 올랐고 금천구 0.44%, 도봉·노원구 0.37%, 성북구 0.36%, 종로구 0.35% 순으로 상승률이 높았다. 경기 전셋값도 0.19% 올랐다. 수원 권선구 0.62%, 용인 기흥구 0.44%, 하남시와 화성 동탄구가 각각 0.41% 상승했다. 인천은 0.17% 올랐으며 수도권 전체 전세가격 상승률은 0.20%를 기록했다.
2026-08-29 06:00:00
공급 외친 정부, 정작 서울 재건축은 묶어뒀다 [경제일보] 이재명 정부는 지난 13일 수도권에 23만호 이상을 추가 공급하겠다고 발표했다. 이름도 ‘주택 신속공급 방안’이다. 공급이 부족하니 더 많이, 더 빨리 짓겠다는 것이다. 그런데 서울에서 실제 주택을 늘릴 수 있는 재건축·재개발을 대하는 정부의 태도는 정반대다. 서울시는 재건축·재개발 조합원 지위 양도 제한을 3년간 한시적으로 풀어 달라고 정부에 요구했다. 정부는 받아들이지 않았다. 규제를 풀 경우 재건축 기대감이 커져 집값을 자극할 수 있다는 이유다. 집값을 잡겠다고 정비사업에 묶인 주택의 거래까지 계속 막겠다는 것이다. 조합원 지위 양도 제한은 투기과열지구에서 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 새로 집을 산 사람이 원칙적으로 조합원 자격을 승계하지 못하도록 하는 제도다. 투기 수요를 막기 위해 만든 규제다. 문제는 투기만 막는 것이 아니라 정상적인 거래와 사업의 자금 흐름까지 함께 묶는다는 데 있다. 지난해 10·15 대책 이후 서울 전역이 투기과열지구로 지정되면서 조합원 지위 양도 제한을 받는 정비사업장은 42곳에서 159곳으로 늘었다. 강남 3구와 용산구를 겨냥하던 규제가 서울 전역으로 번진 것이다. 사업성과 가격 수준이 전혀 다른 지역까지 똑같은 잣대가 적용됐다. 그 부담은 투기세력에게만 돌아가지 않는다. 서울시가 새로 규제를 받게 된 117개 구역을 조사한 결과 분담금 부담과 주거 이전, 상속 문제 등으로 집을 팔고 싶어도 팔지 못한다는 사례가 127건 확인됐다. 절반가량은 분담금 부담 때문이었다. 재건축 공사비가 뛰고 추가 분담금이 억 단위로 늘어나는 상황에서 끝까지 사업비를 감당하지 못하는 조합원도 있다. 이들에게 집을 팔고 빠져나갈 길까지 막아 놓으면 사업이 빨라지는 것이 아니다. 비용을 감당하지 못하는 조합원이 늘고 조합 내부 갈등이 커지면 사업은 그만큼 늦어진다. 투기를 막겠다며 공급사업의 자금 순환까지 막는 것은 정책의 목적과 수단이 뒤집힌 것이다. 정부 정책의 모순은 다른 대책과 비교하면 더 선명해진다. 정부는 이번 공급대책에서 재개발 조합설립 동의율을 75%에서 70%로 낮추고 시공사 선정 절차와 이주비 관련 규제도 손질하기로 했다. 정비사업에 시간이 너무 오래 걸리고 그 시간을 줄여야 공급이 빨라진다는 사실을 정부도 인정한 셈이다. 한쪽에서는 정비사업의 속도를 높이겠다며 규제를 풀고, 다른 한쪽에서는 집값이 오를 수 있다며 사업의 출구를 막아 놓는다. 정책의 앞뒤가 맞지 않는다. 서울의 주택 공급 구조를 보면 더 그렇다. 서울에는 대규모 신도시를 만들 빈 땅이 거의 없다. 정부가 공공청사와 유휴부지, 그린벨트와 각종 공공부지까지 들여다보는 이유도 새로 집을 지을 땅이 부족하기 때문이다. 재건축·재개발은 다르다. 사업할 땅이 이미 있고 소유자도 있다. 도로와 지하철, 학교 같은 기반시설도 상당 부분 갖춰져 있다. 구역 지정과 조합 설립, 사업시행인가까지 수년간 진행해 온 사업장도 적지 않다. 서울에서 주택을 늘릴 수 있는 가장 현실적인 수단이다. 서울시는 2031년까지 정비사업을 통해 31만호를 착공하겠다는 계획을 세웠다. 이 가운데 3년 안에 착공할 수 있는 85개 구역 8만5000호를 따로 골라 사업 속도를 높이겠다고 했다. 없는 땅을 새로 찾는 것보다 이미 움직이고 있는 사업의 시간을 줄이는 편이 훨씬 빠르다. 그런데 정부는 이 사업들의 거래 규제를 그대로 두고 또 다른 공급부지를 찾는다. 공급정책의 순서가 뒤집혔다. 재건축 규제 완화가 강남과 한강변 일부 인기 단지의 가격을 자극할 가능성은 있다. 그렇다고 서울 25개 구의 정비사업을 한꺼번에 묶어둘 근거가 되지는 않는다. 압구정과 강북의 사업성 낮은 정비구역을 같은 규제로 다루는 것은 정밀한 정책이 아니라 행정 편의다. 가격이 과열되는 지역은 대출과 세제, 토지거래허가제, 자금출처 조사로 관리하면 된다. 사업 단계와 보유 기간, 지역별 가격 수준에 따라 조합원 지위 양도 요건을 세분화하는 방법도 있다. 투기 대응 수단은 따로 있는데 공급사업의 출구까지 잠글 이유는 없다. 서울시가 요구한 것도 영구적인 전면 자유화가 아니다. 3년간 한시적으로 규제를 완화하자는 것이다. 전면 완화가 어렵다면 실거주 장기보유자나 과도한 분담금을 감당하지 못하는 조합원부터 예외 범위를 넓힐 수 있다. 선택지는 있는데 정부는 가장 손쉬운 현상 유지에 머물러 있다. 이재명 정부는 지금 공급을 서두른다고 한다. 수도권에 23만호 이상을 추가 공급하고 공공부지를 발굴하며 각종 절차를 앞당기겠다고 한다. 공급 부족이 집값과 전셋값을 밀어 올리고 있다는 판단이 깔려 있다. 그렇다면 먼저 움직여야 할 곳도 분명하다. 정부가 돈을 들여 새 사업을 만드는 것보다 민간이 자기 돈을 들여 짓겠다는 주택의 장애물을 걷어내는 것이 빠르다. 이미 수년간 행정 절차를 밟아 온 사업부터 착공시키는 것이 공급정책의 기본 순서다. 재건축·재개발은 오늘 규제를 푼다고 내년에 바로 입주할 수 있는 사업이 아니다. 서울시는 정비사업 기간을 평균 18.5년에서 12년까지 줄이겠다고 한다. 아무리 서둘러도 10년 안팎이 걸린다. 지금 늦춘 1년은 몇 년 뒤 입주물량에서 그대로 빠진다. 과거 정부들이 부동산 정책에서 반복해 온 잘못도 비슷했다. 집값이 오르면 규제를 늘리고, 규제로 사업이 늦어져 공급이 부족해지면 다시 공급대책을 내놨다. 당장의 가격만 잡으려다 몇 년 뒤 공급 부족을 키우는 악순환이었다. 이재명 정부가 공급을 말하기 시작했다면 정책도 공급에 맞춰야 한다. 집값 과열이 두렵다고 서울의 정비사업을 묶어 놓고 다른 곳에서 23만호, 30만호를 외친다고 주택이 빨리 생기지는 않는다. 가격은 가격대로 관리하고 공급은 공급대로 움직여야 한다. 둘을 한꺼번에 묶어 놓으면 집값도 잡지 못하고 공급 시계만 늦어진다. 공급을 늘리겠다는 정부가 먼저 풀어야 할 것은 새 택지가 아니다. 자신이 채워 놓은 규제의 자물쇠다.
2026-08-25 09:14:39
서울 아파트값 오르지만 매수심리는 주춤…강남권 약세 뚜렷 [경제일보] 세제개편안 발표 이후 서울 아파트 시장의 흐름이 지역별로 갈리고 있다. 강남구는 매매와 전세가격이 모두 하락 전환하고 매수심리도 약해진 반면 중랑·강서·도봉·노원 등은 상대적으로 높은 상승률을 이어가면서 서울 안에서도 가격대별 온도 차가 뚜렷해지는 분위기다. 22일 KB부동산이 발표한 주간KB아파트시장동향에 따르면 지난 17일 기준 전국 아파트 매매가격은 전주보다 0.09% 상승했다. 서울은 0.22%, 경기는 0.18%, 인천은 0.01% 올라 수도권 전체로는 0.17% 상승했다. 서울 아파트 매매가격 상승률은 전주 0.25%에서 0.22%로 소폭 둔화했다. 지역별로는 중랑구가 0.51% 올라 가장 높은 상승률을 기록했고 강서구 0.45%, 도봉구 0.40%, 노원구 0.39%, 성북구 0.33% 등이 뒤를 이었다. 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역을 중심으로 상승세가 이어진 모습이다. 반면 강남구는 전주 보합권에서 0.03% 하락으로 돌아섰다. 세제개편안 발표 이후 다주택자와 비거주 1주택자의 매도 문의는 늘었지만 매수자들은 관망하는 분위기가 이어지고 있기 때문으로 평가된다. 특히 대치·압구정동 일대 재건축 추진 단지를 중심으로 가격이 약세를 보였다. 경기에서는 수원 영통구가 0.86% 올라 가장 높은 상승률을 기록했다. 성남 중원구 0.76%, 수원 팔달구와 광명시가 각각 0.49%, 성남 분당구 0.44%, 하남시 0.43% 등도 상승했다. 반면 이천시와 고양 일산동구, 화성 만세구 등은 하락했다. 전세시장도 상승세는 이어졌지만 오름폭은 줄었다. 전국 아파트 전셋값은 전주보다 0.09% 상승했고 서울은 0.16%, 경기 0.14%, 인천 0.04% 올랐다. 서울에서는 강동구가 0.57%로 가장 높은 상승률을 보였고 은평구 0.29%, 동작구 0.28%, 중랑구와 송파구가 각각 0.25% 상승했다. 강남구의 경우 매매에 이어 전셋값도 0.06% 하락해 약세로 전환했다. 대치·일원동 일대 재건축 이주가 예정된 단지를 중심으로 전세가격이 조정된 영향으로 풀이된다. 반면 강동구는 전세 매물이 부족한 가운데 명일·성내동 역세권과 학군지 대단지를 중심으로 상승세가 이어졌다. 매수 심리는 가격 상승세를 따라가지 못했다. 전국 매수우위지수는 48.1로 전주보다 0.2포인트 떨어졌고 서울은 82.8에서 80.2로 2.6포인트 하락했다. 강북 14개구는 89.4, 강남 11개구는 71.9로 각각 2.9포인트와 2.4포인트 낮아졌으며 특히 강남권 매수우위지수는 5주 연속 하락했다. 서울 아파트값은 여전히 상승세를 유지하고 있지만 매수심리는 점차 약해지고 있다. 세제개편 이후 매수자들의 관망세가 이어지는 만큼 향후 거래량과 가격 상승폭이 어떻게 달라질지가 서울 주택시장의 흐름을 가를 것으로 보인다.
2026-08-22 06:00:00
10억 이하로 몰린 서울 매수세…노원·강서·구로 가격도 따라 올랐다 [경제일보] 서울 아파트 매매시장에서 10억원 미만 주택이 거래의 절반 이상을 차지하고 있다. 거래가 많이 이뤄지는 지역도 노원·강서·구로구 등 상대적으로 아파트 가격이 낮은 곳에 몰리고 있다. 고가 아파트를 중심으로 움직이던 서울 주택시장의 매수세가 중저가 지역으로 옮겨간 것이다. 대출 규제와 집값 상승으로 자금 부담이 커지면서 매수자들이 살 수 있는 가격대의 주택을 먼저 찾고 있다는 분석이 나온다. 20일 업계에 따르면 이달 10일 기준으로 집계한 서울 아파트 매매가격은 한 주 동안 0.25% 올랐다. 노원구는 0.50%로 서울 25개 자치구 가운데 상승률이 가장 높았다. 구로구는 0.45%, 강서구는 0.43% 올랐다. 같은 기간 강남구는 13주 만에 보합을 기록했다. 거래가 많이 이뤄지는 지역과 가격 상승폭이 큰 지역이 겹치면서 중저가 지역으로 이동한 매수세가 가격에도 영향을 주고 있다는 분석이 나온다. 올해 초부터 이런 흐름은 이어졌다. 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 올해 1월부터 4월 말까지 서울 아파트 2만901건 가운데 1만2491건, 59.8%가 10억원 이하였다. ◆ 대출 한도가 바꾼 매수 가격대 최근 거래 변화에는 금융 규제의 영향이 크다. 현재 수도권·규제지역의 주택 구입 목적 주택담보대출은 주택 가격에 따라 한도가 달라진다. 15억원 이하 주택은 최대 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원까지다. 실제 대출액은 주택담보인정비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR), 소득과 기존 부채에 따라 더 줄어들 수 있다. 매수자 입장에서는 집값 차이보다 자기자본 부담의 차이가 더 크게 느껴질 수 있다. 대출 한도가 가격 구간별로 달라지면서 고가 주택일수록 현금 부담이 빠르게 늘어나기 때문이다. 예를 들어 다른 대출 규제를 모두 충족한다고 가정하면 10억원짜리 아파트는 최대 6억원의 주택담보대출을 받을 수 있다. 20억원짜리 아파트는 최대 4억원까지다. 대출 한도만 단순 적용하면 필요한 자기자본은 각각 4억원과 16억원이다. 실제 대출 가능 금액은 개인별로 다르지만 가격이 높은 주택일수록 현금 부담이 크게 늘어나는 방향은 같다. 이 때문에 대출을 이용해야 하는 실수요자는 15억원 이하, 그중에서도 10억원 안팎의 주택을 먼저 살피게 된다. 실제 거주 목적으로 집을 찾는 수요가 많은 지역에서 거래가 상대적으로 활발한 배경이다. 올해 2~4월 노원구 아파트 거래량은 1340건으로 서울에서 가장 많았다. 강서구 606건, 구로구 594건 등도 상위권에 들었다. 노원에서는 상계·중계동, 강서에서는 등촌·방화동을 중심으로 거래가 많았다. 젊은 실수요자의 움직임도 비슷하다. 올해 2~3월 서울에서 생애 처음 부동산을 구입해 소유권 이전등기를 신청한 사람 가운데 강서구 매수자가 928명으로 가장 많았다. 노원구는 816명, 송파구 755명, 성북구 724명, 구로구 700명 순이었다. 전체 생애최초 매수자 가운데 30대 비중은 56.1%였다. ◆ 거래 늘어난 외곽, 가격도 따라 올라 중저가 지역으로 이동한 수요는 가격에도 영향을 주고 있다. 한국부동산원에 따르면 올해 1~7월 서울 아파트 매매가격은 6.29% 올랐다. 같은 기간 성북구가 10.31%로 가장 많이 올랐고 구로구는 8.80%, 강서구는 8.78%, 노원구는 7.62% 상승했다. 지난해 같은 기간 송파·강남·서초 등 강남3구의 상승세가 두드러졌던 것과 다른 흐름이다. 최근 주간 통계에서도 노원·구로·강서는 서울 평균보다 높은 상승률을 기록했다. 전셋값도 노원 0.62%, 구로 0.36% 등으로 올랐다. 대출 규제로 고가 주택에 들어가기 어려워진 수요가 상대적으로 저렴한 지역으로 이동하면 해당 지역의 거래와 가격이 함께 오를 수 있다. 대출 규제가 서울 전체 매수 수요에 똑같이 작용하는 것은 아니라는 뜻이다. 다만 노원·강서·구로의 가격 상승을 대출 규제 하나로 설명하기는 어렵다. 지역별 정비사업 기대와 교통 여건, 신축·대단지 선호도 함께 영향을 준다. 노원구에서는 상계·월계동 재건축 추진 단지를 중심으로 가격이 올랐다. 다른 지역에서도 역세권과 대단지 위주로 상승 거래가 이어지고 있다. 전세가격 상승도 매매 수요에 영향을 준다. 7월 서울 아파트 전세가격은 한 달 동안 1.28% 올랐다. 노원구는 1.69%, 구로구는 1.06% 상승했다. 전셋값이 계속 오르면 보증금에 자금을 더 보태 아파트를 사려는 무주택자가 늘어날 수 있다. ◆ 지역뿐 아니라 면적도 줄여 가격 부담을 낮추려는 움직임은 아파트 면적에서도 확인된다. 올해 상반기 서울에서 거래된 전용면적 85㎡ 이하 소형·중소형 아파트는 3만5998건이었다. 전체 아파트 거래 4만2186건의 85.3%다. 집값이 오르고 대출 여건이 까다로워지면서 넓은 집보다 상대적으로 가격이 낮은 주택을 선택하는 수요가 늘었다는 분석이 나온다. 최근 서울 아파트 매수자는 크게 두 방향으로 움직이고 있다. 강남권이나 한강변 대신 상대적으로 가격이 낮은 동북·서남권으로 지역을 옮기거나 같은 지역에서도 면적을 줄여 총매입가격을 낮추는 방식이다. 이 과정에서 노원·강서·구로처럼 10억원 이하 아파트가 많은 지역의 거래가 먼저 늘었다. 거래 증가가 가격 상승으로 이어지면서 이들 지역의 매입 가격도 차츰 높아지고 있다. 중저가 지역 가격이 계속 오를 경우 지금의 수요 이동이 이어질지도 지켜볼 부분이다. 10억원 이하였던 아파트가 10억원을 넘어가더라도 15억원 이하에서는 주택담보대출 최대 한도 6억원이 유지된다. 하지만 집값이 1억원 오를 때마다 같은 대출을 받는 매수자가 마련해야 할 현금도 그만큼 늘어난다. 서울 외곽을 벗어나 경기 광명·안양 등 서울과 가까운 수도권으로 이동하거나 면적을 더 줄이는 선택이 나올 수 있다. 반대로 서울 내 직장 접근성과 교육·생활 기반시설을 중시하는 수요가 계속 남는다면 중저가 지역의 거래가 쉽게 줄지 않을 수도 있다. 결국 매수자의 자금 여력과 지역별 가격 상승 속도가 다음 이동을 좌우하게 된다. 현재 통계에서 확인되는 것은 서울 아파트 거래의 중심 가격대와 지역이 달라졌다는 점이다. 고가 아파트의 거래가 상대적으로 줄어든 동안 10억원 이하 아파트가 전체 거래의 절반 이상을 차지했고 노원·강서·구로 등에서는 거래와 가격 상승이 함께 나타났다. 대출 규제가 서울의 주택 수요를 얼마나 줄였는지는 전체 거래량으로 따져야 한다. 반면 매수자들이 어떤 집을 선택하게 만들었는지는 거래 가격과 지역에서 확인할 수 있다. 지금 서울에서는 매수세의 무게가 10억원 이하 아파트와 중저가 지역으로 옮겨가고 있다.
2026-08-20 10:02:58
서울 집값 0.21% 올랐지만 강남·서초는 하락…중랑·성북 강세 [경제일보] 서울 아파트값 상승세가 이어지는 가운데 강남·서초 등 고가 주택 밀집 지역은 하락 전환하며 지역별 온도 차가 커졌다. 정부의 세제개편안 발표 이후 고가 주택 보유 부담에 대한 경계감이 커진 반면 중랑·성북·서대문 등 중위권 가격대 지역은 상대적으로 높은 상승률을 이어갔다. 15일 한국부동산원 ‘8월 둘째 주 주간 아파트 가격 동향’에 따르면 지난 10일 기준 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.21% 올랐다. 상승세는 유지됐지만 오름폭은 직전 주보다 0.05%포인트 줄었다. 강남권에서는 하락 전환한 지역이 나왔다. 서초구는 전주보다 0.04% 떨어져 지난 4월 넷째 주 이후 16주 만에 약세로 돌아섰고 강남구도 0.02% 내려 5월 둘째 주 이후 14주 만에 하락했다. 최근 세제개편안 발표로 비거주·고가 주택의 세 부담 확대 가능성이 부각된 가운데 일부 단지에서 매수세가 주춤하고 가격을 낮춘 거래가 나타난 것으로 풀이된다. 반면 서울 외곽과 중위권 가격대 지역의 상승세는 상대적으로 강했다. 중랑구는 신내·면목동 주요 단지를 중심으로 0.46% 올라 서울 25개 자치구 가운데 가장 높은 상승률을 기록했다. 성북구도 종암·돈암동 대단지 위주로 0.43% 올랐고 서대문구 0.41%, 중구와 강북구는 각각 0.40% 상승했다. 한국부동산원은 일부 지역에서 관망세와 하락 거래가 나타났지만 역세권과 대단지, 선호 단지를 중심으로 상승 계약이 이어지면서 서울 전체 가격은 오름세를 유지했다고 설명했다. 경기도 아파트값은 0.14% 상승했다. 성남 중원구가 0.55%로 높은 상승률을 보였고 화성 병점구 0.42%, 광명시 0.40% 등이 뒤를 이었다. 인천은 0.01% 올라 보합에 가까운 흐름을 보였으며 수도권 전체 상승률은 0.14%였다. 전국 평균은 0.08%로 집계됐다. 전세시장에서도 비슷한 흐름이 나타났다. 전국 아파트 전셋값은 0.09%, 서울은 0.20% 상승했지만 서울의 오름폭은 전주보다 0.05%포인트 줄었다. 강남구는 대치·개포동을 중심으로 0.03% 하락해 지난 4월 둘째 주 이후 18주 만에 약세로 전환했다. 반면 성북구는 0.40%, 금천구 0.38%, 노원구 0.35%, 동작구 0.32% 등으로 비교적 높은 상승률을 기록했다. 서울 매매와 전세 모두 강남권 일부가 조정을 받는 사이 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역과 역세권·대단지로 수요가 이동하는 흐름이 나타난 셈이다. 세제개편 이후 고가 주택의 보유 부담이 부각되고 대출 여건도 까다로워지면서 강남·서초처럼 가격 수준이 높은 지역의 매수 심리는 이전보다 약해진 모습이다. 반면 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역과 역세권·대단지에는 수요가 이어지고 있어 당분간 서울 주택시장은 일률적인 상승이나 하락보다 지역과 가격대에 따른 차별화가 뚜렷해질 가능성이 크다. 특히 강남권의 약세가 단기 조정에 그칠지 중위권 지역으로의 수요 이동이 이어질지가 향후 흐름을 가를 변수로 꼽힌다.
2026-08-15 06:00:00
주택 공급 또 속도전, 이번에는 '입주 날짜'를 보여줘야 [경제일보] 정부가 다시 주택 공급에 속도를 내고 있다. 서울 준공업지역에서 추진 중인 약 2만7000가구의 사업을 앞당기고 도심 공공주택 복합사업을 통해 추가 물량을 확보하는 방안 등이 거론된다. 새 택지를 대규모로 내놓기보다 이미 확보한 부지와 진행 중인 사업의 시간을 줄이는 데 무게를 두는 모습이다. 그러나 정부가 발표하는 ‘공급’과 국민이 실제로 들어가 살 수 있는 집 사이에는 상당한 시간차가 있다. 몇 만가구를 공급하겠다는 발표만으로는 그 집이 아직 인허가 단계인지, 공사를 시작했는지, 몇 년 뒤 입주하는지 알기 어렵다. 집을 구하는 사람에게 중요한 것은 계획서에 잡힌 주택 수가 아니라 언제 열쇠를 받을 수 있느냐다. 정부는 지난해 공급 실적을 인·허가가 아닌 착공 기준으로 관리하겠다고 했다. 인·허가만 받아놓고 공사를 시작하지 않은 사업까지 공급 성과로 잡는 데 한계가 있다는 판단이었다. 2030년까지 수도권에서 135만가구를 착공하겠다는 목표도 제시했다. 공급 통계를 실제 공사에 가까운 단계로 옮긴 셈이다. 하지만 착공도 입주는 아니다. 오늘 공사를 시작한 1만가구와 내년에 사람이 들어가는 1만가구는 시장에서 전혀 다른 의미를 가진다. 아파트는 착공한 뒤 준공과 입주까지 수년이 걸린다. 집값과 전셋값을 걱정하는 사람에게 중요한 것은 몇 가구가 삽을 떴느냐보다 언제 새집이 시장에 들어오느냐다. 지난 1월 발표한 도심 주택 공급 대책만 봐도 공급 발표와 실제 입주 사이의 간격이 드러난다. 정부는 도심과 군부지, 공공시설 이전 부지 등을 활용해 6만가구를 공급하겠다고 했지만 일부 사업은 착공 목표 자체가 2028년 이후다. 성남 신규 공공주택지구 6300가구는 착공 목표가 2030년이다. 입주는 그보다 더 뒤다. 2030년에 공사를 시작할 주택까지 지금의 공급 물량으로 묶으면 국민이 체감하는 공급 시점은 흐려진다. 장기적으로 몇 가구를 지을 것인지와 앞으로 2~3년 안에 몇 가구가 실제 입주하는지는 따로 보여줘야 한다. 같은 1만가구라도 내년 입주 물량과 4년 뒤 착공 물량은 같은 공급이 아니다. 시장이 당장 보는 것도 2030년의 계획보다 2027년과 2028년의 입주 물량이다. 부동산R114 집계에 따르면 서울 아파트 입주 예정 물량은 2025년 3만7103가구에서 올해 2만5281가구로 줄고 2027년 1만8682가구, 2028년 1만3683가구까지 감소할 것으로 전망된다. 2028년 물량은 2025년의 40%에도 못 미친다. 실제 준공 물량도 크게 줄었다. 국토교통부 주택통계에 따르면 올해 상반기 서울 주택 준공은 1만5160가구로 지난해 같은 기간보다 52.1% 감소했다. 앞으로 공급하겠다는 집의 숫자는 늘어날 수 있지만 지금 시장에 도착하는 새집은 오히려 줄고 있다. 부동산 대책을 오래 지켜본 사람들에게 ‘몇 만호 공급’은 더 이상 낯선 숫자가 아니다. 정권이 바뀔 때마다 수도권에 몇십만가구를 짓겠다는 발표가 나왔고 공급 부족을 해소하겠다는 설명이 뒤따랐다. 그러나 국민이 기억하는 것은 발표한 숫자보다 늦어진 입주다. 택지를 발표하고도 보상이 늦어졌고 사전청약을 받은 뒤 본청약과 입주가 밀린 사례도 있었다. 시장이 정부의 공급 숫자를 곧이곧대로 받아들이지 않는 데는 이유가 있다. 정부 정책도 국민에게 한 약속이라면 언제 이행되는지 확인할 수 있어야 한다. 5만가구를 공급하겠다는 발표만 있고 사업별 착공과 입주 일정이 없다면 약속이 지켜졌는지조차 판단하기 어렵다. 행정은 목표를 발표하는 것으로 끝나는 것이 아니라 언제 현실이 되는지를 설명하고 그 결과로 평가받아야 한다. 그래서 공급 발표 방식부터 바꿔야 한다. 신규 공급 5만가구를 발표한다면 그 옆에 사업별 지구 지정 시점과 인허가, 착공, 준공, 입주 예정 시기를 함께 적으면 된다. 일정이 늦어졌다면 얼마나 밀렸고 무엇 때문에 지연됐는지도 공개해야 한다. 공급대책의 책임 기준도 달라져야 한다. 장관이 발표한 날 몇 만가구를 확보했다고 성과로 잡을 것이 아니라 실제 착공이 얼마나 이뤄졌고 예정된 날짜에 몇 가구가 입주했는지를 따져야 한다. 일정이 늦어졌다면 어느 단계에서 막혔고 누가 해결하지 못했는지도 밝혀야 한다. 그래야 공급대책에도 책임지는 사람이 생긴다. 이런 정보가 공개돼야 시장도 공급대책을 제대로 판단할 수 있다. 내년에 입주할 1만가구인지, 2030년에 공사를 시작할 1만가구인지 모른 채 총공급 물량만 받아들여서는 앞으로 집이 얼마나 부족한지 가늠하기 어렵다. 정부가 발표하는 숫자가 커도 국민의 불안이 쉽게 사라지지 않는 이유다. 속도전의 성과도 발표한 물량이 아니라 실제 일정으로 확인해야 한다. 행정절차를 얼마나 줄였는지보다 착공이 몇 달 앞당겨졌는지, 준공은 언제인지, 입주는 몇 년 몇 월부터 가능한지를 보여주는 편이 시장에는 훨씬 유용한 정보다. 공급대책은 발표할 때가 아니라 입주할 때 평가받아야 한다. 정부가 5만가구를 약속했다면 국민은 5만이라는 숫자와 함께 그 집에 들어갈 날짜도 알아야 한다. 일정이 늦어지면 이유와 책임도 밝혀야 한다. 수십 년 동안 반복된 ‘몇 만호 공급’ 발표가 시장의 믿음을 얻지 못한 이유도 여기에 있다. 이번에는 숫자를 더 크게 쓰는 대신 달력을 내놓아야 한다.
2026-08-13 12:00:00
그린벨트 또 푼다는 정부…서리풀 2만호도 입주는 2031년 [경제일보] 정부가 서울과 수도권의 주택 공급을 늘리기 위해 개발제한구역(그린벨트) 해제 카드를 다시 검토하고 있다. 김윤덕 국토교통부 장관은 지난 11일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 “그린벨트를 해제해서라도 수도권에 주택을 많이 공급할 수 있도록 해야겠다는 생각을 하고 있다”고 말했다. 서초구 내곡동과 강남구 세곡·자곡동, 송파구 방이동 등이 후보지로 거론되고 있다. 추가 해제가 결정된 단계는 아니다. 국토부도 장관 발언 뒤 “수도권 그린벨트 해제를 통한 주택공급 방안은 확정된 바 없다”고 밝혔다. 다만 주무부처 장관이 그린벨트 해제를 직접 공급 수단으로 언급하면서 정부가 조만간 내놓을 추가 공급대책에 서울의 그린벨트가 포함될지가 관심사로 떠올랐다. 2024년 발표한 서리풀, 입주는 2031년 정부가 새 그린벨트를 풀어도 당장 공급되는 주택은 없다. 현재 사업이 진행 중인 서리풀지구 일정을 보면 신규 택지가 실제 주택 공급으로 이어지는 데 얼마나 시간이 걸리는지 알 수 있다. 정부는 2024년 11월 서초구 원지·신원·염곡·내곡동과 우면동 일대를 서리풀지구로 선정하고 2만호를 공급하겠다고 발표했다. 1만8000호 규모의 서리풀1지구는 올해 2월, 2000호 규모의 서리풀2지구는 지난 6월 공공주택지구로 지정됐다. 후보지 발표 이후 지구 지정까지 1년 넘게 걸렸다. 입주까지는 더 많은 시간이 필요하다. 서리풀1지구는 2029년 첫 분양을 목표로 하고 있다. 서리풀2지구는 2027년 지구계획 승인과 2028년 착공·분양을 거쳐 2031년 입주를 목표로 잡고 있다. 계획대로 사업이 진행돼도 후보지 발표에서 주민 입주까지 6~7년이 걸린다. 새 후보지가 선정되면 지구 지정과 토지 보상, 교통대책 마련, 지구계획 승인, 착공 등의 절차를 다시 거쳐야 한다. 주민 반발이나 보상 협의가 길어질 경우 일정은 더 늦어질 수 있다. 그린벨트를 풀어도 당장의 공급 부족을 메우기는 어렵다는 얘기다. 세입자는 몇 년 뒤보다 지금이 급하다 서울 전월세 시장은 이미 불안하다. 아파트 전셋값은 상승세를 이어가고 있고 전세보다 월세를 택하는 임대차 거래도 늘고 있다. 정부의 8·3 세제개편안이 실거주에 더 많은 세제 혜택을 주는 방향으로 짜이면서 집주인이 임대주택을 매도하거나 직접 거주하는 쪽을 택할 경우 전월세 매물이 줄 수 있다는 우려도 나온다. 최근 전월세 시장 움직임을 8·3 세제개편의 영향으로 단정할 단계는 아니다. 관련 법 개정도 남아 있다. 그러나 지금 계약 만료를 앞두고 집을 구해야 하는 세입자에게 올해 새로 발표될 택지의 주택은 선택지가 될 수 없다. 정부가 중장기 공급을 늘리는 것과 별도로 당장의 전월세 불안에 대응해야 한다는 지적이 나오는 배경이다. 공급 숫자는 계속 늘었는데 정부가 수도권 공급계획을 내놓은 것은 이번이 처음이 아니다. 지난해 9·7 대책에서는 2030년까지 수도권 135만호 착공 목표를 제시했다. 올해 1월에는 용산과 과천 등 도심 공공부지와 유휴부지를 활용해 6만호를 추가 공급하겠다고 발표했다. 이번 대책에서도 수도권 대규모 공급 방안이 거론되고 있다. 새 대책에서는 전체 공급 규모와 함께 실제 신규 물량이 얼마인지 따져볼 필요가 있다. 이번에 처음 확보한 물량과 이미 발표한 사업의 속도를 높여 다시 포함한 물량을 구분하지 않으면 정부 발표 숫자와 시장이 체감하는 신규 공급 사이에 차이가 생길 수 있다. 후보지와 전체 물량만 공개해서는 공급계획의 실효성을 판단하기 어렵다. 각 사업의 지구 지정과 착공, 분양, 입주 목표 시점까지 함께 제시해야 한다. 이미 발표한 공급 사업이 현재 어느 단계까지 진행됐는지도 같이 공개할 필요가 있다. 정부는 그린벨트, 서울시는 재건축·재개발 정부와 서울시는 공급 방식에서도 의견이 갈린다. 정부는 신규 택지를 확보하기 위해 그린벨트 해제까지 검토하고 있지만 오세훈 서울시장은 서리풀지구가 서울의 마지막 그린벨트 해제여야 한다며 추가 해제에 반대하고 있다. 서울시는 재건축·재개발과 영등포·구로·금천 등 준공업지역의 고밀개발을 통해 공급을 늘리겠다는 입장이다. 정부는 신규 택지를, 서울시는 기존 도심의 정비사업을 앞세우고 있다. 신규 택지는 대규모 물량을 확보할 수 있지만 입주까지 긴 시간이 필요하다. 재건축·재개발 역시 조합 갈등과 사업성, 인허가 등이 속도를 늦출 수 있다. 시장에서는 어느 방식으로 몇 호를 공급한다고 발표했는지보다 실제 착공과 입주가 언제 이뤄지는지를 볼 수밖에 없다. 그린벨트 해제를 포함한 신규 택지 확보는 미래의 공급 부족에 대비하는 수단이다. 그러나 미래에 지어질 주택을 지금 시장에 나오는 공급 물량처럼 계산할 수는 없다. 공급 물량은 발표하는 날 숫자로 잡히지만 세입자가 그 집에 들어가기까지는 여러 해가 걸린다. 이번 추가 공급대책이 또 하나의 ‘몇만호’ 발표에 그칠지, 실제 공급 일정을 앞당길지는 착공·분양·입주 계획을 보면 알 수 있다.
2026-08-13 07:36:20
세제개편 앞두고 강남권 숨 고르기…마용성·강북은 상승세 지속 [경제일보] 정부의 세제개편안 발표를 앞두고 서울 아파트 시장의 온도 차가 더 뚜렷해졌다. 종합부동산세와 양도소득세 부담이 커질 것으로 예상되는 강남권 고가 아파트는 매수세가 주춤하며 상승폭이 꺾인 반면 마포·용산·성동구와 강북권 일부 지역은 오름세를 이어갔다. 8일 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향에 따르면 8월 첫째 주(3일 기준) 서울 아파트 매매가격은 0.16% 올라 전주 0.15%보다 상승폭이 소폭 커졌다. 다만 강남 3구와 강동구가 포함된 동남권은 0.09% 상승하는 데 그쳐 전주 0.13%보다 오름폭이 줄었다. 동남권은 7월 첫째 주 0.25% 오른 뒤 4주 연속 상승세가 둔화했다. 강남권에서는 핵심 지역의 둔화가 두드러졌다. 강남구는 전주 0.07%에서 이번 주 0.01%로 낮아지며 사실상 보합권에 가까워졌으며 서초구도 0.05%에서 0.02%로 오름폭이 줄었다. 송파구는 0.20%에서 0.15%로 상승세가 약해졌다. 시장에서는 세제개편안에 대한 경계감이 먼저 선반영된 결과로 보고 있다. 정부는 지난 3일 발표한 세제개편안에서 초고가 주택의 종부세 부담을 높이고 양도세 장기보유특별공제 혜택도 축소하기로 했다. 이번 주간 통계가 3일 기준으로 작성된 만큼 발표 내용이 모두 반영됐다고 보기는 어렵지만 강남권에서는 이미 세 부담 증가를 의식한 관망세가 나타나고 있다. 반면 한강벨트와 강북권은 다른 흐름을 보였다. 마포구는 전주 0.33%에서 이번 주 0.39%로 상승폭이 확대됐다. 성동구는 0.14%에서 0.16%, 용산구는 0.13%에서 0.18%로 각각 오름폭이 커졌다. 중구 0.54%, 중랑구 0.52%, 성북구 0.49%, 노원구 0.46%, 서대문구 0.43% 등 강북권 주요 지역도 강세를 유지했다. 수도권 전체로도 상승세는 이어졌다. 경기도 아파트값은 0.16%, 인천은 0.03% 올라 각각 전주보다 0.01%포인트씩 상승폭이 커졌다. 수도권 전체 상승률은 0.17%로 전주 0.16%보다 높아졌다. 특히 성남 분당구는 재건축 기대감이 반영되며 0.43% 올라 전주 0.32%보다 상승폭이 크게 확대됐고 용인 기흥구도 반도체 벨트 기대감 속에 0.52% 상승했다. 전세시장은 지역별 공급 여건에 따라 차이를 보였다. 서울 아파트 전셋값은 전주와 같은 0.25% 상승률을 기록했다. 경기도는 0.18%, 인천은 0.11% 올라 모두 전주보다 오름폭이 커졌다. 다만 서초구 전셋값은 보합으로 돌아섰다. 이달부터 2091가구 규모의 반포 래미안 트리니원 입주가 시작되면서 인근 전세시장에 공급 효과가 나타난 것으로 풀이된다. 강남구 전셋값도 전주 0.09%에서 이번 주 0.01%로 상승폭이 크게 낮아졌다. 강북권 전세시장은 여전히 강했다. 중저가 전세 수요가 몰리는 성북구는 0.49%, 노원구는 0.42%, 강북구는 0.33% 상승했다. 고가 주택 밀집 지역은 세제개편과 입주 물량 영향으로 매매·전세 모두 숨 고르기에 들어갔지만 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역에는 수요가 이어지는 모습이다. 이번 통계는 세제개편안이 시장에 본격 반영되기 전의 흐름이라는 점에서 향후 변화가 더 주목된다. 강남권에서는 매수 관망과 절세 매물 움직임이 동시에 나타날 수 있고 한강벨트와 강북권은 대체 수요 유입 여부가 가격 흐름을 가를 변수로 꼽힌다. 세 부담 강화가 초고가 아파트값을 누르는 데 그칠지, 아니면 수요 이동을 통해 다른 지역의 상승 압력으로 번질지가 관건이다.
2026-08-08 06:00:00
'공급 절벽' 해소하려면 입주 날짜부터 밝혀라 [경제일보] 주택 공급 대책이 나올 때마다 수십만호, 백수십만호라는 숫자가 등장한다. 인허가를 늘리고 착공을 앞당기며 공공택지를 개발하겠다는 계획도 따라붙는다. 발표문만 놓고 보면 몇 년 뒤에는 집이 넘쳐날 것 같다. 그러나 집을 구하는 서민이 마주하는 현실은 딴판이다. 들어갈 집은 줄고 전셋값과 월세는 오르는데, 주택 당국은 아직 공사를 시작하지 않은 물량까지 공급 실적으로 내세운다. 집 없는 서민에게 공급은 계획도, 인허가도, 착공식도 아니다. 이삿짐을 들고 들어갈 수 있는 집이 공급이다. 어느 지역에 몇 가구가 지어지고 언제 입주할 수 있는지가 빠진 대책은 가장 중요한 내용을 비워 둔 약속이다. 올해 상반기 수도권 주택 통계는 발표 숫자와 국민 체감이 왜 다른지를 보여준다. 수도권 분양 물량은 지난해 같은 기간보다 55.1% 늘었지만 준공 물량은 47.6% 줄었다. 청약을 받은 아파트는 크게 늘었는데 사람이 들어가 살 수 있는 집은 절반 가까이 감소했다. 인허가는 8.1% 줄었고 착공도 0.7% 감소했다. 분양은 계약자를 모집했다는 뜻이고 착공은 공사를 시작했다는 뜻이다. 전세 시장에 집이 나오고 매매 시장의 선택지가 늘어나는 때는 공사가 끝나 입주가 시작된 뒤다. 분양 증가를 공급 회복으로 포장해도 당장 전세계약 만료를 앞둔 세입자에게 돌아오는 집은 없다. 서울의 사정은 더 답답하다. 서울 아파트 입주 예정 물량은 지난해 3만7103가구에서 올해 2만5281가구로 줄고, 2027년에는 1만8682가구, 2028년에는 1만3683가구까지 감소할 것으로 예상된다. 2028년 물량은 지난해의 40%에도 못 미친다. 그마저 특정 지역의 대단지에 몰려 있다. 서울 전체 입주 물량만 보면 어느 정도 공급이 이어지는 것처럼 보이지만, 새 아파트가 한 채도 나오지 않는 자치구도 있다. 직장과 학교 때문에 생활권을 쉽게 옮길 수 없는 서민에게 서울 전체 합계는 큰 의미가 없다. 필요한 것은 자신이 사는 지역과 출퇴근이 가능한 범위 안에서 언제 집이 나오는지에 관한 정보다. 정부는 2030년까지 수도권에서 135만호를 착공하겠다고 밝혔다. 숫자는 크지만 2030년까지 착공한다는 말과 2030년까지 입주할 수 있다는 말은 전혀 다르다. 2030년 말 첫 삽을 뜬 아파트라면 실제 입주는 그로부터 몇 년 뒤다. 토지 보상과 사업 승인, 공사비 협상, 자금 조달이 늦어지면 착공 시점부터 밀린다. 지금 전세계약 만료를 걱정하는 세입자와 출산을 앞둔 신혼부부에게 2030년 착공 목표는 눈앞의 공급이 아니다. 이들에게 필요한 답은 앞으로 2∼3년 동안 서울과 수도권 어느 지역에 몇 가구가 실제로 입주하느냐다. 먼 미래의 착공 총량으로 당장의 공급 공백을 덮어서는 안 된다. 주택 당국도 인허가 숫자의 허점을 알고 있다. 인허가를 받고도 사업이 멈추거나 착공으로 이어지지 않는 현장이 늘자 공급 관리의 무게중심을 착공으로 옮겼다. 인허가 실적만으로는 주택이 제대로 공급되고 있는지 설명하기 어렵다는 사실을 인정한 셈이다. 그렇다면 착공에서 멈출 이유가 없다. 준공과 입주까지 추적하고 공개해야 한다. 공사비가 오르면 시공사와 조합이 다투고, 프로젝트파이낸싱이 막히면 현장이 멈춘다. 도로와 학교가 늦어지면 집을 다 짓고도 입주가 미뤄진다. 이런 위험을 관리하지 않은 채 착공 물량만 발표하는 것은 공급 정책이라기보다 첫 삽을 뜬 횟수를 세는 행정에 가깝다. 공급 대책마다 사업별 입주 예정 연월을 붙여야 한다. 최초 계획과 현재 예상 시점을 나란히 적고, 일정이 늦어졌다면 지연 기간과 원인을 밝혀야 한다. 토지 보상 때문인지, 공사비 분쟁 때문인지, 금융 조달에 문제가 생겼는지, 기반시설이 늦어지는지를 국민이 확인할 수 있어야 한다. 책임 기관과 정상화 목표도 함께 공개해야 한다. 계획 물량을 부풀려 보여주는 관행도 바로잡아야 한다. 재건축·재개발 사업의 전체 건립 가구 수를 모두 새 공급으로 소개해서는 안 된다. 기존 2500가구를 철거하고 3000가구를 짓는 사업이라면 시장에 새로 보태지는 집은 500가구다. 전체 가구 수와 순증 물량, 조합원 몫, 일반분양, 공공임대를 나눠 보여줘야 실제 공급 규모를 알 수 있다. 3기 신도시와 공공택지도 총물량만 발표할 일이 아니다. 지구별·블록별 입주 시기와 도로, 철도, 학교의 완공 일정을 함께 내놓아야 한다. 집은 완성됐는데 교통망이 열리지 않고 학교가 들어서지 않았다면 주거 공급이 끝났다고 말할 수 없다. 주민이 입주 뒤 몇 년 동안 불편을 떠안는 것은 불가피한 과정이 아니라 행정이 일정을 맞추지 못한 결과다. 입주 시계를 공개하면 어느 사업이 멈췄고 어느 기관에서 일정이 지연됐는지가 드러난다. 그동안 착공식은 정부의 성과가 되고 입주 지연은 시행사나 조합의 문제로 남는 일이 반복됐다. 착공 날짜만 관리하고 입주 날짜를 관리하지 않으면 성과는 행정이 가져가고 실패의 책임은 현장에 남는다. 공급 대책은 발표 당일의 박수로 평가받는 정책이 아니다. 몇 년 뒤 약속한 주택이 제때 완공됐는지, 국민이 예정된 날짜에 입주했는지로 성패를 따져야 한다. 일정과 책임자가 공개되지 않은 계획은 늦어져도 책임질 사람이 없는 계획이 된다. 입주 물량이 줄면 가장 먼저 타격을 받는 사람은 집을 여러 채 가진 사람이 아니다. 전세계약이 끝나는 세입자, 월세를 감당하기 어려운 청년, 아이가 생겨 더 넓은 집이 필요한 신혼부부다. 매매시장을 대출 규제로 누르면 이들은 전월세 시장으로 밀려난다. 그곳에서도 입주 물량이 부족하면 선택할 집은 줄고 주거비는 더 오른다. 서민에게 주택 공급은 먼 미래의 국가계획이 아니다. 다음 계약 때 올려줘야 할 보증금과 매달 빠져나갈 월세의 문제다. 정부가 5년 뒤 착공 물량을 자랑하는 동안 국민은 6개월 뒤 이사할 집을 찾지 못한다. 이런 현실을 두고 공급 대책이 작동하고 있다고 말해서는 안 된다. 앞으로 1년, 2년, 3년 동안 실제로 입주할 주택이 어디에 얼마나 나오는지 공개해야 한다. 약속한 일정대로 가는 사업과 지연된 사업을 구분하고, 공급이 비는 지역에는 어떤 대책을 언제 시행할지도 밝혀야 한다. 주택 공급 실적은 장관이 착공식에서 삽을 든 날 생기지 않는다. 집 없는 서민이 열쇠를 받아 현관문을 여는 날 비로소 완성된다. 공급 절벽을 해소하겠다면 더 큰 숫자를 내놓을 것이 아니라 국민이 믿고 삶을 계획할 수 있는 입주 날짜부터 내놓아야 한다.
2026-08-05 09:42:55
귀국 당일 부동산·증시 회의…'대통령 직할 경제'의 명암 [경제일보] 이재명 대통령이 7박 11일간의 해외 순방을 마치고 귀국하는 3일 곧바로 청와대로 출근해 부동산과 주식시장 점검회의를 주재한다. 한성숙 국무총리와 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관을 비롯한 관계 부처 장관들이 참석한다. 부동산 세제와 금융·공급 대책, 최근 급등락을 거듭한 증시와 단일종목 레버리지 상품의 보완책이 회의 테이블에 오를 것으로 보인다. 시장 불안을 대통령이 직접 챙기는 일은 국정 책임의 범위에 속한다. 집값과 전셋값이 오르고 주식시장이 하루가 다르게 출렁이는 상황에서 대통령이 경제팀의 대응 태세를 점검하는 것은 필요한 일이다. 여러 부처에 걸친 현안을 한자리에서 조정하고 늑장 대응을 다그치는 데 대통령의 직접 개입만큼 빠른 수단도 드물다. 그러나 귀국 당일 대통령이 회의를 열어야만 경제팀이 한자리에 모이고 정책이 속도를 내는 것처럼 비친다면 그 장면을 대통령의 부지런함만으로 평가할 수는 없다. 총리와 경제부총리, 소관 부처 장관들이 그동안 무엇을 결정하고 어떤 결과를 만들어 냈는지부터 물어야 한다. 이 대통령은 순방에 앞서 부동산정책 국민 대토론회를 직접 주재했다. 정부 부처별 토론과 총리 주재 후속 논의도 이어졌다. 공급과 금융, 세제를 놓고 토론을 거듭하고도 대통령이 귀국하자마자 관계 부처를 다시 불러 같은 현안을 점검해야 한다면 경제팀의 조정 기능이 제대로 작동했다고 보기 어렵다. 단일종목 레버리지 상품을 둘러싼 과정도 비슷하다. 금융당국은 지난달 16일 신규 상품 상장 중단과 광고 제한, 투자자 보호 강화 등을 담은 보완책을 내놓았다. 상품의 시가총액이 상장 당시 4조4000억원에서 11조9000억원으로 급증하고 주가 변동성이 커지자 대응에 나선 것이다. 금융당국이 아무 일도 하지 않은 것은 아니다. 그렇다면 대통령이 다시 개별 금융상품의 규제와 보완책까지 점검해야 하는 이유가 무엇인지 따져봐야 한다. 담당 기관이 내놓은 대책을 신뢰하기 어렵거나 부처가 스스로 책임질 만한 판단을 내리지 못하고 있다는 뜻이라면 문제는 특정 금융상품에 그치지 않는다. 경제정책의 지휘 체계가 흔들리고 있다는 얘기다. 헌법은 대통령에게 국정의 최종 책임을 맡기면서도 모든 행정 판단을 대통령 한 사람에게 집중시키지는 않았다. 국무총리는 대통령을 보좌하고 대통령의 명을 받아 행정각부를 통할한다. 행정각부의 장은 소관 사무를 맡아 정책을 수립하고 집행한다. 대통령의 최종 책임이 총리와 장관의 책임을 지우는 근거가 될 수는 없다. 대통령의 국정 책임이 제대로 작동하려면 장관이 맡은 분야에서 판단하고 그 결과를 감당하는 체계가 먼저 서 있어야 한다. 대통령의 직접 지시가 일상적인 국정 운영 방식으로 굳어지면 장관은 정책 결정자가 아니라 대통령의 뜻을 전달하는 사람이 된다. 시장의 변화를 먼저 읽고 대책을 준비하기보다 대통령이 어떤 문제에 관심을 보이는지 살피게 된다. 부처의 전문적인 검토보다 대통령의 최근 발언이 정책의 기준으로 받아들여지고 장관은 자신의 판단보다 청와대의 의중을 확인하는 데 익숙해진다. 경제정책에서 이런 방식은 특히 위험하다. 부동산과 주식시장은 대통령의 말 한마디에도 민감하게 움직인다. 세제나 대출 규제를 언급하면 시장은 정책이 확정된 것으로 받아들이고 특정 금융상품을 지목하면 거래 제한이나 제도 폐지의 예고로 해석한다. 관계 부처의 검토와 협의가 끝나기 전에 대통령의 발언이 앞서면 정책의 예측 가능성은 떨어지고 시장은 정부의 공식 발표보다 대통령의 말뜻을 좇게 된다. 결정권이 대통령에게 모일수록 실패의 책임은 오히려 사라진다. 정책이 성과를 거두면 대통령의 결단이 되고 결과가 나쁘면 여러 부처의 공동 책임으로 흩어진다. 장관은 대통령의 지시를 이행했다고 말하고 청와대는 실무 집행의 문제라고 선을 긋는다. 권한을 행사하지 않은 장관에게 책임을 물을 수도 없고 세부 정책을 직접 결정한 대통령에게 개별 정책의 책임을 일일이 묻기도 어렵다. 책임의 주체가 사라진 자리에 회의와 지시만 남는다. 대통령의 직접 개입은 부처가 제 기능을 하고 있을 때 이를 보완하는 수단이어야 한다. 대통령이 나서야만 부처가 움직인다면 강한 리더십의 증거가 아니라 행정 체계가 제대로 돌아가지 않는다는 징후다. 대통령이 모든 문제를 직접 풀려 할수록 총리의 조정권과 장관의 책임은 줄고 다음 현안도 다시 대통령의 결정을 기다리게 된다. 이번 회의에서 대통령이 부동산과 증시의 해답을 일일이 내놓는 모습을 보여주는 데 머물러서는 안 된다. 어떤 부처가 무엇을 맡고 언제까지 결과를 내놓을지 정한 뒤 정책의 설명과 집행, 성과에 대한 책임을 해당 장관에게 돌려줘야 한다. 대통령의 질책을 받은 뒤 움직이는 정부보다 장관이 먼저 판단하고 대통령에게 결과를 보고하는 정부가 강한 정부다. 대통령은 경제정책의 원칙과 방향을 제시해야 한다. 총리는 부처 사이의 이해를 조정하고 경제부총리는 정책을 총괄해야 한다. 국토교통부 장관과 금융당국 수장들은 각자의 이름을 걸고 정책을 설계하고 결과를 설명해야 한다. 대통령의 부지런함이 총리와 장관의 무책임을 가려주는 국정 운영은 오래갈 수 없다. 귀국 당일 열린 경제회의에서 확인해야 할 것은 대통령이 얼마나 많은 지시를 내렸느냐가 아니다. 대통령이 없어도 경제팀이 제때 판단하고 움직일 수 있는지, 정책이 실패했을 때 누가 책임질 것인지가 더 중요하다. 대통령이 모든 현안을 직접 챙기는 정부보다 각자가 맡은 권한을 행사하고 그 결과를 책임지는 정부가 시장의 신뢰를 얻는다.
2026-08-03 10:27:03
강남은 주춤, 강북은 강세…서울 아파트값 0.25% 상승 [경제일보] 정부의 세제개편안 발표를 앞두고 수도권 아파트 시장 상승 속도가 한풀 꺾였다. 서울 전체 오름세는 이어졌지만 강남권과 용산 등 고가 주택 밀집 지역에서는 거래 판단을 미루는 분위기가 짙어졌다. 반대로 중랑·노원·성북 등 강북권과 경기 일부 중저가 지역은 매물 부족과 실수요 유입이 맞물리며 상승세를 이어갔다. 1일 한국부동산원 주간 아파트 가격동향에 따르면 7월 넷째 주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.25% 상승했다. 직전 주 0.27%보다 오름폭은 0.02%포인트 낮아졌으며 지난달 중순 0.30%까지 올라섰던 상승률은 이후 2주째 내려왔다. 다만 상승의 중심은 달라졌다. 세제개편 이후 보유 부담과 양도세 변화 가능성을 따져야 하는 고가 주택 지역은 관망세가 강해진 반면 상대적으로 세 부담 우려가 작은 중저가 단지 밀집 지역으로 매수세가 이어지는 모습이다. 특히 강남권은 상승 탄력이 약해졌다. 서초구는 0.05%, 강남구는 0.07% 상승에 그쳤다. 송파구도 0.20% 오르며 전주 0.29%보다 상승률이 낮아졌다. 이와 달리 강북권은 서울 평균을 웃도는 지역이 많았다. 중랑구는 0.53% 오르며 서울에서 가장 높은 상승률을 기록했다. 노원구는 0.46%, 성북구는 0.39% 상승했다. 중구와 금천구도 각각 0.36%, 0.35% 올랐다. 도봉구와 강북구 역시 상승폭을 키우며 강북권 전반의 강세를 뒷받침했다. 경기 아파트값은 0.15%, 인천은 0.02% 올랐다. 수도권 전체 상승률은 0.16%로 집계됐다. 규제지역 지정 이후 단기간 급등했던 일부 지역은 속도 조절에 들어갔지만 가격 부담이 상대적으로 낮은 곳은 매수세가 이어졌다. 올해 누적 15% 넘게 오른 화성 동탄구는 이번 주 0.15% 상승했다. 전주 0.25%에서 오름폭이 0.10%포인트 줄었다. 구리시도 0.20% 올라 직전 주 0.27%보다 낮아졌다. 성남 중원구는 0.49%에서 0.20%로, 분당구는 0.58%에서 0.32%로 상승률이 크게 낮아졌다. 규제지역 지정 이후 단기 급등 지역들의 매수세가 숨을 고르는 분위기지만 경기 남부 전체가 꺾였다고 보기는 어렵다. 광명시와 용인 기흥구는 각각 0.45% 오르며 경기권 상승세를 이끌었다. 수원 권선구는 0.40%, 용인 수지구는 0.38% 상승했다. 특히 용인 기흥구는 주변 지역보다 가격 진입 장벽이 낮은 단지가 많아 실수요가 꾸준히 유입되는 지역으로 꼽힌다. 전국 아파트 매매가격은 0.08% 올랐다. 직전 주 0.09%와 큰 차이는 없었다. 수도권 상승률이 낮아지면서 전국 단위의 오름세도 제한되는 흐름이다. 전세시장은 매매시장과 비슷하게 속도가 줄었다. 먼저 서울 아파트 전셋값은 0.25% 상승했다. 상승세 자체는 이어졌으나 오름폭은 3주 연속 낮아졌다. 경기도 전셋값도 0.14% 올랐지만 전주 0.17%보다 상승률이 줄었다. 다만 매물이 부족한 지역은 여전히 강했다. 성북구 전셋값은 0.45%, 금천구는 0.42%, 노원구는 0.40% 올랐다. 강북권 중저가 지역은 매매뿐 아니라 전세에서도 물건 부족이 가격을 떠받치는 요인으로 작용하고 있다. 이번 주 가격 흐름은 수도권 주택시장이 한 방향으로 움직이지 않고 있음을 보여준다. 강남권과 용산 등 고가 주택 지역은 세제개편안을 확인하려는 대기 수요가 늘었고 강북권과 경기 일부 중저가 지역은 실수요와 매물 부족이 상승세를 유지시키고 있다. 세제개편안 발표 이후 매도자와 매수자 중 어느 쪽이 먼저 움직이느냐가 수도권 집값의 방향을 가를 전망이다.
2026-08-01 06:00:00
7월 서울 아파트 상승폭 주춤했지만…동탄은 한 달 새 6% 뛰었다 [경제일보] 서울 아파트값 상승세가 이어졌지만 상승폭은 전월보다 소폭 줄어든 것으로 나타났다. 반면 경기 화성 동탄구는 한 달 새 6% 넘게 오르며 전국 최고 상승률을 기록했다. 서울은 강북권 중저가 지역으로 경기는 반도체 배후지와 남부 선호지로 매수세가 옮겨가며 수도권 집값 상승 흐름이 확산되는 모양새다. 26일 KB부동산이 발표한 7월 전국 주택가격 동향에 따르면 이달 13일 기준 서울 아파트 매매가격은 전월보다 1.05% 상승했다. 지난달 상승률 1.07%보다는 0.02%포인트 낮아졌다. 상승폭은 다소 줄었지만 서울 아파트값은 여전히 1%대 월간 상승률을 유지했다. 자치구별로는 중랑구가 2.08% 올라 가장 높은 상승률을 기록했고 강북구도 2.01% 상승하며 2%대를 나타냈다. 성북구는 1.85%, 노원구는 1.60%, 강서구는 1.59% 올랐다. 서대문구와 동대문구도 각각 1.54%, 1.44% 상승했다. 강남권 고가 단지보다 강북권과 비강남 중저가 지역의 오름세가 두드러진 셈이다. 경기 아파트 시장은 서울보다 상승폭이 더 커졌다. 경기 아파트값은 이달 0.87% 올라 전월 0.65%보다 상승폭을 키웠다. 특히 화성 동탄구는 6.25% 상승해 전국에서 가장 높은 오름폭을 보였다. 동탄구는 지난달에도 4.16% 오르며 강세를 보였고 이달에는 상승률이 6%를 넘어서며 다시 최고치를 기록했다. 경기 남부와 서울 인접 지역의 상승세도 이어졌다. 수원 영통구는 3.06%, 광명시는 2.52%, 구리시는 2.29% 올랐다. 용인 수지구는 1.94%, 하남은 1.74%, 성남 중원구는 1.70% 상승했다. 반도체 산업 배후지와 교통·생활 인프라를 갖춘 선호 지역으로 수요가 집중되는 흐름이다. 지난달 0.09% 하락했던 인천 아파트 매매가격은 이달 0.04% 올랐다. 전국 아파트 매매가격은 0.41% 상승하며 전월 0.33%에 이어 두 달 연속 오름세를 이어갔다. 고가 아파트 시장도 다시 움직이고 있다. 시가총액 상위 50개 아파트의 월별 시가총액 변동률을 지수화한 KB선도아파트50 지수는 99.2로 전월보다 0.38% 상승했다. 지난달 상승률 0.14%보다 오름폭을 키웠고 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 이후 고가 대단지 아파트값도 2개월 연속 상승했다. 전세시장 역시 강세를 유지했다. 서울 아파트 전세가격은 전월보다 1.34% 상승했다. 지난달 1.43%보다는 상승폭이 줄었지만 여전히 높은 수준이다. 자치구별로는 강동구가 2.45% 올라 가장 큰 상승폭을 보였다. 성북구는 2.37%, 중랑구는 2.25%, 금천구는 2.19%, 강북구는 2.14% 올랐다. 노원구와 광진구도 각각 1.89%, 1.68% 올랐다. 매매가격이 오른 강북권 일부 지역에서 전셋값도 함께 뛰는 흐름이다. 경기 아파트 전세가격은 0.86%, 인천은 0.32% 올랐으며 전국 아파트 전세가격은 0.53% 상승했다. 아파트와 연립주택, 단독주택을 포함한 전국 주택 매매가격은 전월 대비 0.29% 올랐다. 아파트는 0.41%, 연립주택은 0.12% 상승했고 단독주택은 보합을 기록했다. 전국 주택 전세가격은 0.34%, 서울은 0.81%, 경기는 0.66%, 인천은 0.21% 상승했다. 시장 전망은 소폭 낮아졌다. 전국 매매가격 전망지수는 107.8로 전월보다 0.2포인트 하락했다. 서울 매매가격 전망지수는 124.0으로 전월보다 1.3포인트 낮아졌다. 3개월 연속 상승하던 흐름에서 이달 들어 숨을 고른 것이다. 서울 강남 11개 자치구의 아파트 중위 매매가격은 16억2500만원으로 집계됐다. 중위 전세가격은 7억833만원이었으며 강남권 아파트 평균 전세가격은 8억1104만원을 기록했다. 가격 상위 20%와 하위 20% 아파트 간 격차를 나타내는 서울 아파트 5분위 배율은 6.4로 나타났다. 5개월 연속 하락세다. 최근 중하위 가격대 아파트가 많은 지역의 상승세가 이어지면서 고가와 중저가 아파트 간 가격 격차가 일부 줄어든 것으로 풀이된다. 서울 아파트값 상승폭은 둔화했지만 수도권 시장의 온기는 쉽게 식지 않고 있다. 강북권 중저가 지역과 경기 남부 선호지, 반도체 배후지역을 중심으로 매수세가 이어지고 있어서다. 정부의 대출 규제와 세제 개편 논의가 본격화되는 가운데 동탄을 비롯한 경기 주요 지역의 상승세는 하반기 수도권 집값 흐름을 가를 변수로 떠오르고 있다.
2026-07-26 16:12:57
부동산 국민 대토론회, 소통보다 결론과 책임이 중요하다 [경제일보] 정부가 부동산 정책을 놓고 대대적인 국민 의견 수렴에 나섰다. 지난 14일부터 사흘 동안 주택 공급과 금융, 세제를 주제로 분야별 토론회를 열었고 23일에는 이재명 대통령이 직접 종합토론회를 주재했다. 당초 100분으로 예정됐던 토론은 세 시간 가까이 이어졌다. 들을 만큼 들었다. 정부가 이제 보여줘야 할 것은 더 많은 발언과 추가 토론이 아니라 정책의 결론이다. 부동산 정책은 이해관계가 첨예하게 갈리는 영역이다. 집을 가진 사람과 갖지 못한 사람의 요구가 다르고 서울과 지방의 처지도 같지 않다. 재건축을 추진하는 주민과 임대주택 확대를 요구하는 무주택자의 이해도 충돌한다. 세금을 올리자는 주장과 거래를 막지 말아야 한다는 주장은 한 자리에서 좀처럼 합쳐지지 않는다. 모든 이해관계자의 동의를 얻은 뒤 정책을 결정하겠다는 접근으로는 어느 결론에도 이르기 어렵다. 국민 의견을 듣는 절차는 필요하지만 정책 결정의 책임까지 국민에게 나눠줄 수는 없다. 정부는 서로 충돌하는 요구 가운데 무엇을 받아들이고 무엇을 포기할지 선택해야 한다. 그 선택을 설명하고 정치적 부담까지 감당하는 일이 국정 운영이다. 지금 부동산 시장에는 토론보다 시간이 더 비싼 자원이 됐다. 서울 아파트값은 7월 셋째 주까지 76주 연속 올랐다. 올해 들어 서울 아파트값은 6.03% 상승했고 성북구와 강서구, 구로구 등 비강남권의 상승세도 두드러졌다. 서울 아파트 전셋값 역시 같은 주 0.27% 올랐다. 강남 일부 지역에 머물던 가격 불안이 중저가 지역과 임대차 시장으로 번지고 있다는 뜻이다. 정부가 결론을 미루는 동안 시장은 멈춰 서 있지 않는다. 집을 살 사람은 세금이 어떻게 바뀔지 몰라 계약을 늦춘다. 집을 팔 사람은 양도소득세 개편 가능성을 지켜보며 매물을 거둬들인다. 전세대출 규제 강화 가능성이 거론되면 임차인은 대출이 막히기 전에 계약부터 서두른다. 공급 계획이 확정되지 않으면 건설사는 토지 매입과 사업 추진을 미룬다. 정책을 결정하지 않은 상태도 시장에서는 하나의 정책으로 작용한다. 불확실성이 길어지면 정보와 현금을 가진 사람은 기다릴 수 있지만 자금 사정이 빠듯한 실수요자는 버티기 어렵다. 결정 지연의 비용은 정부가 아니라 국민이 부담한다. 이번 대토론회에서는 낯선 주제가 등장한 것도 아니다. 보유세를 어느 수준으로 올릴지, 실거주 1주택과 비거주 주택을 어떻게 구분할지, 초고가 주택의 기준을 어디에 둘지 의견이 엇갈렸다. 초고가 주택 기준으로 10억원과 30억원, 50억원이 각각 거론됐다. 양도소득세 비과세 혜택을 생애 한 차례로 제한하는 방안도 나왔다. 전세대출을 줄이되 청년과 신혼부부, 생애 최초 임차인에게는 선별적으로 지원하자는 제안도 제시됐다. 쟁점이 부족했던 것이 아니다. 정부가 정해야 할 기준과 수치가 남아 있을 뿐이다. 부동산 세제는 국민의 재산권과 직접 맞닿아 있다. 보유세를 올리면 보유 비용이 커지고 양도소득세를 손질하면 매물의 양과 거래 시점이 달라진다. 취득세는 무주택자가 처음 집을 마련하는 단계부터 영향을 미친다. 세율과 공제 기준을 조금만 바꿔도 누군가에게는 수천만원의 부담이 생긴다. 세금은 여론의 흐름에 따라 수시로 움직일 수 있는 정책 수단이 아니다. 누가 얼마를 부담해야 하는지 법률로 정하고 납세자가 자신의 재산 처분과 주거 계획을 미리 판단할 수 있어야 한다. 같은 주택을 보유하고도 정책 발표 전후에 따라 부담이 크게 달라진다면 조세에 대한 신뢰가 흔들린다. 대출 규제도 마찬가지다. 주택담보대출과 전세대출, 잔금대출은 단순한 금융상품이 아니다. 한 가구의 이사와 결혼, 자녀 교육, 노후 계획이 걸려 있다. 계약 당시 가능했던 대출이 잔금 지급 직전에 막히면 국민은 집을 포기하거나 위약금을 물어야 한다. 정부가 대출 기준을 바꿀 수는 있다. 가계부채와 집값을 관리하기 위해 규제를 강화할 필요도 생긴다. 그러나 예고 기간과 경과조치 없이 정책 변경의 비용을 계약 당사자에게 넘길 권한까지 정부가 가진 것은 아니다. 기존 계약을 어디까지 보호할지, 어떤 사람을 실수요자로 볼지, 예외를 어느 범위에서 인정할지 정책 발표와 동시에 제시해야 한다. 공급 문제는 더 단순하다. 국민이 궁금한 것은 몇 년 뒤까지 몇십만가구를 공급하겠다는 총량이 아니다. 어느 지역에서 언제 인허가가 끝나고 착공과 준공은 언제 이뤄지는지가 중요하다. 공급 예정 물량은 삽을 뜨기 전까지 주택이 아니다. 준공과 입주로 이어지지 못한 공급 계획은 가격 불안을 잠시 달래는 발표문에 그친다. 정부가 할 일은 공급 확대의 당위성을 다시 토론하는 것이 아니다. 사업이 늦어지는 지구를 찾아 보상과 인허가, 기반시설 설치가 어디에서 막혔는지 밝히고 부처와 공공기관, 지방자치단체별로 처리 기한을 정해야 한다. 지연이 반복되면 담당 기관과 책임자가 설명해야 한다. 이번 대토론회가 정책 전환의 출발점이 되려면 정부는 적어도 세 가지 질문에 답해야 한다. 먼저 부동산 정책의 목표부터 정해야 한다. 집값을 일정 수준까지 낮추겠다는 것인지, 단기간 급등을 막겠다는 것인지, 무주택자의 주거비 부담을 줄이겠다는 것인지 정부의 우선순위가 보여야 한다. 집값과 가계부채, 주택 공급, 전월세 안정을 한꺼번에 내세우면 정책수단이 서로 충돌한다. 대출을 강하게 조이면 가계부채는 줄일 수 있지만 현금 보유자에게 유리한 시장이 만들어질 수 있다. 공급을 늘리기 위해 재건축 규제를 풀면 장기적으로 입주 물량이 늘 수 있지만 단기적으로 해당 지역 가격이 오를 수 있다. 정부는 무엇을 먼저 잡을지 선택해야 한다. 정책 발표와 시행 시점도 제시해야 한다. 세제 개편안을 언제 국회에 제출할지, 금융 규제는 어느 날짜부터 어떤 계약에 적용할지, 공급 사업은 지구별로 언제 착공하고 입주할지 공개해야 한다. “검토하겠다”는 말이 반복될수록 국민은 정부 발표보다 시장의 소문을 먼저 믿게 된다. 책임을 맡은 사람도 드러나야 한다. 공급 일정은 국토교통부가 책임지고 대출 규제는 금융위원회가 맡아야 한다. 세제 개편은 재정경제부가 설명해야 한다. 부처 간 정책이 충돌하면 국무총리와 대통령실이 조정 결과를 내놓아야 한다. 정책이 효과를 내지 못했을 때 시장 상황과 전임 정부, 투기 세력만 탓해서는 책임 행정이 성립하지 않는다. 정부는 정책 시행 뒤 평가 기준도 공개해야 한다. 집값 상승률 하나만 놓고 성공과 실패를 판단해서는 안 된다. 주택 인허가와 착공, 준공 물량이 얼마나 늘었는지, 청년과 신혼부부의 주거비 부담이 줄었는지, 전세대출 축소로 월세 부담이 커지지 않았는지 함께 살펴야 한다. 분기마다 이행 상황을 공개하고 목표에서 벗어난 정책은 수정해야 한다. 법률과 행정에는 권한을 행사한 사람이 책임을 진다는 원칙이 따른다. 정책을 결정할 권한을 가진 정부가 결과에 대한 책임까지 국민 여론에 돌릴 수는 없다. 국민 대토론회에서 다수가 찬성했다는 이유로 잘못된 정책의 책임이 사라지지도 않는다. 반대 의견을 충분히 들었다고 해서 정책 실패가 면책되는 것도 아니다. 이재명 대통령은 이번 토론회에서 “공직자의 최대 덕목은 책임을 지는 것”이라며 비난과 갈등도 감수해야 한다고 말했다. 대통령의 이 발언이 대토론회에서 나온 가장 중요한 원칙이다. 책임을 진다는 것은 토론회를 한 차례 더 여는 데 그치지 않는다. 정부가 정한 목표와 기준을 국민에게 알리고 정책의 효과가 예상과 다를 때 잘못을 인정하고 고치는 일이다. 정책으로 손해를 보는 사람이 생기면 필요한 보완책을 마련하고 예측하지 못한 부작용이 나타나면 담당자가 설명해야 한다. 정부는 오는 27일 총리 주재 토론회에서 충분히 다루지 못한 쟁점을 다시 논의할 예정이다. 추가 토론이 결정의 완성도를 높이기 위한 마지막 점검이라면 의미가 있다. 토론 뒤에도 결론과 일정이 나오지 않는다면 국민 대토론회는 정책 결정을 미루기 위한 긴 회의로 기억될 수밖에 없다. 국민은 이미 집값과 전셋값, 대출이자와 세금으로 자신의 의견을 내고 있다. 무주택자는 오르는 집값을 보며 불안을 호소하고 집을 가진 사람은 또다시 세제가 바뀔까 걱정한다. 청년은 대출 규제 앞에서 주거 계획을 다시 세우고 건설사는 수익성을 계산하며 사업을 멈출지 결정한다. 정부가 국민에게 더 물어야 할 질문은 많지 않다. 이제까지 나온 의견 가운데 무엇을 받아들이고 무엇을 버릴지 정해야 한다. 시행 시점을 못 박고 담당 부처와 책임자를 밝혀야 한다. 정책이 실패했을 때 누가 어떤 방식으로 수정할지도 제시해야 한다. 소통은 결론을 늦추는 면허가 아니다. 국민이 의견을 냈다면 정부는 선택해야 한다. 선택했다면 설명해야 하고 시행했다면 책임져야 한다. 부동산 정책의 신뢰는 토론 시간이나 참석자 수에서 생기지 않는다. 흔들리지 않는 기준과 지켜지는 일정, 책임지는 사람의 이름에서 생긴다.
2026-07-24 07:47:30
부동산 정책, 강한 대책보다 흔들리지 않는 규칙이 필요하다 [경제일보] 집값이 오르면 정부는 더 강한 대책을 꺼낸다. 대출 한도를 줄이고 규제지역을 넓힌다. 세금을 올릴 가능성을 내비치고 공급 물량을 앞당기겠다고 발표한다. 시장이 잠시 주춤하면 규제를 풀고 대출 문턱을 낮춘다. 그러다 가격이 다시 뛰면 이전보다 센 대책을 내놓는다. 한국 부동산 정책은 오랫동안 이런 순환을 벗어나지 못했다. 정부가 바뀔 때마다 정책 방향이 달라졌고 같은 정부 안에서도 집값과 여론에 따라 규제가 수차례 바뀌었다. 시장 참여자는 현재의 제도보다 다음 대책을 먼저 계산하게 됐다. 집을 사려는 사람도 팔려는 사람도 건설하려는 기업도 정부가 정한 규칙을 믿고 장기 계획을 세우기 어려워졌다. 지금 시장이 보내는 신호도 가볍게 넘길 상황은 아니다. 한국부동산원에 따르면 2026년 7월 둘째 주 전국 아파트값은 전주보다 0.11% 올랐다. 수도권은 0.21%, 서울은 0.30% 상승했다. 지방 상승률은 0.01%에 그쳤다. 서울 아파트값은 74주째 올랐고 전셋값도 상승세를 이어갔다. 전국이 함께 달아오른 시장이 아니라 서울과 수도권 선호 지역에 수요가 몰리는 양극화 시장에 가깝다. 가계대출도 다시 불어났다. 지난 6월 전 금융권 가계대출은 한 달 동안 8조3000억원 증가했다. 주택담보대출 증가액은 4조5000억원이었다. 5월과 6월 두 달 동안 늘어난 가계대출만 17조6000억원이다. 한국은행은 지난 16일 기준금리를 연 2.50%에서 2.75%로 올리면서 금융안정 위험을 주요 근거로 들었다. 집값과 빚이 통화정책까지 움직이는 상황이다. 그렇다고 정부가 손을 놓고 있었던 것도 아니다. 2025년 6월 수도권과 규제지역의 주택 구입 목적 주택담보대출에 6억원 한도가 도입됐다. 같은 해 9월 규제지역 주택담보인정비율인 LTV가 50%에서 40%로 낮아졌다. 10월에는 주택 가격에 따라 대출 한도를 6억원, 4억원, 2억원으로 차등화했다. 2026년 정부는 가계대출 증가율을 1.5% 이내로 관리하고 2030년까지 국내총생산 대비 가계부채 비율을 80% 수준으로 낮추겠다는 목표도 세웠다. 대책은 충분히 강했다. 그런데 집값도 대출도 다시 움직이고 있다. 더 센 규제가 필요하다는 주장만으로는 설명되지 않는 대목이다. 정책 효과가 약한 원인을 규제의 강도에서만 찾으면 정부가 선택할 수 있는 길은 대출을 더 막고 세금을 더 올리는 것밖에 남지 않는다. 정책의 강도와 정책의 신뢰는 다른 문제다. 아무리 센 규제라도 시장이 오래가지 않을 것으로 판단하면 수요자는 규제가 풀릴 때를 기다린다. 규제가 더 강해질 것으로 예상하면 시행 전에 거래를 서두른다. 특정 지역만 묶으면 인접 지역으로 수요가 이동하고 특정 대출만 막으면 다른 금융상품을 찾는다. 정책이 시장을 이끄는 대신 시장이 다음 규제의 틈을 찾아 움직이게 된다. 한국은행도 같은 점을 지적했다. 지난해 12월 금융안정보고서에서 거시건전성 정책의 잦은 기조 변화는 대출 증가 억제 효과를 제한한다고 분석했다. 단기 경기 상황에 대응하는 수단으로 규제를 활용하기보다 중장기 관점에서 운용해 정책 신뢰를 확보해야 한다는 주문이었다. 규제를 반복해서 강화했는데도 가계대출이 다시 늘어난 현실과 맞닿아 있는 진단이다. 주택은 주식처럼 오늘 사고 내일 파는 상품이 아니다. 무주택자가 집을 사기 위해서는 계약금을 마련하고 대출 가능액을 확인한 뒤 잔금 일정을 정해야 한다. 기존 주택을 처분하고 새집으로 옮기는 과정에는 수개월이 걸린다. 재건축과 재개발, 민간 주택사업은 토지 확보부터 입주까지 10년 이상 걸리기도 한다. 그런데 계약을 맺은 뒤 대출 기준이 바뀌고 중도금을 낸 뒤 잔금대출 한도가 줄어들면 정책은 미래 행동을 안내하는 규칙이 아니라 이미 내린 결정을 뒤흔드는 위험이 된다. 법률상 소급입법에 해당하지 않더라도 국민이 체감하는 효과는 과거 선택에 대한 불이익과 다르지 않다. 법과 제도가 신뢰를 얻으려면 세 가지 조건을 갖춰야 한다. 어떤 조건에서 규제가 적용되는지 미리 알 수 있어야 한다. 같은 조건에는 같은 기준이 적용돼야 한다. 제도가 바뀔 때는 기존 계약과 진행 중인 거래를 보호하는 경과조치를 둬야 한다. 부동산 정책도 다르지 않다. 정부가 정한 규칙을 지킨 사람이 뒤늦은 정책 변경으로 손해를 보고 규제의 빈틈을 예상한 사람이 이익을 얻는 구조가 반복되면 성실한 실수요자부터 제도를 믿지 않게 된다. 정책 목적이 아무리 정당하더라도 예측 가능성을 잃은 행정은 오래 유지되기 어렵다. 공급정책도 같은 잘못을 되풀이해 왔다. 정부는 집값이 오를 때마다 수십만호 공급 계획을 발표했다. 그러나 인허가 물량과 착공 물량, 준공 물량은 서로 다른 숫자다. 인허가를 받았다고 집이 생기는 것은 아니고 착공했다고 곧바로 입주할 수 있는 것도 아니다. 올해 1월부터 5월까지 전국 주택 인허가는 98694호로 지난해 같은 기간보다 10.6% 줄었다. 착공은 94367호로 27.0% 늘었지만 준공은 88143호로 46.7% 감소했다. 같은 기간 안에서도 공급의 앞단과 뒷단이 서로 다른 방향으로 움직였다. 5월 말 전국 미분양은 65239호에 달했다. 전국에 미분양이 쌓여 있으면서 서울과 수도권 선호 지역에서는 공급 부족 우려가 커지는 불균형도 이어지고 있다. 정부가 발표한 공급 물량의 크기보다 중요한 것은 어느 지역에서 언제 착공하고 언제 입주할 수 있는가다. 공급 계획은 토지 확보와 인허가, 착공, 준공으로 나눠 공개해야 한다. 일정이 늦어지면 지연 원인과 변경된 입주 시점을 밝혀야 한다. 정권이 바뀌어도 이미 진행 중인 사업은 원칙대로 이어져야 한다. 대출 규제의 기본축도 다시 세워야 한다. 담보가치에 따라 빌릴 수 있는 비율을 정하는 LTV는 집값과 지역에 따라 수시로 바꾸기 쉽다. 반면 소득에서 원리금 상환액이 차지하는 비율을 따지는 DSR은 빚을 갚을 능력을 기준으로 한다. 장기적인 가계부채 관리는 주택 가격이나 행정구역보다 차주의 상환 능력을 중심에 두는 편이 타당하다. 청년과 신혼부부, 생애 최초 구입자를 지원할 필요가 있다면 DSR 원칙을 무너뜨리는 예외 대출을 반복하기보다 장기 고정금리와 이자 지원, 공공주택 공급으로 돕는 편이 낫다. 정책대출을 늘렸다가 가계대출이 증가하면 다시 줄이는 방식은 지원 대상자에게도 안정적인 제도가 아니다. 규제지역 지정도 담당 부처의 판단에만 맡겨서는 안 된다. 집값 상승률과 거래량, 소득 대비 주택가격, 가계대출 증가율 같은 객관적 기준을 사전에 공개해야 한다. 일정 기준을 넘으면 규제가 강화되고 일정 기간 안정되면 완화된다는 경로를 시장이 예측할 수 있어야 한다. 세제는 더욱 신중해야 한다. 취득세와 양도소득세, 보유세는 거래와 보유에 관한 국민의 장기 선택을 바꾼다. 집값이 오를 때 세금을 올리고 거래가 얼어붙으면 다시 낮추는 방식은 매물 잠김과 거래 쏠림을 반복시킨다. 적어도 3년에서 5년 동안 어떤 세목을 어떤 방향으로 조정할지 로드맵을 제시하고 충분한 유예기간을 둬야 한다. 정책을 바꾸지 말자는 주장이 아니다. 경제 여건과 인구 구조, 금리와 공급 상황이 달라지면 정책도 달라져야 한다. 다만 변경 조건과 절차가 사전에 정해져 있어야 한다. 규칙 안에 변화의 기준을 넣는 것과 시장이 출렁일 때마다 규칙 자체를 바꾸는 것은 전혀 다르다. 강한 대책은 발표 당일의 불안을 잠재울 수 있다. 거래를 줄이고 대출 신청을 늦추는 효과도 낼 수 있다. 하지만 국민이 정책의 지속성을 믿지 않으면 수요는 사라지지 않고 뒤로 밀릴 뿐이다. 공급 사업도 중단되거나 지연되고 임대차시장으로 부담이 옮겨갈 수 있다. 정부가 집값을 원하는 수준으로 통제할 수 있다는 생각부터 버려야 한다. 정부가 해야 할 일은 특정 가격을 만들겠다고 나서는 것이 아니라 무리한 차입을 막고 충분한 주택이 꾸준히 공급되도록 제도를 관리하는 일이다. 주거 취약계층을 보호하고 거래 과정의 불공정을 차단하는 일도 정부의 몫이다. 부동산 시장의 신뢰는 대책의 횟수나 발표문의 수위에서 생기지 않는다. 오늘 정한 기준이 내일도 적용되고 정권이 바뀌어도 정책의 기본 틀이 유지될 때 생긴다. 국민이 자신의 소득과 자산, 가족계획에 따라 주거 결정을 내릴 수 있어야 한다. 정부가 지금 내놓아야 할 것은 시장을 놀라게 할 또 하나의 대책이 아니다. 대출과 세제, 공급에 관해 언제 어떤 조건에서 무엇이 바뀌는지 알 수 있는 규칙이다. 부동산 정책에 필요한 힘은 예고 없이 휘두르는 규제에서 나오지 않는다. 오래 지킬 원칙을 세우고 정부부터 그 원칙에 구속될 때 정책은 비로소 시장의 신뢰를 얻는다.
2026-07-23 10:47:07

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