2026.07.18 토요일
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삼성전자, 무주택 직원 주택대출 문턱 낮춘다…광주·구미 면적 제한 완화 검토 [경제일보] 삼성전자가 무주택 임직원을 대상으로 한 사내 주거안정 지원 대출 제도에서 일부 지방 사업장에 대해 주택 면적 제한을 완화하는 방안을 검토하고 있다. 지역별 주거 환경 차이를 반영해 제도의 실효성을 높이려는 취지로 풀이된다. 14일 업계에 따르면 삼성전자는 최근 주요 노동조합과 사내 주거안정 지원 대출 제도의 세부 운영 방안을 논의했으며 관련 내용을 오는 15일 임직원들에게 공식 안내할 예정이다. 당초 회사는 대출 대상 주택을 수도권과 전국 광역시 기준 전용면적 85㎡ 이하로 제한하는 방안을 마련했지만 광주와 구미 등 주요 사업장이 위치한 일부 지역에는 면적 제한을 적용하지 않는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 다만 대출 대상 주택의 가격은 25억원 이하로 제한할 계획이다. 고가 주택 매입 자금 지원에 따른 논란을 최소화하고 정부의 부동산 대출 규제 기조를 고려한 조치로 해석된다. 사내 대출 한도는 주택 매매 시 최대 5억원, 전세는 최대 3억원으로 검토되고 있다. 대출 금리는 연 1.5%가 적용될 예정이다. 법정 적정이자율(4.6%)보다 낮은 금리로 지원하는 만큼 차이인 3.1%포인트에 해당하는 이자 지원분은 임직원의 근로소득으로 반영하는 방안이 추진된다. 삼성전자는 세부 운영 기준을 최종 확정한 뒤 오는 9월부터 무주택 임직원을 대상으로 제도를 시행할 계획이다. 제도 운영 기간은 2035년 말까지이며 시행 기간 동안 대출 횟수에는 별도 제한을 두지 않을 방침이다. 이번 사내 주거안정 지원 대출 제도는 지난 5월 임금·단체협약 과정에서 노사가 합의한 복지 확대 방안의 일환으로 마련됐다.2026-07-14 17:50:23
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오세훈 서울시장 "규제 중심 정책 재검토해야"…정부에 부동산 8대 과제 제출 [경제일보] 오세훈 서울시장이 정부의 부동산 정책을 향해 이주비 대출 확대와 장기보유특별공제 유지 등 정비사업 규제 완화 및 세제 보완을 공개적으로 요구했다. 서울 집값과 전월세가 함께 오르는 상황에서 규제 중심 처방만으로는 주거 불안을 낮추기 어렵다는 판단에서다. 14일 서울시에 따르면 오 시장은 이날 청와대에서 열린 국무회의에 ‘서울 부동산시장 정상화를 위한 대정부 건의안’을 제출했다. 건의안은 민간 정비사업, 민간임대, 세제 등 3개 분야 8대 정책 과제로 구성됐다. 오 시장은 국무회의에서 서울 부동산 시장 상황과 정책 건의 내용을 직접 설명하려 했지만 발언 기회를 얻지 못했다. 이후 서울시청 브리핑실에서 별도 브리핑을 열고 국무회의에 제출한 30쪽 분량의 건의안을 공개했다. 그는 브리핑에서 “서울의 주택시장 상황과 시민의 절박한 목소리를 정부에 직접 전달하고자 했다”며 “그러나 오늘 국무회의에서는 기회가 주어지지 않았다”고 말했다. 이어 “매우 아쉽고 유감스럽게 생각한다”고 밝혔다. 서울시가 가장 먼저 꺼낸 분야는 민간 정비사업이다. 시는 재개발·재건축 조합원의 이주비 주택담보대출비율(LTV)을 70%까지 높여야 한다고 건의했다. 조합원 지위 양도 제한을 완화하고 민간 정비사업에도 법적 상한 용적률의 1.2배까지 적용할 수 있도록 제도를 손질하는 방안도 제시했다. 이주비 대출 규제가 강화되면서 조합원 부담이 커지고 사업 일정이 지연될 수 있다는 판단이 깔려 있다. 민간임대 분야에서는 매입형 임대사업자에 대한 대출 규제 완화와 종합부동산세 합산배제 적용을 요구했다. 기업형 민간임대사업자 제도 도입도 건의안에 담겼다. 이와 함께 공정시장가액비율 동결과 장기보유특별공제 현행 유지, 물가상승률을 반영한 재산세·종합부동산세 과세표준 조정을 제안했다. 정부가 부동산 세제 개편을 논의하는 상황에서 보유세 부담이 급격히 커질 경우 1주택 장기 보유자와 고령층의 부담이 확대될 수 있다는 우려를 반영한 것으로 풀이된다. 서울시는 최근 시장 상황도 건의 배경으로 제시했다. 시 자체 분석에 따르면 올해 5월 서울 아파트 매매가격은 전년 동월보다 11% 올랐다. 같은 기간 전셋값은 6.8%, 월세는 6.6% 상승했다. 오 시장은 정부의 서울 주택 공급 상황 인식에도 문제를 제기했다. 그는 이재명 대통령이 국무회의에서 서울 아파트 공급이 늦어지는 이유를 설명해 달라는 취지로 주문했다고 밝힌 뒤 “상황 인식이 정확하지 않으실 가능성이 매우 높다고 본다”고 말했다. 이어 “이런 것들을 모두 소상하게 아실 수 있도록 2차 보고서를 제출하도록 하겠다”고 덧붙였다. 국무회의 운영 방식에 대해서도 아쉬움을 드러냈다. 오 시장은 “국무회의는 갑론을박이 있어야 하는 자리인데 보고서만 전달하고 발언할 기회를 갖지 못해 상당히 섭섭했다”며 “다만 이를 의도적인 패싱으로 보고 싶지는 않다고 최대한 거부감 없게 건의안을 잘 전달해 드리고 싶었지만 관철되지 못해 매우 안타깝다”고 설명했다. 이번 건의는 정부가 부동산 정책 공개 토론과 세제 개편 논의를 앞둔 시점에 나왔다는 점에서도 의미가 있다. 정부는 이날부터 공급·금융·세제를 주제로 부처별 토론회를 진행하고 오는 23일 대통령 주재 공개 대토론회를 열 예정이다.2026-07-14 16:52:35
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![[데스크 칼럼] 수도권 과열·지방 미분양, 엇박자 부동산 정책의 대가](https://image.ajunews.com//content/image/2026/07/13/20260713092254757079.jpg)
수도권 과열·지방 미분양, 엇박자 부동산 정책의 대가 [경제일보] 부동산 시장이 다시 불안하다. 정부가 규제지역을 넓히고 대출 문턱을 높였지만 서울 집값은 오름폭을 키웠다. 상승세는 강남권을 넘어 성북·구로·중랑·강북 등 중저가 지역으로 번지고 있다. 새로 규제지역으로 묶인 동탄에서도 가격 상승세가 이어졌다. 규제가 발표되면 거래가 잠시 줄었다가 수요가 다른 지역으로 옮겨가는 일이 반복되고 있다. 정부가 집값 급등과 가계부채를 그대로 둘 수는 없다. 대출을 과도하게 끌어다 집을 사는 수요를 억제하고 금융 불안을 막아야 한다. 문제는 공급이 부족한 상태에서 대출과 거래부터 막았다는 데 있다. 규제는 발표와 동시에 시행되지만 집은 착공에서 입주까지 여러 해가 걸린다. 공급과 수요 억제의 시간이 어긋나면서 정책의 부담은 무주택자와 세입자에게 집중되고 있다. 정부는 서울 전역과 경기 일부 지역에 대한 주택담보대출 규제를 강화했다. 규제지역의 담보인정비율을 낮추고 집값에 따라 대출 한도도 줄였다. 소득과 상환 능력이 있어도 현금이 부족하면 집을 사기 어려워졌다. 현금 자산이 많은 사람은 대출 규제의 영향을 덜 받는다. 반면 월급을 모으고 대출을 보태 첫 집을 마련하려던 무주택자는 시장에서 밀려난다. 투기성 다주택 매수와 무주택자의 실거주 목적 구입을 같은 잣대로 제한하면 규제의 부담은 자산이 적은 사람에게 더 크게 돌아간다. 실수요자를 보호한다며 만든 제도가 오히려 현금 부자에게 유리한 시장을 만들 수 있다. 집을 사지 못한 수요는 사라지지 않는다. 매수를 포기한 사람은 전세나 월세로 남는다. 여기에 서울의 입주 물량 감소와 전세 매물 부족이 겹치면서 임대차 시장의 부담도 커지고 있다. 매매를 누르면 전월세 수요가 늘고 전세가 부족해지면 월세 전환이 빨라진다. 대출이자를 감당하지 못하게 막은 자리에 더 높은 월세 부담이 들어서는 셈이다. 정부가 공급대책을 내놓지 않은 것은 아니다. 수도권에 2030년까지 135만호를 착공하고 용산·태릉·과천 등 도심 유휴부지와 노후 청사 부지에도 주택을 공급하겠다고 밝혔다. 공급 지역과 규모만 놓고 보면 필요한 방향이다. 하지만 정부가 발표한 135만호는 입주 물량이 아니라 착공 목표다. 도심 공급 물량 상당수도 2027년 이후 공사를 시작한다. 착공한 집에 사람이 들어가 살기까지는 다시 몇 년이 걸린다. 지금 전셋집을 찾는 세입자와 내년 결혼을 앞둔 청년에게 2027년 착공은 당장의 공급이 아니다. 시장은 발표 자료에 적힌 물량보다 실제 입주할 수 있는 집의 수를 본다. 올해 들어 서울의 주택 준공 물량은 지난해 같은 기간보다 40% 넘게 줄었다. 정부가 앞으로 지을 집을 발표하는 동안 지금 들어가 살 집은 감소한 것이다. 후보지를 발표한 것과 첫 삽을 뜬 것은 다르고 첫 삽을 뜬 것과 입주한 것도 다르다. 집값 상승 기대가 다시 커진 이유도 여기에 있다. 강한 규제가 발표된 직후에는 거래가 줄고 시장 심리가 가라앉았다. 그러나 실제 공급 부족이 해소되지 않자 가격이 더 오를 것이라는 불안이 되살아났다. 규제가 거래를 잠시 멈추게 할 수는 있어도 집이 부족하다는 걱정까지 없애지는 못한다. 수도권과 지방의 상황이 정반대라는 점도 문제다. 서울에서는 집과 전세가 부족해 가격이 오르는데 지방에는 다 지은 집이 팔리지 않고 쌓여 있다. 전국 미분양 주택의 대부분이 비수도권에 몰려 있고 준공 후에도 팔리지 않은 이른바 악성 미분양도 지방에 집중돼 있다. 서울에는 필요한 곳에 집이 부족하고 지방에는 수요가 없는 곳에 집이 남는다. 같은 부동산 시장이라고 부르기 어려울 만큼 사정이 다르다. 서울과 수도권에는 정비사업과 도심 공급의 속도를 높이는 처방이 필요하다. 지방에는 미분양을 줄이고 지역의 산업과 일자리를 되살리는 대책이 먼저다. 그런데 정부는 서울 집값이 오르면 규제지역을 넓히고 지방 미분양이 늘면 세제 지원을 연장하는 식으로 뒤따라가고 있다. 가격이 오른 지역을 행정구역 단위로 묶어도 교통·일자리·학군을 찾는 수요는 없어지지 않는다. 동탄을 막으면 수원이나 오산으로 움직이고 기흥을 막으면 처인이나 평택을 찾는다. 수요의 원인을 그대로 둔 채 규제선만 옮겨 그으면 다음 상승 지역이 생길 가능성이 크다. 부동산 정책은 규제 강도를 겨루는 일이 아니다. 더 센 대출 규제와 더 넓은 토지거래허가구역을 내놓는다고 시장이 안정되는 것도 아니다. 어떤 정책을 먼저 시행하고 그 사이의 부담을 누가 떠안는지를 따져야 한다. 서울과 수도권에서 당장 필요한 것은 추가 공급 발표가 아니다. 이미 발표한 사업의 착공과 준공 일정을 앞당기고 사업별 진행 상황을 공개해야 한다. 공공택지와 정비사업이 지연되는 원인을 밝히고 인허가가 여러 기관을 돌며 수년씩 묶이는 일을 줄여야 한다. 주택과 함께 교통·학교·생활 기반시설도 제때 들어와야 한다. 대출 규제 역시 집값만을 기준으로 일률 적용해서는 안 된다. 생애 최초 구입과 실거주 목적, 소득과 상환 능력을 더 세밀하게 반영해야 한다. 빚을 무한정 허용할 수는 없지만 현금이 부족하다는 이유만으로 무주택자를 시장에서 퇴장시키는 정책도 옳지 않다. 지방에는 수도권과 다른 처방이 필요하다. 미분양 주택을 단순히 할인 판매하거나 세금 혜택으로 떠받치는 데 그쳐서는 안 된다. 지역의 산업과 일자리가 줄어드는 상황에서 주택만 더 지으면 미분양은 다시 쌓인다. 부동산 대책과 지역경제 대책을 따로 다뤄서는 지방 침체를 막기 어렵다. 지금 시장을 흔드는 것은 정책이 없어서가 아니다. 공급은 몇 년 뒤를 약속하면서 대출과 거래는 당장 막았다. 서울의 집 부족과 지방의 미분양에도 비슷한 규제와 공급 숫자를 들이댔다. 그 사이 무주택자는 매매시장과 전월세시장 양쪽에서 더 큰 부담을 떠안았다. 규제 발표 다음 날 거래가 줄었다고 집 문제가 해결된 것은 아니다. 서울과 수도권에 실제 입주 물량이 얼마나 늘었는지, 지방의 미분양이 얼마나 줄었는지, 무주택자가 소득으로 감당할 수 있는 집을 구할 수 있는지를 봐야 한다. 집은 내일 짓고 대출은 오늘 막는 정책으로는 시장의 불안을 잠재우기 어렵다. 공급과 금융정책의 순서를 맞추고 수도권과 지방에 서로 다른 처방을 써야 한다. 부동산 정책의 실패는 대책이 약해서가 아니라 필요한 곳에 필요한 시점보다 늦게 도착할 때 시작된다.2026-07-13 09:24:59
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세금·대출·공급 한꺼번에 논의…부동산 정책 분기점 온다 [경제일보] 정부가 부동산 세제 개편을 앞두고 공개 토론 절차에 들어간다. 이번 논의는 단순한 의견 수렴을 넘어 보유세와 거래세, 대출 규제, 공급 확대 등 부동산 정책의 기본 방향을 정하는 과정으로 읽힌다. 집값 상승 지역이 다시 늘고 전세 부담도 커지는 상황에서 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림과 다주택자 과세, 실수요자 금융지원의 기준을 어떻게 잡을지가 관건으로 떠올랐다. 13일 업계와 관계 부처에 따르면 이재명 대통령은 오는 23일 부동산 국민 대토론회를 주재한다. 이에 앞서 국토교통부는 14일 공급, 금융위원회는 15일 금융, 재정경제부는 16일 세제를 주제로 공개 토론회를 연다. 정부는 부처별 토론에서 나온 의견을 모아 대통령 주재 대토론회에서 종합적으로 논의한 뒤 정책안에 반영할 방침이다. 이번 토론회에서 가장 주목받는 분야는 세제다. 이 대통령은 자신의 X(옛 트위터)를 통해 부동산 보유세의 적정 수준과 실거주 1주택자와 비거주·다주택자 간 차이 여부, 보유세와 거래세의 관계, 보유세수 활용 방안 등을 핵심 쟁점으로 제시했다. 세율을 일부 조정하는 수준을 넘어 주택 보유와 거래에 대한 과세 원칙을 다시 정리하겠다는 의미로 해석된다. 우선 종합부동산세에서는 공정시장가액비율 조정이 거론된다. 공정시장가액비율은 공시가격을 과세표준에 반영하는 비율로 이를 높이면 세율을 그대로 두더라도 종부세 부담이 커진다. 문재인 정부 당시 95%까지 올랐지만 윤석열 정부에서 60%로 낮아진 바 있다. 이를 다시 높이면 고가 주택 보유자의 세 부담이 확대될 전망이다. 양도소득세에서는 비거주 1주택자 혜택 축소가 쟁점으로 꼽힌다. 현재는 일정 거주 요건을 채우면 장기보유특별공제를 받을 수 있지만 실제 장기 실거주가 아닌 절세 목적의 보유까지 같은 혜택을 주는 것이 맞느냐는 지적이 있다. 등록임대사업자 혜택에 대해서는 의무임대기간이 끝난 뒤에도 일정 기간 이후에도 주택을 계속 보유하는 경우 종부세 합산 배제와 양도세 중과 배제 혜택을 단계적으로 줄이는 방안이 언급되고 있다. 장기보유자 공제 역시 핵심 논의 대상이다. 현행 종부세는 5년 이상을 보유하면 기간에 따라 20%까지 세액공제를 제공한다. 15년 이상 보유의 경우 50%까지다. 하지만 고가 주택을 장기간 보유했더라도 실제 거주 여부나 보유 목적에 따라 혜택을 달리해야 한다는 문제 제기가 이어지고 있어 폐지하는 방향이 거론된다. 이와 함께 다주택자 중과 대상을 2주택자로 넓히거나 고가 1주택자에 대한 과세 기준을 조정하는 방안도 함께 검토될 것으로 보인다. 물론 공급 절벽 상황에서 세 부담 강화만으로 시장 안정 효과를 기대하기는 어렵다는 시각도 있다. 보유세와 거래세를 동시에 높이면 다주택자가 매물을 내놓기보다 보유를 택할 가능성이 크기 때문이다. 이에 일각에서는 거래세를 낮춰 주택이 시장에 나올 통로를 열어야 한다는 의견도 나온다. 시장에서는 이미 세제 개편 가능성을 의식한 움직임도 나타나고 있다. 일부 다주택자와 고액 자산가는 부동산 비중을 낮추고 금융자산을 늘리는 방식으로 대응에 나선 것으로 알려졌다. 금융 분야에서는 실수요자 지원과 가계부채 관리 사이의 균형이 핵심으로 떠올랐다. 정부는 주택 매매 수요를 직접 자극하는 방식보다 전월세 부담을 낮추는 방안을 우선 검토하는 분위기다. 다만 전월세 금융지원이 확대되면 임대료 상승으로 이어지고 다시 매매가격을 자극할 수 있다는 점은 부담으로 남는다. 청년층 대출 한도 문제도 논의될 가능성이 크다. 생애최초 주택 구매자는 주택담보대출비율(LTV) 70%를 적용받지만 실제 대출 한도에 막혀 주택 구입이 어려운 사례가 적지 않다. 최근 가계부채 관리 강화로 일부 은행이 주택담보대출 한도를 줄인 상황이라 실수요자 지원과 부채 관리 사이의 조정이 필요하다는 지적이 제기돼 왔다. 이번 논의는 단기 대책보다 세제 원칙을 다시 정리하는 성격이 강하다. 실거주 1주택자와 투자 목적 보유자를 어떻게 구분할지, 세 부담을 높이면서도 거래를 막지 않을 장치를 어떻게 둘지가 향후 제도 설계의 핵심 쟁점이다. 특히 대토론회는 세금과 대출, 공급을 어떤 조합으로 설계할지 가르는 분기점이 될 전망이다. 보유세를 강화하면 투기 수요 억제 효과를 기대할 수 있지만 고가 1주택자와 은퇴자의 반발이 커질 수 있고 금융지원을 늘리면 실수요자 부담은 줄어들지만 가계부채 관리와 충돌한다. 정부가 공급과 시장 안정, 실수요 보호, 세 부담 형평성 사이에서 어떤 균형점을 제시할지가 향후 부동산 시장의 방향을 가를 변수로 평가된다.2026-07-13 08:18:25
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이재명 대통령, 23일 부동산 공개 대토론회 주재…공급·금융·세제 전면 논의 [경제일보] 이재명 대통령이 공급과 금융, 세제를 포함한 부동산 정책 전반을 공개 토론 테이블에 올린다. 집값과 전월세 불안, 대출 부담, 세제 개편 논란이 동시에 커진 상황에서 정부가 일방적으로 대책을 확정하기보다 전문가와 국민 의견을 거쳐 정책 방향을 조율하겠다는 취지다. 10일 청와대에 따르면 이 대통령은 오는 23일 부동산 정책 공개 대토론회를 주재한다. 이에 앞서 국토교통부와 금융위원회, 재정경제부는 각각 공급, 금융, 세제를 주제로 부처별 공개 토론회를 연다. 오는 14일부터 16일까지는 각각 공급, 금융, 세제를 주제로 국토교통부와 금융위원회, 재정경제부가 의견을 수렴한다. 김용범 청와대 정책실장은 이날 브리핑에서 “토론회에서는 제시된 다양한 의견을 함께 논의하고 정책 방향을 모색할 계획이다”라며 “온라인 의견수렴 창구 등을 통해 토론회에 참석하지 못하는 국민들의 의견도 폭넓게 듣겠다”고 말했다. 이번 토론회는 최근 부동산 시장 불안이 다시 커지는 가운데 마련됐다. 서울을 비롯한 수도권 일부 지역에서는 집값 상승세가 이어지고 있고 전셋값도 오름세를 보이고 있다. 대출 규제와 세제 개편 방향을 둘러싼 시장의 관심도 커진 상태다. 김 실장은 “주거는 국민의 삶과 가장 직결된 문제”라며 “집값과 전월세, 대출과 내 집 마련에 대한 부담과 불안은 많은 국민이 일상에서 체감하는 어려움”이라고 강조했다. 이어 “정부도 시장 상황을 무겁게 받아들이고 있으며 국민 주거 안정을 최우선에 두고 정책을 점검하고 있다”고 설명했다. 정부는 공급 확대와 시장 안정이라는 기존 원칙은 유지한다는 입장이다. 김 실장은 최근 동탄·기흥·구리 등에 대한 토지거래허가구역 지정 사례를 언급하며 일부 지역의 과열 우려에는 필요한 시장 안정 조치를 병행하고 있다고 밝혔다. 세제 개편도 주요 의제로 다뤄진다. 정부는 보유세와 거래세 등 부동산 세제 전반에 대해 연구용역과 해외 사례 등을 검토 중이다. 공정시장가액비율 조정, 장기보유특별공제 개편, 거래세 부담 완화 등 다양한 방안이 시장에서 거론되는 만큼 16일 재경부 토론회와 23일 대토론회에서 논의가 집중될 것으로 보인다. 김 실장은 다만 “결론을 정해놓고 하는 것은 전혀 아니다”라고 선을 그었다. 그는 “기존에 발표한 정책 흐름과 대통령이 말씀하신 원칙 등이 기본이지만 구체적으로 정책에 어떻게 반영하느냐에 대해서는 다양한 모델이 가능하다”고 밝혔다. 보유세 문제에 대해서도 신중한 입장을 보였다. 김 실장은 “정부가 가진 주거 안정과 과세 공정성 등 공익적 원칙이 있다”며 “양쪽에서 다양한 의견이 많은 만큼 논의를 열어놓고 같이 하겠다는 것”이라고 설명했다. 세 부담 강화와 완화 사이에서 시장 반응과 국민 체감 부담을 함께 따져보겠다는 의미다. 청년층과 실수요자의 대출 규제 문제도 논의 대상에 포함될 전망이다. 김 실장은 “당장은 돈이 없지만 능력과 미래가 있는 실수요자를 지금 외면하는 게 맞느냐는 고민이 있다”며 “정부 내 반대 의견도 많지만 최종 결정은 열어놓고 토론해야 할 것”이라고 말했다. 토론회에서 나온 의견은 세제 개편안에 반영될 계획이다. 김 실장은 “세제 개편안을 늦어도 8월 초까지는 발표해야 한다”며 “재경부 논의와 대토론회를 거쳐 나오는 의견을 최종 개편안에 충분히 반영할 수 있다”고 말했다. 이어 “지금 필요한 것은 국민과 전문가가 함께 해법을 만들어가는 과정”이라며 “현장의 목소리를 더 많이 듣고 더 좋은 대안은 적극적으로 받아들이겠다”고 말했다.2026-07-10 15:16:30
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"전세 구하기 더 어려워졌다"…비아파트로 이동하는 세입자들 [경제일보] 아파트 전세시장에 균열이 나타나고 있다. 전세 물건은 줄고 보증금은 오르면서 임차인들이 연립·다세대 등 비아파트로 눈을 돌리는 사례가 늘고 있다. 여기에 전세대출 규제까지 강화되면서 비아파트와 월세시장으로 수요가 이동하는 현상이 더욱 뚜렷해지고 있다는 분석이 나온다. 5일 국토교통부 주택통계에 따르면 올해 1~5월 전국 주택 전월세 거래량은 123만614건으로 지난해 같은 기간보다 2.6% 증가했다. 전체 거래는 소폭 늘었지만 주택 유형별 흐름은 상반됐다. 아파트 전월세 거래는 52만8858건으로 1년 전보다 7.2% 감소했다. 반면 연립·다세대·단독주택 등 비아파트 거래는 70만1756건으로 11.5% 증가했다. 전세사기 여파로 한동안 기피 대상이었던 비아파트 시장에 다시 수요가 유입되는 모습이다. 서울과 수도권에서도 같은 흐름이 확인됐다. 서울 아파트 전월세 거래는 지난해보다 감소한 반면 비아파트 거래는 증가했다. 수도권 역시 아파트 거래는 줄고 비아파트 거래는 늘면서 수요 이동이 이어졌다. 지방도 아파트 거래 감소 폭보다 비아파트 증가 폭이 더 크게 나타났다. 실제 계약도 줄고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 기준 서울 아파트 전월세 계약은 올해 들어 월 2만건을 밑도는 경우가 잇따르고 있다. 3월 일시적으로 회복했지만 4월과 5월에는 다시 감소세를 보였다. 시장에서는 공급 부족을 가장 큰 원인으로 꼽는다. 신규 입주 물량이 줄면서 시장에 나오는 전세 물건 자체가 감소했다는 것이다. 부동산114에 따르면 전국 아파트 입주 물량은 2024년 32만가구에서 지난해 23만8000가구, 올해는 17만5000가구 수준으로 감소했다. 서울 역시 올해 입주 예정 물량이 2만가구를 밑돌 것으로 예상된다. 입주 물량 감소와 함께 토지거래허가구역 확대도 전세 공급을 줄인 요인으로 지목된다. 실거주 의무가 강화되면서 새 집주인이 직접 입주하는 사례가 늘었고, 기존 전세 물건은 시장에서 사라졌다는 설명이다. 양도소득세 중과 시행을 앞두고 다주택자들이 주택을 매도하는 과정에서도 임차인을 승계하는 거래보다 실거주 목적의 거래가 늘면서 전세 공급 감소가 이어졌다는 분석도 나온다. 실제 시장에서 체감하는 공급 부족은 통계보다 더 크다는 평가다. 부동산 플랫폼 아실 집계 기준 서울 아파트 전월세 매물은 최근 2년 사이 감소세를 이어가고 있다. 자금조달 환경도 임차인의 선택을 바꾸고 있다. 은행권이 전세자금대출 심사를 강화한 데 이어 정부의 대출 규제 기조까지 이어지면서 높은 보증금을 마련하기 어려워진 세입자들이 상대적으로 부담이 적은 비아파트를 선택하고 있다는 것이다. 가격 차이는 더욱 벌어지고 있다. 국토교통부 실거래가 자료를 보면 올해 1~5월 서울 아파트 신규 전세 평균 보증금은 약 6억6000만원으로 2년 전보다 약 1억원 가까이 상승했다. 지난해와 비교해도 수천만원 오른 수준이다. 반면 연립·다세대 전세보증금은 같은 기간 큰 변동 없이 2억원대 초반 수준을 유지했다. 가격 격차가 커질수록 비아파트의 상대적인 가격 경쟁력은 높아질 수밖에 없다는 분석이다. 전문가들은 이를 단순한 거래량 변화가 아니라 전세시장의 구조 변화로 해석한다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “아파트 전월세 거래 감소는 지역과 면적, 주택 유형까지 주거 선택이 전반적으로 축소되는 현상을 보여준다”며 “전셋값은 오르고 물건은 부족한 데다 대출까지 어려워지면서 한동안 외면받던 빌라 시장으로 다시 수요가 이동하는 공간적 전이가 나타나고 있다”고 말했다. 전세시장 부담은 월세시장으로도 이어지고 있다. 올해 서울 아파트 월세 계약 비중은 50%를 넘어섰다. 보증금을 마련하지 못한 세입자들이 일부 보증금을 월세로 돌리는 사례가 늘면서 월세 비중이 계속 높아지고 있다는 분석이다. 기존 계약을 유지하려는 움직임도 뚜렷하다. 서울 아파트 전월세 갱신계약 비중은 지난해보다 상승했고, 전세 계약만 놓고 보면 절반 이상이 재계약으로 집계됐다. 일부 지역에서는 전세를 포기하고 매매시장으로 이동하는 사례도 나타난다. 전세가율이 높은 지역에서는 대출을 활용해 내 집 마련에 나서는 실수요자가 증가하고 있다는 설명이다. 시장에서는 하반기 전세대출 보증 축소나 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 추가로 강화될 경우 이러한 흐름이 더욱 뚜렷해질 것으로 보고 있다.2026-07-05 16:17:25
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집값 안정에 세금 카드 꺼내나…보유세·양도세 개편 수면 위로 [경제일보] 정부가 주택시장 안정을 위해 다시 세제 카드를 꺼내 들 준비를 하고 있다. 공급 확대와 금융 규제만으로는 서울 집값 불안을 누르기 어렵다고 보고 다주택자와 초고가 주택 보유자에 대한 과세 체계 조정을 검토하는 흐름이다. 다만 보유세와 양도세를 함께 손질할 경우 매물 출회보다 거래 위축이 먼저 나타날 수 있다는 우려도 나온다. 29일 부동산업계에 따르면 정부는 다음 달 세제개편안 발표를 앞두고 부동산 과세 체계 조정 방안을 다방면으로 들여다보고 있다. 앞서 이재명 대통령은 이달 8일 취임 1주년 기자회견에서 세제와 금융, 규제, 공급 대책을 종합적으로 정리해 발표하겠다는 뜻을 밝힌 바 있다. 다음 부동산 대책에서 세제 개편이 공급 대책과 함께 주요 축으로 다뤄질 커진 것이다. 김용범 대통령 정책실장 역시 부동산 세제 정상화 필요성을 공개적으로 언급했다. 김 실장은 최근 사회관계망서비스를 통해 부동산 과세를 정상화해야 한다며 보유세와 양도세를 합리적으로 조정할 필요가 있다고 밝혔다. 반도체 호황 등으로 시중 유동성이 늘어나는 상황에서 자금이 선호지역 부동산으로 쏠릴 수 있다는 판단이 깔려 있다. 이번 세제 개편 논의에서 먼저 거론되는 부분은 주택 양도 단계의 공제 체계다. 현행 양도소득세 장기보유특별공제는 1가구 1주택자가 12억원을 넘는 주택을 처분할 때 보유 기간과 거주 기간을 기준으로 양도차익의 최대 80%까지 덜어주는 구조다. 정부가 이 제도를 손질할 경우 단순 보유보다 실제 거주 기간에 더 많은 혜택을 주는 방식으로 무게중심이 옮겨질 수 있다. 보유 단계에서는 공정시장가액비율 조정이 유력한 수단으로 거론된다. 이 비율이 높아지면 과세표준이 확대되고 세금 부담도 함께 커진다. 법 개정 없이 시행령으로 조정할 수 있어 정부가 비교적 빠르게 활용할 수 있는 카드로 분류된다. 종합부동산세에 대해서는 규제지역 2주택자나 초고가 1주택자까지 과세 부담을 높이는 방식이 논의될 수 있다. 다만 이 경우 법 개정이 필요한 만큼 실제 추진 과정에서는 정치적 부담이 따를 수밖에 없다. 문제는 세 부담 강화가 곧바로 집값 안정으로 이어지기 어렵다는 점이다. 보유세를 높이면 다주택자의 매도 압박은 커질 수 있다. 그러나 양도세 부담까지 함께 커질 경우 집을 팔기보다 보유를 이어가는 선택이 늘어날 수 있다. 시장에서 말하는 거래 잠김 현상이다. 보유세 강화가 가격 안정으로 곧장 이어지지 않았던 전례도 있다. 문재인 정부 당시 9·13 대책과 7·10 대책을 통해 다주택자 세 부담을 높였지만 서울 아파트 시장의 상승 흐름을 장기간 제어하지는 못했다. 경실련 조사에서도 문재인 정부 출범 당시 3.3㎡당 2138만원이던 서울 아파트 평균 가격은 2021년 1월 3803만원까지 뛰었다. 4년이 채 안 되는 기간 상승 폭은 77.8%에 달했다. 업계에에서는 세제 개편의 강도보다 보유세와 양도세의 조합이 중요하다는 지적도 이어졌다. 보유세 강화만으로는 매물 유도 효과가 제한적이고 양도세 강화가 함께 이뤄지면 오히려 매도 유인이 줄어들 수 있다는 이유에서다. 특히 강남권 등 선호지역 고가 주택은 보유 비용이 늘어도 자산가들이 버틸 여력이 상대적으로 크다. 부담은 엉뚱한 곳으로 번질 수 있다. 투기 목적의 다주택자를 겨냥한 장치로 보유세 인상이 검토되지만 소득이 줄어든 은퇴자나 중산층 1주택자에게는 압박으로 다가올 수 있기 때문이다. 특히 초고가 주택과 다주택자, 실거주 1주택자를 세밀하게 구분하지 못하면 조세 저항은 커지고 매물 유도 효과는 제한될 가능성이 있다. 부동산업계 관계자는 “그동안 ‘버티면 이긴다’는 학습 효과가 쌓인 만큼 보유세 인상만으로 다주택자 매물을 끌어내기는 쉽지 않다”며 “공급 일정과 대출 규제 완화 여부가 함께 제시되지 않으면 세 부담 강화는 집값 안정보다 거래 위축으로 먼저 나타날 수 있다”고 말했다.2026-06-29 09:34:03
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구해줘내집, 부동산 거래도 '초개인화'...평균 14.9일 계약 [경제일보] 월급쟁이부자들의 '구해줘내집'이 단순 부동산 매물 검색 서비스를 넘어 거래 전 과정을 지원하는 플랫폼으로 진화하고 있다. 데이터 기반 매물 추천과 상담, 계약 지원 등을 결합해 거래 기간을 크게 단축하면서 부동산 거래 방식에도 변화가 나타나는 모습이다. 26일 월급쟁이부자들은 자사의 프롭테크 솔루션 '구해줘내집'의 평균 거래 기간이 14.9일을 기록했다고 밝혔다. 지난해 8월부터 지난 22일까지 완료된 매매 거래를 분석한 결과다. 기존 부동산 매매는 예산 검토와 대출 상담, 지역 선정, 현장 방문, 가격 협상 등을 거치면서 통상 1개월에서 길게는 3개월 이상 소요된다. 반면 구해줘내집 이용자의 경우 절반 이상이 2주 안에 거래를 마쳤다. 전체 거래의 20.5%는 7일 이내, 32.3%는 14일 이내 계약이 완료됐으며 3주 이내 거래 비중도 77.3%에 달한 것으로 집계됐다. 최근 프롭테크 기업들은 단순히 매물을 보여주는 플랫폼에서 벗어나 거래 과정 전반을 관리하는 서비스 경쟁에 집중하고 있다. 방대한 데이터를 기반으로 매수자 성향에 맞는 매물을 추천하고 대출과 계약, 일정 조율, 사후 관리까지 지원하면서 소비자의 의사결정 부담을 줄이는 방향으로 사업 모델이 진화하고 있는 것이다. 월급쟁이부자들은 거래 기간 단축의 배경으로 데이터 기반 초개인화 매칭 시스템을 꼽았다. 초기 상담 과정에서 확보한 정보를 분석해 이용자별 예산과 조건에 맞는 다양한 지역의 매물을 추천하고, 비교 과정까지 지원해 매물 탐색 시간을 줄였다는 설명이다. 거래 전 과정을 지원하는 원스톱 서비스도 강점으로 내세우고 있다. 매도 측 공인중개사와의 일정 조율부터 현장 실사 동행, 계약 및 행정 절차 안내, 전담 고객관리(CS) 서비스까지 지원해 거래 과정에서 발생하는 불편을 줄이는 데 초점을 맞춰 진행된다. 이에 구해줘내집의 분기별 고객 서비스 만족도는 지난해 4분기 월평균 9.75점에서 올해 1분기 9.95점으로 상승했으며, 지난 5월 기준 최근 4개월 동안 10점 만점을 유지한 것으로 알려졌다. 월급쟁이부자들은 금리와 대출 규제, 지역별 시장 상황 등으로 부동산 거래 환경이 복잡해질수록 거래 효율성을 높여주는 프롭테크 서비스 수요도 확대될 것으로 보고 있다. 단순히 많은 매물을 제공하는 것보다 이용자에게 적합한 매물을 빠르게 추천하고 계약까지 연결하는 역량이 플랫폼 경쟁력을 좌우하는 요소로 떠오르고 있다는 분석이다. 월급쟁이부자들 관계자는 "구해줘내집은 고객 의사결정 비용을 줄여 부동산 거래 기간을 획기적으로 단축해 거래 효율을 높이고 있다"며 "많은 공동중개 파트너와 협업하고 있는 만큼, 최적화 고객 경험을 제공하는 솔루션을 통해 상생을 이어가며 업계 활성화에 꾸준히 기여하겠다"고 말했다.2026-06-26 08:45:01
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![[경제일보] 은행권 시니어 금융 경쟁… 치매·상속·기업승계로 확대](https://image.ajunews.com//content/image/2026/06/24/20260624215216958567.jpg)
은행권 시니어 금융 경쟁… 치매·상속·기업승계로 확대 초고령사회 진입 이후 은행권의 시니어 금융 경쟁이 확대되고 있다. 고령층 자산관리 수요가 커지면서 은행들이 예금·연금 중심 서비스를 넘어 △신탁 △생활자금 대출 △기업금융 등의 분야에서 시니어 특화 전략을 강화 중이다. 24일 국가데이터처 통계에 따르면 지난달 기준 국내 65세 이상 인구는 1113만8529명으로 전체 인구(5109만5330명)의 21.8%를 차지했다. 고령인구 비중이 20%를 넘어서면서 초고령 사회에 들어갔다. 이에 △치매 이후 자산관리 공백 △의료비 지급 △상속 분쟁 △기업 오너 승계 문제 등이 은행권의 새 사업 영역으로 주목된다. 먼저 신한은행과 NH농협은행은 치매와 중증질환 이후 금융거래 공백을 줄이는 신탁 상품을 선보였다. 고객이 건강할 때 자산 관리 방식을 미리 정해두고 향후 의사결정 능력이 떨어질 경우 은행이 사전에 정한 조건에 따라 자금을 집행하는 구조다. 고령층 본인뿐 아니라 가족의 돌봄 부담과 상속 분쟁 가능성을 줄이는 데 목적이 있다. 신한은행은 올해 ‘신한 SOL메이트 치매안심신탁’을 출시했다. 이 상품은 고객이 건강할 때 자산을 직접 관리하다가 치매 등 건강 이상이 발생하면 사전에 지정한 신탁관리인을 통해 금융거래를 지원받을 수 있도록 설계됐다. 또한 신한은행은 기초연금을 신한은행 계좌로 수령하는 시니어 고객을 대상으로 ‘신한 기초연금 비상금대출’을 출시했다. 치매안심신탁이 자산관리 공백을 줄이는 상품이라면 비상금대출은 갑작스러운 생활자금 수요를 겨냥한 포용금융 성격이 강하다. 농협은행은 의료비 지급 범위를 넓힌 종합형 신탁으로 차별화에 나섰다. ‘NH올원더풀 의료비치매안심신탁’을 통해 고객이 치매나 중증질환 등으로 직접 금융거래가 어려워질 경우 사전에 정한 조건에 따라 자산을 관리·집행한다. KB국민은행과 하나은행은 시니어 주거와 상속, 자산관리를 연결하는 전략을 앞세웠다. 고령층 주거 수요가 확대되면서 시니어 레지던스 입주보증금·사후 반환채권·상속 수익자 지정 등이 새로운 신탁 수요로 떠오른 영향이다. 은행 입장에서는 고액의 주거 보증금을 신탁과 자산관리 서비스로 연결할 수 있는 접점이 생긴 셈이다. 국민은행은 지난달 시니어 레지던스 입주 고객의 보증금을 안전하게 관리하고 사후 상속까지 지원하는 유언대용신탁 서비스를 출시했다. 시니어 레지던스 입주 고객의 입주보증금 반환채권을 신탁 대상으로 삼은 것이 핵심이다. 국민은행은 KB라이프생명의 자회사인 KB골든라이프케어와 협업해 해당 서비스를 마련했다. 시니어 시설은 은행·보험·요양 인프라를 함께 보유한 금융그룹이 시니어 금융 시장에서 시너지를 낼 수 있는 영역으로도 꼽힌다. 하나은행은 고액자산가 시니어 고객을 대상으로 한 자산관리와 상속 설계에 무게를 두고 있다. 하나은행은 ‘하나 더 넥스트’를 통해 △은퇴·노후 자산관리 △상속증여 △시니어케어 △법률·라이프 콘텐츠를 제공하고 있다. 또한 지난달에는 브릭스인베스트먼트와 시니어 레지던스 ‘소요한남 by 파르나스’ 입주자를 위한 유언대용신탁 및 자산관리서비스 지원 업무협약을 체결하기도 했다. 우리은행은 기업승계 영역을 공략하고 있다. 지난 2월 기업승계지원센터를 신설해 중소·중견기업의 승계 전 과정을 지원하는 체계를 마련했다. 기업 오너 고령화와 후계자 부재 문제가 커지면서 기업금융 영역에서도 승계 지원 수요가 확대되고 있다는 판단이다. 센터 신설 이후 우리은행은 총 554개 기업과 기업승계 업무협약(MOU)을 체결했다. 협약을 맺은 기업 대표들의 연령대는 50~69세가 70.2%, 70세 이상이 20.5%로 고령 인구의 비중이 뚜렷했다. 또한 대표들이 기업 승계 방식을 결정하지 못한 비중도 43.7%로 집계됐다. 이들은 자녀의 승계 의사 미확인, 산업 환경 불확실성 등으로 은퇴 이후 장기적인 기업 유지 계획을 세우는 데 문제를 겪은 것으로 나타났다. 우리은행 기업승계지원센터는 상속·증여 중심의 친족 승계뿐 아니라 제3자 매각, 인수합병(M&A), 전문경영인 체제 전환 등을 지원한다. 기업 재무구조 분석과 승계 구조 설계, 금융상품 연계, 회계·법무 자문 등을 결합해 기업별 맞춤형 솔루션을 제공하는 방식이다. 이처럼 고령화가 개인의 노후 생활비와 상속 문제에만 그치지 않고 중소·중견기업의 지속 경영 문제로 이어지면서 은행의 역할도 자산관리와 기업금융을 함께 아우르는 방향으로 확대되고 있다. 은행들이 시니어 금융에 주목하는 배경에는 비이자 사업 확대 필요성도 부각된다. 예대마진 중심 수익구조가 금리 변동과 대출 규제 영향을 크게 받는 상황에서 신탁·자산관리·승계 컨설팅은 수수료 수익을 늘릴 수 있는 영역으로 꼽힌다. 특히 고령층 자산관리는 장기 관리 수요가 크고 세무·법률·부동산·상속 상담과 결합할 수 있어 은행권의 고객 접점을 넓히기 위한 경쟁이 지속될 것으로 전망된다. [아주경제 2026년 06월 25일자 15면에 게재된 기사입니다.]2026-06-25 07:56:29
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5대 은행 가계대출 두 달 새 6조 ↑…연간 관리 목표 부담 심화 [경제일보] 주요 시중은행의 가계대출 잔액이 2분기 들어 빠르게 늘며 지난해 말 대비 증가세로 돌아섰다. 증시 호조에 따른 신용대출 증가와 수도권 주택 거래 확대가 겹치면서 업계에서도 연간 가계대출 총량 관리에 주목하고 있다. 22일 금융권에 따르면 5대 은행(신한·KB국민·우리·하나·NH농협)의 지난 18일 기준 정책성 대출 제외 가계대출 잔액은 646조192억원으로 전년 말(645조1951억원) 대비 8241억원증가했다. 5대 은행 가계대출은 올해 1분기까지만 해도 감소세를 보였다. 지난 3월 말 가계대출 잔액은 639조3263억원으로 전년 말 대비 5조8688억원 줄었다. 신규 대출 제한과 기존 대출 상환이 맞물리면서다. 반면 2분기 들어 감소 폭은 빠르게 축소됐다. 지난 4월 말에는 전년 말 대비(5조2476억원) 감소한 수준이었으나 지난달 말에는 감소 폭이 1조5738억원으로 줄었다. 지난 18일에는 8241억원 증가로 전환했다. 약 두달간 잔액이 6조6717억원 늘어난 셈이다. 가계대출 증가 속도가 빨라지면서 은행권의 연간 가계대출 관리 목표도 부담으로 떠올랐다. 5대 은행은 올해 가계대출 증가액을 지난해 말보다 총 4조3300억원 안팎으로 관리하는 목표를 세운 것으로 알려졌다. 현재 추세가 이어질 경우 남은 증가 여력은 3조5000억원 수준에 그친다. 은행별로는 일부 은행이 이미 연간 목표치를 넘어선 것으로 전해졌다. 한 은행은 가계대출 잔액이 당국에 제출한 연간 증가액 목표치의 1.5배 이상 늘어난 것으로 파악됐다. 다른 은행도 지난 4월 말까지만 해도 전년 말 대비 약 1조7400억원 줄어든 상태였으나 이달 18일에는 감소 폭이 400억원 수준까지 축소됐다. 이번 가계대출 증가세에는 신용대출 확대가 크게 작용한 것으로 풀이된다. 5대 은행의 지난 18일 기준 개인 신용대출 잔액은 108조3339억원으로 지난 4월 말(104조3413억원)보다 3조9926억원 늘었다. 특히 마이너스통장으로 불리는 개인 신용한도대출 잔액 증가가 두드러졌다. 5대 은행의 개인 신용한도대출 잔액은 지난 4월 말 39조6675억원에서 지난달 말 41조4890억원, 이달 18일 42조7919억원으로 증가했다. 증시 호조에 주식 투자 목적으로 대출을 받는 이른바 '빚투' 수요가 신용대출 증가로 이어진 것으로 풀이된다. 주택담보대출(주담대)도 증가세를 보였다. 5대 은행의 지난 18일 기준 주담대 잔액은 614조5352억원으로 사상 최대 수준을 기록했다. 지난달 말과 비교하면 1조1472억원 늘었다. 주택담보대출 증가는 수도권 중심의 주택 매매 거래 확대가 영향을 미친 것으로 분석된다. 서울과 수도권 아파트 거래가 늘면서 1~2개월 전 체결된 매매 계약의 잔금 대출 실행이 6월에 집중된 영향도 반영된 것으로 보인다. 금융당국의 추가 대출 규제 가능성이 거론되면서 대출 수요가 앞당겨진 점도 증가 요인으로 꼽힌다. 가계대출 목표치를 초과한 은행은 향후 증가액 목표 설정 과정에서 불이익을 받는다. 이에 은행들은 금리감면 축소와 대출 취급 제한 등을 통해 총량 관리에 나서고 있다. IBK기업은행은 오는 30일부터 대면 주택담보대출 금리감면권을 0.5%포인트(p) 축소하기로 했다. 고정·변동금리 전세대출 금리감면권도 0.2%p 낮춘다. 오는 23일부터는 신용대출 상품인 'i-ONE 직장인스마트론'의 자동 금리감면권을 0.3%p 축소한다. 농협은행도 앞서 대출 관리 조치를 시행했다. 지난달 20일부터 대면 주택담보대출 갈아타기 취급을 중단했고 주택담보대출 대면 모기지보험(MCI) 가입도 제한했다. 지난 12일에는 MCI에 이어 MCG 모기지보험 가입을 추가로 제한했다. 은행권에서는 가계대출 증가세가 예상보다 빠른 만큼 추가 관리 조치가 이어질 가능성이 크다고 보고 있다. 신용대출과 주택담보대출이 동시에 늘고 있어 △금리감면 축소 △비대면 대출 한도 조정 △일부 상품 취급 제한 등 은행별 대응이 확산될 수 있다는 전망이다.2026-06-22 08:39:30
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4월 서울 아파트 실거래가 한 달 만에 반등…중저가 지역 상승세 뚜렷 [경제일보] 서울 아파트 시장이 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 충격을 한 달 만에 털어낸 모습이다. 정부 발표 이후 매물이 늘며 WLSKS 3월 실거래가격지수가 하락했지만 4월에는 중저가 단지를 중심으로 실수요가 유입되면서 다시 상승 전환했다. 18일 서울시가 한국부동산원의 2026년 4월 서울 아파트 실거래가격지수와 아파트 거래 통계를 분석한 결과에 따르면 4월 서울 아파트 매매 실거래가격지수는 196.3으로 집계됐다. 전월 196.2보다 0.08% 오른 수치다. 지난해 같은 달 174.0과 비교하면 12.86% 상승했다. 매매 실거래가격지수는 실제 매매계약이 체결된 뒤 신고가 완료된 거래 자료를 바탕으로 산출된다. 2017년 11월 가격을 100으로 놓고 이후 가격 변동을 지수화한 지표다. 서울 아파트값은 앞서 3월 하락했다. 정부가 다주택자 양도세 중과 유예를 올해 5월 종료한다고 발표하면서 절세 목적 매물이 시장에 나온 영향이다. 권역별 흐름은 엇갈렸다. 동북권과 서남권, 서북권은 상승했지만 도심권과 동남권은 하락했다. 고가 주택이 많은 권역보다 상대적으로 자금 부담이 낮은 지역에서 가격 회복세가 뚜렷했다. 올해 1~4월 누적 기준으로 보면 서울 아파트 매매 실거래가격지수는 3.2% 올랐다. 동북권이 4.6%로 가장 높은 상승률을 기록했고 서남권 4.4%, 서북권 3.0% 순으로 뒤를 이었다. 서울시는 대출 제한 등으로 자금 조달 부담이 큰 상황에서 중저가 아파트를 중심으로 실수요가 집중된 결과로 분석했다. 전세가격 상승세도 이어졌다. 4월 서울 아파트 전세 실거래가격지수는 141.4로 전월 139.8보다 1.14% 올랐다. 지난해 같은 달 127.9와 비교하면 10.53% 상승했다. 권역별로는 서울 전역에서 전세 지수가 올랐고 규모별로도 전용면적 40㎡ 이하 초소형을 제외한 모든 면적대에서 상승했다. 반면 거래량은 감소했다. 지난달 서울 아파트 매매 거래량은 7282건으로 전월보다 15.2% 감소했다. 가격이 상승 전환했지만 거래가 함께 늘어난 것은 아니라는 의미다. 거래 구조에서는 15억원 이하 매물이 여전히 중심을 차지했다. 5월 서울 아파트 거래 중 15억원 이하 비중은 76.4%로 전월 76.0%보다 0.4%포인트 높아졌다. 다만 서울시는 10·15 대책 이후 대출 규제 영향으로 한때 15억원 이하 거래 비중이 80%를 웃돌았으나 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 고가주택 거래가 늘면서 4~5월에는 연초보다 비중이 낮아졌다고 설명했다. 자치구별로는 15억원 이하 거래 비중이 90%를 넘는 노원구와 구로구, 강서구의 거래량이 많았다. 중저가 주택이 많은 지역을 중심으로 실수요 거래가 이어진 것으로 해석된다. 임대차 거래도 감소했다. 5월 서울 아파트 전세 거래량은 7741건으로 전월 8797건보다 12.0% 줄었으며 월세 거래량 역시 7429건으로 전월보다 15.9% 감소했다. 전세와 월세 비중은 비슷한 수준을 유지했다. 5월 서울 아파트 전월세 거래 중 전세 비중은 51.0%로 나타났다. 전세 비중은 10·15 대책 발표 직후인 지난해 11월 55.4%에서 12월 50.0%로 떨어진 뒤 비슷한 수준에서 움직이고 있다. 전세 거래 중 갱신계약 비중은 53.6%로 지난해 같은 달 43.0%보다 높았지만 계약갱신요구권 사용 비중은 50.2%로 전년 동월보다 7.3% 포인트 낮아졌다.2026-06-18 08:14:00
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서울시, 정비사업 규제 완화 '10대 요구안' 정부 건의…이주비 LTV 70% 요청 [경제일보] 서울시가 재개발·재건축 속도를 높이기 위한 법령 개정 요구를 정부에 공식 건의했다. 도심 주택공급 확대를 위해서는 정비사업 인허가 절차뿐 아니라 이주비 대출, 용적률, 조합설립 요건 등 사업 전반의 규제를 손봐야 한다는 판단에서다. 서울시는 재개발·재건축 사업 기간을 줄이고 도심 주택공급을 확대하기 위해 10개 법령 개정안을 정부에 건의했다고 15일 밝혔다. 이번 건의안은 규제 완화와 사업성 개선, 기간 단축, 주민 권익 보호 등 4개 분야 10개 과제로 구성됐다. 시는 부동산 가격 안정을 위한 공급 확대와 정비사업 속도 제고 필요성이 커진 만큼 현장에서 확인된 제도적 걸림돌을 정부에 전달했다는 입장이다. 앞서 서울시는 국토교통부와의 면담과 실무협의체, 정비사업 추진 주체와의 정책협의회를 통해 규제 개선 과제를 발굴해 왔다. 가장 먼저 꺼낸 카드는 이주비 대출 규제 완화다. 현재 투기과열지구 내 정비사업 이주비 대출은 일반 주택담보대출과 같이 담보인정비율(LTV) 40%가 적용된다. 서울시는 이주비가 주택 매입 자금이 아니라 공사 기간 중 조합원의 원활한 이주를 위한 사업 자금이라는 점을 들어 LTV를 70%까지 높여야 한다고 건의했다. 이주비 부족은 정비사업 착공 일정과 직결된다. 부족분을 시공사 지급보증을 통해 조달하더라도 시중은행보다 높은 금리를 부담해야 하고 시공사 재무 여건에 따라 추가 대출이 어려운 경우도 있다. 서울시는 이주 단계의 자금 부담을 줄여야 사업 지연을 막을 수 있다고 보고 있다. 조합원 지위양도 제한 완화도 건의안에 포함됐다. 3년 한시적으로 조합원 지위양도 제한을 완화하고 소규모 정비사업의 제한 시점을 사업시행계획인가 이후로 늦추면 주민 동의율 확보와 사업 추진에 도움이 될 것이란 판단이다. 사업성 개선 방안으로는 공공 정비사업에 적용되는 법적상한 용적률 완화 혜택을 민간 정비사업까지 확대해 법적상한 용적률의 120%까지 적용할 수 있도록 요청했다. 재개발 사업에서 용적률 완화를 받기 위해 지어야 하는 임대주택 비율도 재건축 수준으로 낮춰야 한다는 분석이다. 현재 재개발은 용적률 완화를 받기 위해 완화 용적률의 최소 50% 이상을 국민주택규모 임대주택으로 지어야 한다. 재건축은 이 비율이 30%다. 서울시는 같은 정비사업임에도 재개발과 재건축 간 부담 차이가 크다며 형평성 조정이 필요하다는 입장이다. 택지개발지구 내 공원·녹지 확보 기준 완화도 요구했다. 소규모주택정비사업에서는 용도지역 상향에 따라 공공기여된 임대주택이 법적상한용적률 확보를 위한 임대주택으로 중복 산정되지 않도록 제도 개선을 요청했다. 사업 기간 단축을 위한 절차 개선도 핵심 과제다. 서울시는 재건축에 적용된 조합설립 동의율 완화 기준을 재개발에도 적용해야 한다고 건의했다. 재건축 조합설립 동의율은 75%에서 70%로 낮아졌지만 재개발은 여전히 같은 수준의 완화가 이뤄지지 않았다는 것이다. 조합설립인가 신청 전 토지등소유자에게 알리는 사전 통지 기간은 60일에서 30일로 줄이는 방안을 제시했다. 정비계획의 경미한 변경은 통합심의를 선행할 수 있도록 하고 시공자 등 주요 업체 선정 과정에서는 경쟁입찰이 1회만 유찰돼도 수의계약으로 전환할 수 있도록 계약 기준 개선을 요청했다. 주민 권익 보호 장치도 포함됐다. 조합원 명부 공개 과정에서 개인 전화번호는 사전 동의가 있을 때만 공개하도록 해 사생활 침해 우려를 줄이겠다는 취지다. 준공 이후 공공보행통로와 주민공동시설 개방 등 인허가 조건이 안정적으로 유지될 수 있도록 공동주택관리법 개정도 함께 건의했다. 이번 건의는 서울시가 정비사업 규제 완화를 중앙정부에 다시 압박하는 성격이 강하다. 공급 확대라는 목표는 중앙정부와 서울시가 공유하고 있지만 실제 사업 속도를 높이기 위해서는 금융 규제와 용적률, 조합 절차, 공공기여 기준 등 세부 제도 조정이 필요하다는 의미다. 최진석 서울시 주택실장은 “재개발·재건축은 도심 내 주택공급을 확대하는 가장 효과적인 수단이다”라며 “현장에서 사업 추진을 어렵게 하는 불합리한 규제를 개선하고 절차를 합리화해 보다 신속한 주택 공급이 이뤄질 수 있도록 정부와 지속적으로 협의해 나가겠다”고 말했다.2026-06-15 13:48:25
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오세훈 "정책 참사" 주장에 국토부 반박…전세난 원인 놓고 충돌 [경제일보] 전월세 시장 불안을 둘러싸고 국토교통부와 서울시의 책임 공방이 커지고 있다. 오세훈 서울시장이 최근 전세 매물 감소와 전월세 가격 상승을 두고 정부 정책 실패를 지적하자 국토부는 현재 전월세 불안의 주된 원인이 과거 착공 감소와 임대차 시장 구조 변화에 있다고 반박했다. 13일 부동산업계에 따르면 오 시장은 지난 8일 자신의 사회관계망서비스(SNS)를 통해 전세 매물 감소와 전월세 가격 상승을 두고 “서민의 주거 사다리가 무너진 정책 참사”라고 밝혔다. 전세 소멸 현상을 자연스러운 시장 변화로 볼 것이 아니라 정부의 부동산 정책 실패가 초래한 결과로 봐야 한다는 주장이다. 오 시장은 현재 서울 전세난의 원인을 수요 변화보다 공급 감소에서 찾았다. 서울 전역 토지거래허가구역 확대에 따른 실거주 의무 강화, 대출 규제, 다주택자 압박 등이 전세 공급자를 시장 밖으로 밀어냈다는 것이다. 전세를 공급하던 다주택자와 임대사업자의 역할이 줄어들면서 무주택 임차인이 한정된 매물을 두고 경쟁하게 됐다는 논리다. 주택 구매 여건에 대한 비판도 이어졌다. 오 시장은 서울 아파트 평균 가격이 13억원을 넘어선 상황에서 주택담보대출 한도가 6억원 수준에 묶여 있다고 지적했다. 전세를 대체할 매매 사다리가 충분히 마련되지 않은 상황에서 전세시장 축소를 정상화 과정으로 볼 수 없다는 취지다. 이에 국토부는 11일 설명자료를 내고 전월세 가격 상승 원인을 서울시가 제기한 규제 문제만으로 볼 수 없다고 맞섰다. 국토부는 2022년부터 2024년까지 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기와 러시아·우크라이나 전쟁 이후 건설공사비 급등으로 주택 착공이 크게 줄었고 이 여파가 최근 입주물량 감소로 이어지고 있다고 설명했다. 국토부에 따르면 서울 아파트 착공 물량은 10년 평균 4만호 수준이었지만 2023년 2만7000호, 2024년 2만2000호, 2025년 2만7000호로 줄었다. 이에 따라 올해와 내년 입주물량도 각각 2만7000호, 1만7000호 수준으로 감소할 것으로 예상된다. 수도권 아파트 역시 10년 평균 착공 물량 18만5000호에 비해 작년 15만3000호에 그쳤다. 국토부는 전세의 월세화 역시 단기 정책만의 결과가 아니라 임대차 시장의 구조적 변화라고 봤다. 1인 가구 증가와 전세사기 여파에 따른 임차인의 월세 선호가 맞물리면서 수도권 전월세 거래에서 월세 비중이 꾸준히 높아지고 있다는 설명이다. 수도권 아파트 월세 거래 비중은 2020년 35.3%에서 지난해 47.2%로 올랐고 비아파트는 같은 기간 42.8%에서 73.5%까지 상승했다. 이와 함께 서울시가 주택공급 인허가권과 재개발·재건축 관련 권한을 갖고 있다는 점도 강조했다. 전월세 가격 상승의 전후 맥락을 고려하지 않은 채 중앙정부 책임으로만 돌리는 것은 적절하지 않다는 입장이다. 현재 필요한 것은 책임 공방보다 중앙정부와 지방정부의 협력을 통한 공급 확대라는 것이다. 정부는 공급 확대 대책도 이미 추진 중이라고 덧붙였다. 지난해 9월 수도권 135만호 착공 계획을 담은 주택공급 확대방안을 발표했고 올해 1월에는 수도권 도심 6만호 공급 계획을 포함한 도심 주택공급 확대 및 신속화 방안을 내놨다. 3기 신도시 등 공공택지 공급 속도 제고와 도심 공공주택 복합사업 후보지 공모, 도심 유휴부지와 노후 공공임대 정비 등도 후속 조치로 제시했다. 비아파트 공급 확대도 전월세 안정 대책의 한 축으로 내세웠다. 정부는 2026년부터 2027년까지 수도권 9만호 규모 매입임대 공급과 규제지역 내 신축 매입임대 무제한 공급 계획을 발표했다. 도시형생활주택과 오피스텔 등 비아파트 공급도 2030년까지 11만호 수준으로 확대하겠다는 방침이다. 이번 공방은 전세시장 불안을 바라보는 양측의 관점 차이를 보여준다. 오 시장은 규제와 대출 제한이 전세 공급을 위축시켰다고 보고 있고 국토부는 과거 착공 감소와 임대차 시장 구조 변화가 현재 전월세 가격 상승의 핵심 배경이라고 판단하고 있다. 하지만 전월세 시장 불안은 착공 감소와 월세화 흐름, 규제에 따른 전세 공급 위축이 맞물린 결과에 가깝다. 국토부와 서울시가 서로 다른 원인 진단을 내놓고 있지만 시장이 체감하는 문제는 결국 공급 부족과 임차 부담 증가다. 양측의 공방이 길어질수록 전월세 안정 대책의 속도도 늦어질 수 있다는 점에서 중앙정부와 서울시의 정책 조율이 하반기 주택시장 관리의 핵심 과제로 떠오르고 있다.2026-06-13 12:00:00
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![[2026 KEDF] 김세직 원장 총수요 부양책은 진통제일 뿐, 아이디어 주도 성장으로 체질 바꿔야](https://image.ajunews.com//content/image/2026/06/09/20260609143652466568.jpg)
김세직 원장 "총수요 부양책은 진통제일 뿐, '아이디어 주도 성장'으로 체질 바꿔야" [경제일보] “대한민국은 지금 ‘5년마다 성장률이 1%p씩 떨어지는 구조적 추락의 궤도’ 위에 서 있다. 이 흐름을 끊지 못하면 2030년에는 역성장에 진입할 수밖에 없다.” 9일 서울 여의도 한국거래소 컨퍼런스홀에서 열린 ‘2026 e경제일보 창간 8주년 KOREA ECONOMIC DESIGN FORUM(KEDF)’에서 첫 발표자로 나선 김세직 KDI(한국개발연구원) 원장은 구조적 위기에 직면한 한국 경제의 현실을 냉철하게 진단하고 이를 타개하기 위한 근본적인 해법을 제시했다. 김 원장은 이날 강연에서 한국 경제의 가장 치명적인 아킬레스건으로 자신이 명명한 ‘5년 1% 하락의 법칙’을 전면에 내세웠다. 이는 한국 경제의 기초체력이자 진짜 성장 능력을 뜻하는 장기 잠재성장률이 지난 30년 동안 정권의 이념이나 성격과 관계없이 매 5년마다 정확히 1%포인트씩 직선 경로로 추락해 온 현상을 말한다. 김 원장은 “이 추세선대로라면 2025~2026년 현재 한국 경제는 사실상 장기성장률 0%대에 진입한 것으로 봐야 한다”며 “이 하락 궤도를 당장 막지 못한다면 대한민국은 2030년경 사상 초유의 ‘마이너스(역) 성장에 진입할 것”이라고 강력히 경고했다. 특히 김 원장은 현재 한국 사회를 뒤흔들고 있는 국가 소멸 수준의 저출산·저결혼 현상과 극심한 사회적 양극화의 근본 원인 역시 이 같은 ‘성장 추락’에 있다고 분석했다. 성장 엔진이 꺼지면서 양질의 일자리가 사라지고 고용 불안과 경제적 기반 약화가 만연해졌으며 이것이 청년 세대의 결혼과 출산 포기로 이어지는 거대한 악순환의 고리를 형성했다는 지적이다. 그는 지난 30년간 역대 정부가 이 위기를 모면하기 위해 내놓았던 단기 처방들을 ‘가짜 성장 정책’이라고 강력히 비판했다. 경기 침체 신호가 올 때마다 단골 메뉴로 등장했던 건설 경기 부양, 인위적인 저금리 기조 유지, 대출 규제 완화 등의 ‘총수요 부양책’은 일시적인 착시 효과만 낼 뿐 체질 개선에는 아무런 도움이 되지 않는 ‘진통제’에 불과했다는 것이다. 실제 수치가 이를 증명한다. 김영삼 정부 시절 6%대였던 추세 장기성장률은 김대중 정부 5%대, 노무현 정부 4%대, 이명박 정부 3%대, 박근혜 정부 2%대를 거쳐 문재인 정부 시절 결국 1%대까지 떨어졌다. 김 원장은 “장기성장률은 수요가 아닌 공급 측면, 즉 인적자본의 질과 기술 수준에 의해 결정되는 것”이라며 “결과적으로 2014년부터 2021년까지 이어진 과도한 부동산 부양책은 성장률은 회복시키지 못한 채 서울 아파트 가격을 2.5배 폭등시키고 GDP 대비 가계부채 비율을 세계 1위(135%)로 끌어올리는 극심한 구조적 부작용만 남겼다”고 꼬집었다. 김 원장은 추락하는 한국 경제의 엔진을 다시 켜기 위한 공급 측면의 ‘진짜 성장’ 원동력을 노벨경제학상 수상자인 로버트 루카스 교수의 내생적 성장이론을 인용하며 ‘창조형 인적자본의 축적’을 유일한 해법으로 제시했다. 김 원장은 인적자본을 선진국 기술을 모방하는 ‘모방형’과 새로운 기술과 비즈니스를 스스로 고안해내는 ‘창조형’으로 분류했다. 한국은 1960~80년대에 모방형 인적자본을 통해 유례없는 압축 성장을 이뤄냈지만 선진국과의 기술 격차가 완전히 좁혀진 1990년대 이후부터 인공지능(AI)이 고도로 발달한 현재까지도 여전히 과거의 모방형 경제 체제와 주입식 교육에만 매달려 성장이 정체됐다는 설명이다. 특히 급변하는 AI 시대에는 이러한 체질 개선이 생존의 필수 조건이다. 김 원장은 “새로운 기술의 탄생은 ‘무엇을 만들 것인가’에 대한 아이디어와 ‘어떻게 만들 것인가’에 대한 전문지식의 결합”이라며 “앞으로 (이과적) 전문지식과 복잡한 계산 능력은 AI가 완벽하게 담당하게 될 것이기 때문에 역설적으로 AI 시대 최고의 생산요소는 인간 고유의 영역인 ‘창의적 아이디어’가 된다”고 역설했다. 김 원장은 장기성장률의 하락 추세를 반전시켜 ‘5년 1%포인트 상승’이라는 국가적 목표를 달성하기 위해 당장 실행해야 할 3대 생태계 구축 전략을 제안했다. 첫째는 ‘전국민 아이디어 등록제’의 도입이다. 국민이 기존에 없던 독창적인 아이디어를 정부 시스템에 등록하면 창작자에게 명예와 함께 10년간의 독점적 소유권을 부여하고 정부 R&D 예산을 활용해 공적으로 구매(예: 건당 1000만원)하는 방식이다. 김 원장은 “정부 R&D 예산의 30분의 1 수준인 1조원만 투자해도 매년 10만개의 혁신적 아이디어를 확보할 수 있다”며 “통계학적으로 이 중 단 2~3개만 비트코인이나 엔비디아급으로 성공해도 수천조원의 부가가치를 창출하기 때문에 결코 실패할 수 없는 국가적 투자 전략”이라고 강조했다. 둘째는 아이디어에 대한 강력한 재정 인센티브와 철저한 재산권 보장이다. 창조형 기업을 육성하기 위해 법인세 감면과 파격적인 보조금 제도를 신설해야 하며 무엇보다 타인의 지적 자산을 손쉽게 도용하고 탈취하는 행위를 엄단해야 한다고 보았다. 원천적 아이디어의 가치를 법적으로 확실하게 보호해 줘야만 비로소 국민들이 위험을 무릅쓰고 혁신에 뛰어들 동인이 생긴다는 논리다. 마지막으로 김 원장이 가장 강조한 것은 ‘교육 개혁을 통한 창의력 재교육’이다. 기성 정답만을 빠르게 암기하도록 강요하는 현행 주입식·모방형 교육 제도를 전면 타파하고 ‘정답이 없는 열린 문제’를 스스로 고민하고 풀어내는 ‘열린문제 창조형 수업’을 공교육에 전면 도입해야 한다는 것이다. 김 원장은 학생들뿐만 아니라 이미 과거의 모방형 교육 시스템에 길들여진 채 산업 현장에 있는 2900만명의 기존 근로자들을 대상으로 한 대대적인 창의력 재교육 프로그램이 시급하다고 말했다. 아울러 자신이 직접 개발한 창의력 향상 프로그램을 통해 수강생들의 창의적 문제해결 능력이 70% 이상 향상됐던 실제 임상 사례를 제시하며 교육 변화의 확신을 더했다. 김 원장은 “전국민의 창의적 아이디어를 전방위적으로 기술화·상품화 해 한국판 애플과 엔비디아 같은 퍼스트 무버 기업들이 화수분처럼 쏟아져 나올 수 있도록 정부와 기업, 개인이 원팀이 돼 국가적 ‘아이디어 혁명’을 완수해야 한다”고 거듭 당부했다.2026-06-09 15:55:30
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![[경제일보] 계약자 vs 시행사… 창동민자역사 분양 갈등 계약내용 따져봐야](https://image.ajunews.com//content/image/2026/06/07/20260607165615700702.jpg)
계약자 vs 시행사… '창동민자역사 분양 갈등' 계약내용 따져봐야 [경제일보] 22년 만에 준공된 창동민자역사 현 아레나X스퀘어를 둘러싼 분양 갈등이 소송전으로 번질 조짐을 보이고 있다. 일부 임대분양계약자들은 수익률 조건과 잔금대출 안내, 시행사 재무 상태, 약관 문제 등을 둘러싸고 이의를 제기하고 있다. 그러나 본지 취재와 법원 판단을 종합하면 수분양자 측이 제기한 쟁점 가운데 계약서와 법원 판단을 기준으로 다시 따져봐야 할 대목이 적지 않았다. 9일 업계에 따르면 시행사인 창동역사 주식회사는 수익률 보장과 잔금대출, 권리보전 문제를 둘러싼 수분양자 측 주장에 대해 “계약 내용과 다른 해석이 적지 않다”는 입장이다. 창동민자역사는 일반 매매분양이 아니라 일정 기간 상가를 사용할 권리를 받는 임대분양 방식으로 계약이 이뤄진 사업이다. 쟁점이 커질수록 필요한 것은 어느 한쪽 주장에 기대는 판단이 아니라 계약서와 법원 판단, 자금관리 방식에 관한 확인이다. ◆5% 수익률, 전체 수분양자 대상이었나 가장 큰 쟁점은 연 5% 확정수익률 논란이다. 수분양자 측은 시행사가 분양 당시 연 5% 수익을 약속했으나 준공을 앞두고 이를 2.5%로 낮추는 동의서 작성을 요구했다고 주장한다. 수익률은 상가 투자 판단의 핵심 요소인 만큼 수분양자들 사이에서는 “계약의 중요한 조건이 사후에 바뀌었다”는 불만이 커졌다. 시행사 측 설명은 다르다. 5% 수익률 보장은 전체 수분양자에게 일괄 적용된 조건이 아니라 일정 기간 분양 촉진을 위해 진행한 프로모션 대상자에게만 부여된 조건이라는 것이다. 시행사 관계자는 “5% 수익보장 증서가 나간 수분양자에게는 당연히 5%를 지급한다”며 “그 약속을 2.5%로 낮추겠다는 것이 아니다”고 말했다. 시행사 측에 따르면 전체 호실은 1380호실 안팎이고 5% 보장 대상은 일부 수분양자에 한정된다. 나머지 수분양자는 시행사가 직접 수익을 지급하는 방식이 아니라 입점 업체와 수분양자를 연결해 임대수익을 낼 수 있도록 돕는 방식이다. 시행사 관계자는 “2.5%는 5% 보장 대상자의 수익률을 낮춘 것이 아니라 보장 증서를 받지 않은 수분양자에게 입점 업체를 연결하는 과정에서 제시한 기본 조건”이라며 “실제 수익률이 5%나 7%로 나오면 그 수익은 수분양자에게 돌아간다”고 했다. 수익률 논란은 결국 문서로 가려야 한다. 5%라는 숫자가 계약서 본문에 들어갔는지, 별도의 수익보장 증서가 발급됐는지, 그 대상과 기간이 어디까지인지에 따라 법적 판단은 달라진다. 5% 수익보장이 모든 수분양자에게 적용된 조건이었다면 시행사의 책임 논의는 무거워질 수밖에 없다. 반대로 일부 프로모션 대상자에게만 부여된 조건이고 해당 대상자에게는 계속 이행하겠다는 입장이라면 “5%를 2.5%로, 일방적으로 변경했다”는 주장은 다시 따져봐야 한다. 분양 상담 과정의 설명과 계약서에 편입된 약정은 법적 무게가 다르다. 수익보장 증서, 2.5% 관련 안내문, 동의서 문구, 입점 업체와의 임대 조건을 함께 봐야 한다. 수분양자가 기대한 수익과 시행사가 법적으로 부담한 수익보장 의무가 같은 것인지도 이 지점에서 갈린다. ◆잔금대출 ‘편법’ 논란, 금융 실무 확인해야 잔금대출 문제도 쟁점으로 떠올랐다. 일부 수분양자들은 부동산임대업으로 계약했는데 잔금대출 단계에서 도소매업 사업자등록을 안내받았다며 그 배경에 의문을 제기하고 있다. 시행사 측은 사업자등록 안내가 잔금대출을 돕기 위한 금융상품 안내 과정에서 나온 것이라고 설명한다. 신축 상가는 잔금 납부 전 실제 임대수입이 잡히기 어렵다. 이 때문에 임대수입을 기준으로 한 부동산임대업 대출은 한도 산정이 제한될 수 있고, 금융기관이 실제 영업을 전제로 한 사업자대출 상품을 검토하는 과정에서 사업자등록 업종 안내가 이뤄졌다는 것이다. 시행사 관계자는 “수분양자들이 잔금대출을 받을 수 있도록 가능한 금융상품을 안내한 것일 뿐 특정 금융기관이나 특정 방식의 대출을 강제한 것은 아니다”며 “수분양자가 다른 담보나 주거래 은행을 통해 대출을 받는 것도 가능했다”고 말했다. 결국 이 쟁점은 도소매업 사업자등록 안내가 실제 영업 예정 업종에 맞는 절차였는지, 금융기관 대출 심사 과정에서 어떤 기준이 적용됐는지, 수분양자에게 선택권이 있었는지에 따라 판단이 달라진다. 도소매업 등록 안내가 있었다는 사실만으로 곧바로 대출 규제 회피라고 결론 내리기는 어렵다. 중도금 대출 문제도 같은 선상에 있다. 시행사 측은 “중도금 무이자 지원은 했지만 잔금 납부 이후까지 금융비용을 계속 부담하기로 한 약정은 없다”고 설명한다. 분양 현장에서는 계약금과 중도금을 납부한 뒤 잔금 시점에 중도금 대출을 정리하고 잔금을 치르는 방식이 통상적으로 활용된다. 중도금 무이자 지원과 잔금대출 보장은 법적으로 성격이 다른 문제라는 게 시행사 측 입장이다. ◆자본잠식 논란, 보증금 반환 불능으로 곧장 이어지나 재무 상태도 논란의 한 축이다. 일부 수분양자 측은 창동역사의 누적결손금과 자본잠식, 감사보고서에 적힌 계속기업 불확실성 문구를 들어 30년 뒤 보증금 반환이 가능하겠느냐고 문제를 제기한다. 거액의 보증금을 장기간 맡기는 계약인 만큼 재무제표에 적힌 숫자는 수분양자들에게 민감하게 받아들여질 수밖에 없다. 시행사 측은 이 해석이 지나치게 단선적이라고 반박한다. 창동역사는 회생절차를 거쳐 장기간 멈춰 있던 사업을 다시 살린 회사다. 공사가 진행되고 분양대금이 들어오더라도 준공과 매출 인식 전까지는 회계상 선수금이나 부채로 잡힐 수 있다. 이 때문에 재무제표상 부채와 결손금만 떼어 “보증금을 돌려줄 수 없다”고 단정하는 것은 무리라는 설명이다. 자금관리 방식도 시행사 측 반박의 핵심이다. 시행사 측은 분양대금과 사업자금이 신탁계좌를 통해 관리되고 있어 회사가 임의로 빼 쓸 수 있는 돈이 아니라고 설명한다. 창동역사는 지난 3월 31일 준공 승인을 받았다. 장기간 방치됐던 사업이 회생절차와 공사 재개를 거쳐 준공까지 도달한 만큼 보증금 반환 가능성은 단순한 자본잠식 여부가 아니라 회생계획 이행, 신탁계좌 관리, 영업 개시 이후 수익 상황을 함께 봐야 한다는 것이다. 근저당권 논란도 같은 선상에 있다. 수분양자 측은 입점지정기간 직전 판매시설에 2974억원대 근저당권이 설정됐다며 보증금 반환 안정성이 흔들릴 수 있다고 주장한다. 시행사 측은 잔금 납부 후 기존 근저당권을 말소하고 수분양자 명의로 전세권을 설정하는 방식으로 권리 보호가 가능하다는 입장이다. 결국 이 문제의 핵심은 근저당이 설정됐다는 사실 자체보다 잔금 납부 이후 말소와 전세권 설정 절차가 어떻게 진행되느냐다. ◆법원이 이미 다룬 쟁점도 있다 이 사안에서 눈여겨볼 대목은 비슷한 쟁점이 이미 법정에서 다뤄졌다는 점이다. 본지가 확인한 법원 판단을 보면 일부 수분양자들이 창동역사를 상대로 낸 돈을 돌려달라고 청구했지만 받아들여지지 않은 사례가 확인된다. 2023년 선고된 사건에서 수분양자는 창동역사가 전매를 약속했다며 납부한 돈의 반환을 요구했다. 법원은 이를 인정하지 않았다. 창동역사가 전매를 확약했다는 객관적 자료가 없고, 계약서에도 입점예정일은 변동될 수 있으며 추후 개별통지된다는 내용이 담겨 있다는 이유였다. 계약이 해제됐거나 무효라고 볼 근거도 부족하다고 봤다. 다른 사건에서도 결론은 비슷했다. 수분양자는 시행사가 전매금지나 입점예정일 관련 내용을 제대로 알리지 않았다고 주장했지만, 법원은 이를 뒷받침할 증거가 부족하다고 판단했다. 중도금 대출을 시행사가 책임지고 알선해주기로 약속했다고 볼 자료도 부족하다고 봤다. 2025년 선고된 사건에서는 오히려 창동역사의 청구가 받아들여졌다. 수분양자가 계약 해제 등을 이유로 잔금 납부를 거부하자 창동역사가 손해 발생분을 청구한 사건이었다. 이 사건에서 수분양자 측은 입점일, 사업자등록 안내, 잔금대출 조건, 약관 문제 등을 다퉜다. 그러나 법원은 입점일이 계약 내용으로 확정됐다고 보기 어렵고, 약관 조항도 수분양자에게 지나치게 불리하거나 공정성을 잃은 것으로 보기 어렵다고 판단했다. 물론 이들 판단이 앞으로 제기될 모든 소송의 결론을 정하는 것은 아니다. 사건마다 당사자와 증거가 다를 수 있다. 다만 지금까지 확인된 법원 판단만 놓고 보면 “기망 분양” “계약 해제 불가피” “불공정 약관”이라는 일부 주장과 법원 판단 사이에는 거리가 있다. ◆분쟁 쟁점은 주장보다 문서에 있다 창동민자역사 논란은 일부 수분양자들의 문제 제기를 중심으로 커지고 있다. 그러나 지금까지 드러난 쟁점은 감정적 피해 주장보다 계약 문서와 자금관리 방식, 법원이 이미 다룬 판단에 더 가깝다. 장기 임대분양 계약에서 수익률과 대출, 권리보전 장치가 중요한 쟁점인 것은 맞지만 그 내용은 계약서와 수익보장 증서, 잔금대출 안내자료, 신탁계좌 관리 방식 등으로 확인돼야 한다. 시행사 측은 일부 수분양자들이 계약 내용을 충분히 살피지 않은 채 분쟁을 확대하고 있다는 입장이다. 반면 수분양자 측은 수익률과 대출, 권리보전 장치에 대한 설명이 부족했다고 맞선다. 다만 지금까지 확인된 법원 판단에서는 기망, 계약해제, 불공정 약관 주장이 받아들여지지 않았다. 공사 중단의 과거와 2021년 이후 재분양 계약 분쟁도 따로 봐야 한다. 창동민자역사는 과거 경영진 문제와 자금난으로 장기간 방치됐던 사업이다. 이후 회생절차와 인수, 공사 재개를 거쳐 준공까지 이르렀다. 과거 피해와 현재 신규 수분양자들의 불만을 하나로 묶으면 책임 주체와 쟁점이 흐려진다. ◆일부 점포 지연이 전체 입점에도 영향 시행사와 수분양자 사이의 갈등은 개별 계약 문제에만 머물지 않는다. 대형 상업시설은 업종과 브랜드 배치가 맞물려 움직인다. 대형 프랜차이즈나 생활편의 업종은 한 칸짜리 점포만으로는 입점이 어렵고 여러 점포를 묶어 하나의 매장으로 쓰는 경우가 많다. 이 과정에서 일부 점포의 잔금 납부나 권리 설정 절차가 지연되면 해당 점포만의 문제가 아니라 전체 입점 협의에 영향을 줄 수 있다. 시행사 측은 “복수 점포를 한꺼번에 임차하려던 업체가 일부 점포 문제로 계약을 접은 사례도 있다”며 “일부 점포 문제로 대형 입점 업체가 빠지면 피해는 해당 점포에 그치지 않는다. 같은 구역의 다른 수분양자들이 임대수익 기회를 잃게 된다”고 설명했다. 이 때문에 시행사 측은 일부 수분양자의 계약 해제 주장과 잔금 납부 거부를 단순한 개별 분쟁으로만 보기 어렵다고 본다. 한두 점포의 절차가 멈추면 대형 입점 업체 유치가 어려워지고, 대형 입점 업체가 빠지면 주변 점포의 임대수익 기회와 상가 활성화에도 영향을 줄 수 있다는 것이다. 창동민자역사 논란은 피해 주장만으로 판단할 사안이 아니다. 5% 수익률 보장의 대상과 범위, 2.5% 조건의 성격, 잔금대출 안내 경위, 신탁계좌 자금관리, 근저당 말소와 전세권 설정, 법원이 이미 다룬 쟁점을 함께 봐야 한다. 결국 남는 것은 주장보다 계약 내용이다. 논란의 무게도 소송 규모가 아니라 실제 계약과 권리보전 장치에서 가려질 수밖에 없다. [아주경제 2026년 06월 08일자 14면에 게재된 기사입니다.]2026-06-09 07:00:00
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![[사설] 출국금지는 풀고, 책임은 남지 않았다](https://image.ajunews.com/content/image/2026/07/17/20260717121609620090_518_323.jpg)