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여야 국토위서 부동산 책임 공방…"吳 시장 탓"vs"李 정부 탓"
여야는 11일 국회 국토교통위원회를 열고 부동산 문제를 두고 서로 "오세훈 서울시장 탓", "이재명 정부 탓"이라며 책임 공방을 벌였다. 강대식 국민의힘 의원은 "각 정부 집권 1년 차에 수도권 주택 매매가 누적 변동률을 보면 현 정부 들어 상승률이 제일 높다"고 포문을 열었다. 강 의원은 "지난 대선 때 이재명 대통령 후보자가 세금으로 집값 안정화하는 일은 절대 하지 않겠다고 했는데 임기 1년 만에 뒤집어 버렸다. 부동산 정책에 대해 국민이 우리 정부를 믿고 따라가야 하겠다고 누가 생각하겠나"라고 따졌다. 엄태영 의원은 "이재명 정부 부동산 정책을 두고 시중에 회자하는 말이 있다. 사자니 취득세, 팔자니 양도세, 살자니 종부세, 보유하자니 보유세, 주자니 증여세, 죽자니 상속세, 안 사자니 전월세값 급등세다"라고 말했다. 그러면서 "지난주 부동산 세제 개편안이 발표되자 국민을 옥죄는 가렴주구다, 또 집값 잡겠다고 집 가진 국민 잡는다는 성토가 들끓고 있다"고 주장했다. 반면 김남근 더불어민주당 의원은 "최근 서울 주거 전월세난 심각하다. 어디부터 시작됐나 추적했는데 오세훈 시장 전임 4년간 주택공급을 착공 기준으로 확인해 보니 10년 평균에 비해 58%밖에 안 된다"고 역공에 나섰다. 김 의원은 "비아파트 공급도 10년 평균에 비해 32%밖에 안 된다. 주거난, 전월세난의 원인이 오세훈 시장 전임 4년 동안 이미 제공이 돼 있었다"고 목소리를 냈다. 안태준 의원은 "정부가 공급 대책만 발표하고 정작 집은 짓지 않는다는 비판을 받지 않나. 실제 정부가 2030년까지 수도권에서 총 136.9만 호 연평균 27.4만 호 착공을 계획하고 있다. 올해도 수도권에 26.8만 호, 서울에 6.6만 호 착공이 목표"라며 "최근 3년 대비해 높은 수준인데 정부가 더 적극적으로 설명해야 한다"고 했다. 이날 국토위에선 세제 개편안 관련해 정부의 검토와 보완이 필요하다는 지적과 이 대통령이 해소를 주문한 '결혼 페널티'에 대한 지적도 나왔다. 또 최근 논란이 된 '폐버스 청년주택' 아이디어를 겨냥해서는 "국민 염장 지르는 검토할 가치도 없는 제안"이라는 비판이 나오기도 했다. 국토위 소속으로 해당 아이디어를 제안했다가 철회한 황희 민주당 의원은 회의에 불출석했다.
2026-08-11 17:43:25
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단일종목 레버리지 ETF, 속도조절이 필요하다
[경제일보] 증시는 본래 흔들리는 곳이다. 그러나 흔들림에도 결이 있다. 기업 실적과 경기 전망이 바뀌어 흔들리는 시장과 금융상품의 구조가 스스로 진동을 키워 흔들리는 시장은 다르다. 전자는 가격 발견의 과정이지만 후자는 시장 장치의 부작용일 수 있어서다. 최근 한국 증시를 둘러싼 단일종목 레버리지 상장지수펀드(ETF) 논란은 바로 이 지점에 서 있다. 삼성전자와 SK하이닉스 등 인공지능(AI) 반도체 대표주의 급등락은 한국 증시의 체온계를 다시 들여다보게 만들었다. AI 반도체는 한국 경제의 미래 먹거리다. 반도체 랠리 자체를 탓할 일은 아니다. 문제는 그 랠리 위에 과도한 레버리지가 얹히고 다시 그 레버리지가 주가 변동을 키우는 구조다. 불길이 오를 때는 더 큰 불꽃처럼 보이지만 바람이 바뀌면 같은 구조가 시장을 덮치는 역풍이 된다. 단일종목 레버리지 ETF는 특정 종목의 하루 등락률을 2배로 추종하도록 설계된 상품이다. 삼성전자가 하루 3% 오르면 관련 2배 상품은 대체로 6% 상승을 목표로 한다. 반대로 3% 하락하면 손실도 6% 안팎으로 커진다. 겉으로는 단순하다. 그러나 속은 복잡하다. 이 상품은 장기 보유용이 아니라 ‘하루 수익률’을 맞추는 단기 매매형 상품이다. 주가가 오르내리는 경로에 따라 누적 수익률은 기초주식의 2배와 크게 달라질 수 있다. 변동성이 큰 장세에서는 오르락내리락을 반복하는 것만으로도 원금이 빠르게 훼손될 수 있다. 자금 유입 속도는 이미 위험 신호를 보냈다. 자본시장연구원에 따르면 삼성전자와 SK하이닉스를 기초자산으로 하는 단일종목 레버리지·인버스 2배 ETF는 지난 5월 27일 출시됐다. 이후 6월 19일까지 개인투자자의 누적 순매수 규모는 레버리지 ETF 약 8조2000억원, 인버스 2배 ETF 약 3000억원에 달했다. 같은 기간 SK하이닉스 레버리지 ETF의 순자산은 9조1500억원, 삼성전자 레버리지 ETF는 5조2200억원까지 불어났다. 단기간에 특정 종목, 특정 방향, 특정 투자자층에 자금이 쏠린 것이다. 금융당국의 경고음도 이례적으로 컸다. 이찬진 금융감독원장은 지난달 22일 기자간담회에서 삼성전자·SK하이닉스 단일종목 레버리지 ETF 도입과 관련해 “드러누워서라도 막았어야 했나”라고 후회한다는 취지로 말했다. 당초 고환율 국면에서 해외로 나간 개인투자 자금을 국내로 돌리겠다는 명분이 있었지만 실제 시장에서는 반도체주 쏠림과 과열 매매, 개인투자자 손실 우려가 더 크게 부각된 셈이다. 정책의 선의가 시장의 안전을 보장하지는 않는다는 점을 보여준 사례다. 문제의 핵심은 리밸런싱이다. 레버리지 ETF는 약속한 2배 노출을 유지하기 위해 매일 장 마감 무렵 포지션을 조정해야 한다. 주가가 오르면 더 사고 주가가 떨어지면 더 판다. 보통 투자 격언은 “쌀 때 사고 비쌀 때 팔라”고 하지만 레버리지 ETF의 구조는 특정 국면에서 정반대로 작동한다. 상승장 후반에는 매수 압력을 키우고 하락장에서는 매도 압력을 보탠다. 시장이 안정적일 때는 큰 문제가 아닐 수 있다. 그러나 쏠림이 심하고 변동성이 큰 장에서는 이 기계적 매매가 가격 변동을 증폭시키는 장치가 된다. 더 위험한 것은 이 상품이 ‘ETF’라는 익숙한 이름을 달고 있다는 점이다. ETF는 대개 분산투자, 낮은 비용, 투명한 운용이라는 이미지로 소비된다. 그러나 단일종목 레버리지 ETF는 일반적인 ETF와 다르다. 분산투자 상품이 아니라 특정 기업 한 곳에 2배로 베팅하는 파생형 상품에 가깝다. 삼성전자와 SK하이닉스처럼 우량한 기업을 기초자산으로 삼았다고 해서 상품 자체의 위험이 낮아지는 것은 아니다. 좋은 기업의 주식도 나쁜 가격과 나쁜 구조를 만나면 위험한 투자 대상이 된다. 개인투자자는 세 가지 위험을 직시해야 한다. 첫째, 손실 확대 위험이다. 하루 10% 하락은 레버리지 상품에서는 20% 안팎의 손실로 번질 수 있다. 둘째, 경로 의존 위험이다. 10% 하락 뒤 10% 상승해도 원금은 회복되지 않는다. 레버리지 상품은 그 괴리가 더 커진다. 셋째, 유동성 위험이다. 시장이 급변할 때 호가가 얇아지면 실제 체결 가격은 투자자가 예상한 가격과 크게 달라질 수 있다. 특히 장 초반과 장 막판, 급락장에서는 이 위험이 더 커진다. 그렇다고 단일종목 레버리지 ETF를 모두 금지하는 것이 능사는 아니다. 금융시장은 위험을 없애는 곳이 아니라 위험을 가격화하고 배분하는 곳이다. 위험을 이해한 전문투자자에게 선택권을 주는 것과 위험을 충분히 알지 못한 개인투자자에게 손쉬운 투기 수단을 열어주는 것은 다르다. 문제는 자유가 아니라 균형이다. 상품 혁신이 시장 발전을 이끌 수 있지만 혁신이라는 이름으로 위험을 가계에 떠넘기는 것은 금융의 본령이 아니다. 향후 금융당국과 거래소는 판매·거래 규제를 정교하게 다듬어야 한다. 사전교육, 예탁금 요건, 투자성향 확인, 위험고지 강화만으로는 부족하다. 일정 규모 이상 순자산이 불어난 상품에 대해서는 리밸런싱 영향 점검, 괴리율 관리, 유동성공급자 의무 강화가 필요하다. 특정 종목과 특정 상품에 자금이 과도하게 몰릴 경우 투자경고 체계와 상장 유지 기준도 더 촘촘해져야 한다. 투자자 역시 이 상품을 ‘우량주 투자’가 아니라 ‘고위험 단기 파생 투자’로 인식해야 한다. <손자병법>에선 “잘 싸우는 자는 세에 의지한다”고 했다. 시장도 마찬가지다. 개별 투자자의 판단만으로 움직이는 것이 아니라 구조와 흐름이 시장의 세를 만든다. 지금 한국 증시의 세는 AI 반도체 기대, 개인투자자의 추격 매수, 레버리지 상품의 기계적 리밸런싱, 높은 회전율이 한데 엉킨 모양새다. 이 세가 상승장을 밀어 올릴 때는 누구도 위험을 말하지 않는다. 하지만 같은 세가 하락장을 밀어붙일 때는 누구도 쉽게 빠져나오지 못한다. 한국 증시가 선진시장으로 가려면 상품을 많이 만드는 것만으로는 부족하다. 좋은 기업, 깊은 유동성, 합리적 투자자 보호, 엄격한 상품 심사가 함께 가야 한다. 단일종목 레버리지 ETF 논란은 한국 자본시장이 어디까지 위험을 허용할 것인가를 묻는 시험대다. 답은 분명하다. 시장의 활력은 살리되 시장을 카지노로 만드는 장치는 걷어내야 한다. 투자자의 선택권은 존중하되 선택의 대가를 제대로 알리는 장벽은 높여야 한다. 증시는 꿈을 먹고 오른다. 그러나 꿈에 레버리지를 얹으면 탐욕이 된다. 탐욕이 시장의 엔진이 되는 순간 변동성은 더 이상 우연이 아니라 구조가 된다. 지금 필요한 것은 반도체 랠리에 찬물을 끼얹는 일이 아니다. 불필요한 기름통을 치우는 일이다. 시장은 뜨거울수록 냉정한 규율이 필요하다.
2026-07-06 16:38:04
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서울 집값, 다시 불안의 문턱에 섰다
[경제일보] 서울 집값이 다시 불안하다. 아직 폭등을 말할 단계는 아니다. 그러나 시장이 보내는 신호는 가볍지 않다. 매매가격은 다시 오르고, 전셋값은 그보다 더 빠르게 움직이고 있다. 대출 규제는 강화됐지만 주택담보대출 수요는 꺾이지 않았다. 강남 몇몇 단지의 신고가 경쟁으로 치부하기에도 어렵다. 상승세는 서울 곳곳으로 번지고 있다. 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향에 따르면 6월 첫째 주 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.25% 올랐다. 전국 아파트값 상승률은 0.07%, 수도권은 0.14%였다. 지방 상당수 지역이 보합권에 머무는 사이 서울의 상승폭은 뚜렷했다. 서울 주택시장이 다시 전국 시장과 다른 온도로 움직이기 시작한 것이다. 더 경계해야 할 곳은 전세시장이다. 같은 기간 서울 아파트 전세가격은 0.29% 올랐다. 매매가격 상승률보다 높다. 전세는 실수요자의 체감 지표다. 전셋값이 오르면 세입자는 더 비싼 전세를 감수할지, 외곽으로 밀려날지, 아니면 무리해서라도 집을 살지 선택해야 한다. 이 선택의 압박이 쌓이면 전세 불안은 매매 수요로 넘어간다. 서울 주택시장 불안은 전세에서 먼저 드러나는 경우가 많았다. 전셋값이 안정돼 있을 때 매매가격 상승은 제한적이다. 그러나 전세가격이 빠르게 오르면 실수요자는 기다릴 명분을 잃는다. 전세 만기를 앞둔 세입자에게 “조금 더 기다리면 집값이 잡힌다”는 말은 쉽게 먹히지 않는다. 몇 년 전 전세난과 집값 급등을 겪은 사람들은 같은 조짐이 보이면 더 빨리 움직인다. 이번 상승세가 강남권에만 머물지 않는다는 점도 중요하다. 강남·서초·송파 등 핵심지 가격이 먼저 움직이는 것은 낯선 일이 아니다. 문제는 그 온기가 강북과 중저가 지역으로 번질 때다. 성동, 동대문, 강북, 성북, 강서 등 실수요자가 많이 찾는 지역의 매매와 전세가 함께 오르면 시장의 불안은 훨씬 넓어진다. 강남 집값은 남의 일처럼 볼 수 있어도, 자신이 살 수 있다고 여겼던 지역의 전세와 매매가 동시에 오르면 얘기가 달라진다. 거래량이 많지 않다는 이유로 시장을 안심해서도 안 된다. 부동산 시장은 거래가 폭발해야만 가격이 오르는 곳이 아니다. 매도자가 매물을 거둬들이고, 매수자가 관망을 접으면 적은 거래로도 호가가 바뀐다. 특히 서울처럼 대체 주거지가 제한된 시장에서는 몇 건의 상승 거래가 주변 가격의 기준선이 된다. 거래가 조용해 보여도 가격은 먼저 움직일 수 있다. 금융 흐름도 불안을 키우는 쪽이다. 금융위원회에 따르면 4월 전 금융권 가계대출은 3조5000억원 증가했다. 주택담보대출은 5조5000억원 늘었다. 전체 가계대출 증가폭만 보면 관리 가능한 수준으로 보일 수 있다. 그러나 주담대 증가폭이 여전히 크다는 것은 주택 매입과 관련한 자금 수요가 살아 있다는 뜻이다. 대출 규제가 시장을 완전히 식히지는 못하고 있다. 정부는 지난해 10월 서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구로 지정하고, 토지거래허가구역으로도 묶었다. 고가주택 주택담보대출 한도도 낮췄다. 15억원 초과 25억원 이하 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 대출 한도를 줄였다. 수요 억제의 신호는 강했다. 그러나 시장은 다시 움직이고 있다. 규제가 거래를 늦출 수는 있어도 공급 불안과 전세난을 대신 해결해주지는 못한다는 사실이 확인되고 있다. 대출 규제는 필요하다. 투기 수요를 누르지 않고 서울 집값을 안정시키기는 어렵다. 그러나 전세난에 밀려 매수를 고민하는 사람까지 같은 선상에 세우면 얘기가 달라진다. 현금 보유자는 버티고, 대출이 필요한 실수요자는 뒤로 밀린다. 결국 실수요자에게 남는 선택지는 좁아진다. 기다리면 나아질 것이라는 믿음이 있어야 규제도 버틴다. 그 믿음이 약해지는 순간, 관망은 매수로 바뀐다. 이 질문에 답하지 못하면 규제는 오래 버티기 어렵다. 정부가 공급을 말해도 시장은 실제 입주 물량과 사업 속도를 본다. 재건축·재개발 활성화를 말해도 인허가, 사업성, 공사비, 조합 갈등, 금융비용 문제가 풀리지 않으면 믿지 않는다. 도심 공급 확대를 말해도 언제, 어디에, 얼마나 들어서는지 분명하지 않으면 수요자는 기다리지 않는다. 부동산 시장에서 공급 대책은 발표문이 아니라 일정표로 평가된다. 전세시장 안정도 별도의 과제로 봐야 한다. 전세는 매매시장의 부속 변수가 아니다. 서울 주거시장의 한 축이다. 전세 매물이 줄고 가격이 오르면 매매시장 안정도 흔들린다. 세입자 부담이 커지면 소비 여력은 줄고, 주거 이동은 어려워진다. 전세가격 급등은 단순한 부동산 문제가 아니라 도시 생활비 상승 문제다. 서울에서 일하는 사람이 서울에 살기 어려워지는 구조는 장기적으로 도시 경쟁력에도 부담이 된다. 정책 메시지도 정교해야 한다. 시장이 불안해질 때마다 “투기 수요를 잡겠다”는 말만 반복하면 실수요자는 자신이 보호 대상인지 규제 대상인지 혼란스러워진다. 서울 주택시장에는 투기 수요도 있지만 전세난에 떠밀린 실수요도 있다. 이 둘을 구분하지 못하면 정책은 거칠어지고, 거친 정책은 우회로를 만든다. 부동산 정책은 강도보다 정확성이 중요하다.
2026-06-11 07:51:17
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