8억 시대 열린 강북 소형 아파트…소형이라도 서울은 서울

강북 14개구 전용 60㎡ 이하 평균 8억1458만원

재건축 기대 단지 가격 상승 견인

대출 규제 속 3040 실수요 유입 평가

서울 강북 소형 아파트 매매값 8억 돌파 분석 사진노트북LM — 서울 강북 소형 아파트 매매값 8억 돌파 분석 [사진=노트북LM]

[경제일보] 서울 아파트 시장에서 평형별 가격 흐름이 엇갈리고 있다. 최근 강남 등 일부 지역에서 가격 조정 움직임이 나타나는 가운데 강북권에서는 소형 아파트를 중심으로 상승세가 이어지는 모습이다. 규제지역 대출 제한과 가격 부담이 커진 상황에서 비교적 접근 가능한 소형 평형으로 실수요가 이동하고 있다는 분석이 나온다.

10일 KB부동산에 따르면 올해 2월 기준 서울 강북 14개구 전용면적 60㎡ 이하 소형 아파트 평균 매매가격은 8억1458만원으로 집계됐다. 전년 동월 6억9854만원이던 것과 비교하면 1억1604만원 상승한 수준이다. 상승률은 16.61%다.

강북 지역 소형 아파트 평균 매매가격이 8억원대를 넘어선 것은 통계 집계 이후 처음이다. 강북 14개구에는 종로·중·용산·성동·광진·동대문·중랑·성북·강북·도봉·노원·은평·서대문·마포구 등이 포함된다.

재건축 기대감이 반영된 단지에서는 상승 흐름이 더 눈에 띄게 나타난다. 노원구 ‘미륭·미성·삼호3차’ 아파트는 최근 여러 평형에서 최고가 거래가 이어졌다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 전용 50㎡는 9억원, 전용 51㎡는 9억7000만원, 전용 59㎡는 11억원에 각각 거래됐다.

상계주공5단지도 비슷한 흐름을 보이고 있다. 재건축 추진 기대가 반영되면서 매매 호가가 상승한 상태다. 지역 중개업소에 따르면 전용 31㎡ 매물의 최저 호가는 6억9000만원 이상으로 형성돼 있다. 지난해 9월까지 4억원대 거래가 있었던 점을 고려하면 단기간에 가격이 크게 오른 셈이다.

가격 상승 속도도 다른 평형보다 빠른 편이다. 같은 기간 ‘국민평형’으로 불리는 전용 84㎡ 아파트 평균 가격은 13억2779만원으로 1년 새 11.4%(1억3565만원) 상승했다. 소형 아파트 상승률이 중형 평형보다 높게 나타난 셈이다.

시장에서는 최근 강북 소형 아파트 상승세의 배경으로 실수요 중심의 매수 구조를 꼽는다. 주택 가격이 크게 오른 상황에서 서울에서 내 집 마련을 하려는 수요가 상대적으로 가격 부담이 적은 소형 평형으로 이동하고 있다는 것이다.

대출 환경도 이런 흐름에 영향을 준 요인으로 거론된다. 현재 서울 전역은 투기과열지구 등 규제지역으로 묶여 있어 주택담보대출비율(LTV)이 40% 수준으로 제한된다. 주택 가격 대비 대출 가능 금액이 제한되면서 매수자 입장에서는 필요한 자기자본 부담이 커지는 구조다.

이로 인해 상대적으로 매입 가격이 낮은 소형 아파트가 현실적인 선택지로 떠올랐다는 분석이 나온다. 같은 대출 비율이 적용되더라도 주택 가격이 낮을수록 필요한 자금 규모가 줄어들기 때문이다.

특히 30~40대 실수요자의 매수 움직임이 두드러진다. 신혼부부나 생애 최초 주택 구입자를 대상으로 한 정책대출을 활용해 내 집 마련에 나서는 사례가 늘고 있다는 설명이다. 디딤돌대출이나 보금자리론 등 정책금융은 일반 주택담보대출보다 상대적으로 낮은 금리가 적용되는 경우가 많고 일정 요건을 충족하면 우대금리 등이 적용돼 초기 자금 부담을 낮추는 역할을 한다.

이러한 정책대출은 적용 가능한 주택 가격 기준과 대출 한도가 정해져 있어 비교적 가격대가 낮은 소형 아파트와 맞물리는 경우가 많다.

도봉구 방학동의 한 중개업소 관계자는 “소형이라도 서울에 들어올 수 있다는 점 때문에 매수 문의가 꾸준하다”며 “특히 3040세대 실수요자들 사이에서 내집마련을 위한 선택지로 평가받다 보니 매물을 구하기도 힘든 상황이다”라고 말했다.

다만 소형 아파트의 가격 상승 흐름에 대해서는 신중한 시각도 존재한다. 빌라나 오피스텔 등 대체 주택이 많아 수요가 분산될 수 있어서다. 또 다른 변수는 오는 5월 9일 종료되는 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치다. 유예 종료 이후 세금 부담이 커질 경우 매물 흐름이나 거래 분위기에 변화가 나타날 수 있다는 전망도 나온다.

다른 중개업소 관계자는 “지금은 다주택자들이 양도세 중과 유예 종료 전에 매물을 내놓고 있지만 5월까지 팔리지 않으면 다시 매물을 거두겠다는 문의도 많다”며 “5월 이후에는 매물이 줄어들고 수요는 그대로 남아 가격이 다시 오르는 상황이 나타날 가능성도 있다”고 말했다.