세입자 있는 토허구역 주택도 실거주 유예…29일부터 시행

[경제일보] 토지거래허가구역 내 주택 거래 규제가 일부 완화된다. 정부가 세입자가 있는 주택에 대한 실거주 의무 유예 대상을 넓히면서 그동안 거래 과정에서 제기됐던 제도적 불편을 손질한 것이다. 다만 갭투자를 막겠다는 기존 원칙은 유지한 만큼 시장 영향이 제한적일 것이라는 시각도 나온다.
 
국토교통부는 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령’ 개정안이 오는 29일 공포·시행된다고 22일 밝혔다. 개정안 핵심은 토지거래허가구역 내 실거주 의무 유예 적용 범위를 확대하는 데 있다.
 
이에 29일부터는 토허구역 내 임대차계약이 남아 있는 모든 주택이 실거주 의무 유예 대상에 포함된다. 기존에는 일부 다주택자 중심으로 제한적으로 적용됐지만 이번 조치로 적용 범위가 넓어졌다.
 
토허구역에서 주택을 매입하면 매수자는 토지거래허가 이후 4개월 안에 입주하고 최소 2년간 실거주해야 한다. 투기성 거래와 갭투자를 차단하기 위해 도입된 제도다.
 
하지만 지난해 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 일부 지역이 토허구역으로 확대 지정되면서 시장에서는 현실적인 문제가 제기됐다. 임대차계약이 남아 있는 주택을 매수하는 경우 세입자가 거주 중인 상황에서 매수자가 즉시 입주하기 어려웠기 때문이다.
 
정부는 이런 문제를 반영해 지난 12일부터 토허구역 내 임대차계약이 존재하는 주택의 경우 계약 종료 시점까지 실거주 의무를 유예하는 방안을 시행하기로 했다. 이번 시행령 개정으로 관련 제도적 근거가 마련되는 셈이다.
 
다만 적용 대상에는 조건이 붙는다. 우선 12월 31일까지 관할 관청에 토지거래허가를 신청해야 한다. 허가를 받은 이후에는 4개월 이내에 실제 취득 절차를 완료해야 한다.
 
매수 자격도 제한된다. 이달 12일 이후 계속 무주택 상태를 유지한 사람만 적용받을 수 있다. 실거주 의무를 늦춰주는 대신 갭투자 수단으로 악용되는 상황은 막겠다는 취지다.
 
정부 역시 이번 조치가 규제 완화로 해석되는 데에는 선을 긋고 있다. 김윤덕 국토교통부 장관은 이번 조치가 기존 실거주 유예 대상이 일부 다주택자에 집중됐던 형평성 문제를 보완하기 위한 것이라며 갭투자를 허용하는 정책 변화는 아니라고 설명했다.
 
시장에서는 거래 과정의 불편은 다소 줄어들 수 있지만 시장 흐름 자체를 크게 바꾸기는 쉽지 않을 것으로 보고 있다. 토허구역 지정 자체가 유지되는 데다 대출 규제와 금리 부담 등 다른 변수들도 여전히 남아 있다는 이유에서다.
 
특히 최근 서울 주택시장이 관망 흐름을 이어가는 상황에서 수요자들이 실제 매수에 적극적으로 나설지는 더 지켜볼 필요가 있다는 분석도 나온다.