[국감 이슈] 부동산 PF

정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 ‘연착륙’을 강조하고 있지만, 부실사업장 정리 속도와 금융권의 질적 건전성을 둘러싼 우려는 여전하다.

PF 익스포저 총량이 감소하고 신규 자금 공급이 늘었다는 양적 지표와 달리, 정작 부실 사업장의 정리·재구조화 속도는 크게 떨어지고 유의 이하 사업장 비율은 상승한 것으로 나타났다.

특히 경·공매 추진 사업장에서 본 PF가 차지하는 비중이 빠르게 높아지고 있다는 점은 주목할 대목이다.

초기 브릿지론 단계에 머물던 부실이 착공·분양 단계인 본 PF로 옮겨가면서 금융권의 최종 회수 위험이 커지고 있다는 의미이기 때문이다.

PF 부실이 단순한 사업장 문제를 넘어 금융기관의 자산건전성 악화로 이어질 가능성을 자세히 점검해야 한다는 지적이 나온다.

금융당국은 정상 사업장에 대한 자금 공급과 부실 사업장의 재구조화·정리를 병행하면서 PF 연착륙 대책을 추진하고 있다는 태도다.

정부는 2026년 6월 종료 예정이던 한시적 금융 규제 완화 조치 9건 가운데 6건을 연말까지 연장하며 PF 사업장의 정리·재구조화와 신규 자금 공급을 계속 지원하기로 했다.

그러나 시장금리 상승과 부동산시장 양극화가 지속되는 가운데 이러한 조치가 부실 정상화를 촉진하는 것인지, 아니면 부실의 현실화를 늦추는 것인지에 대한 검증이 필요하다.

가장 큰 쟁점은 ‘PF 총량 감소’와 ‘실질적인 부실 해소’를 동일시할 수 있느냐는 것이다. 

비은행금융기관의 취약성도 문제다.

상호금융과 저축은행은 부동산 경기와 자금시장 여건에 상대적으로 취약하고, 증권사는 PF 관련 우발채무와 단기 유동화증권 차환 위험에 노출돼 있다.

저축은행이 부실채권을 정상화 펀드에 매각하고 취득한 수익증권 역시 후순위 비중이 높다면, 부실이 실질적으로 해소됐다기보다 금융기관이 최종 회수 위험을 계속 부담하는 구조가 될 수 있다.

국정감사에서는 PF 익스포저라는 총량 지표보다 실제 청산된 부실과 금융기관에 남아 있는 잠재 손실을 구분해 볼 필요가 있다.

분기별 정리·재구조화 실적이 2조 원에서 4000억 원으로 80% 급감한 원인을 정부는 어떻게 진단하고 있는지 따져볼 필요가 있다. 

한시적 금융규제 완화조치 연장이 부실의 정상화를 위한 것인지, 금융기관의 손실 인식과 사업장 청산을 뒤로 미루는 효과가 있는지도 검증해야 한다.

연장된 조치별로 실제 정상화 효과와 부실 이연 효과를 측정했는지도 질의할 필요가 있다.

경·공매 대상 사업장에서 본PF 비중이 급증한 것을 금융당국이 부실의 단계적 전이로 판단하고 있는지도 확인해야 한다.

비은행권에 대한 별도의 스트레스테스트가 충분한지도 따져야 한다.

특히 상호금융·저축은행·증권사별로 PF 익스포저, 연체율, 충당금, 우발채무, 유동성 등을 지역·용도·사업 단계별로 세분화해 관리하고 있는지 확인할 필요가 있다.

정책의 초점도 ‘PF 총량 축소’에서 ‘실질적인 부실 제거’로 전환할 필요가 있다.

또한 본 PF 부실에 대한 조기경보 체계를 강화해야 한다.

분양률, 공사비, 미수금, 공사 진행률, 만기도래 규모, 담보가치 등을 종합해 사업장별 위험도를 재평가하고, 위험이 일정 수준을 넘으면 충당금 적립이나 자본 확충 등 선제적 조치를 유도해야 한다.

무엇보다 중요한 것은 시간을 버는 것과 부실을 해결하는 것을 구분하는 것이다.

PF 시장의 연착륙은 익스포저가 줄었다는 숫자만으로 판단할 것이 아니라, 부실사업장이 실제로 청산되고 금융기관의 잠재손실이 충분히 인식·흡수되고 있는지를 기준으로 평가해야 한다.

국정감사에서는 바로 이 지점에서 정부의 ‘연착륙’ 평가가 실질적인 정상화에 기반한 것인지, 아니면 부실의 시계를 늦춘 결과인지 따져볼 필요가 있다.