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한석진

한석진건설부동산부

sjhan0531@economidaily.com

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[데스크칼럼] 23만호 공급보다 더 어려운 것은 '시간'을 줄이는 일이다 정부가 다시 대규모 주택 공급 계획을 내놨다. 13일 발표한 ‘주택 신속공급 방안’의 핵심 숫자는 수도권 23만호+α다. 신규 공공택지를 찾고 기존 택지의 주택 수를 늘리는 한편 재건축·재개발과 민간 주택사업에도 금융 지원을 확대한다. 23만호는 상당한 물량이다. 그러나 숫자만 보고 공급 문제가 풀렸다고 판단하기는 이르다. 정부가 밝힌 23만호+α 가운데 2030년 이전 추가 착공이 예상되는 물량은 약 12만호+α다. 나머지는 지구 지정과 각종 절차를 거쳐야 구체적인 착공 시점을 알 수 있다. 정부가 발표한 23만호와 국민이 실제 들어가 살 수 있는 23만호 사이에는 긴 시간이 놓여 있다. 공급계획과 실제 공급은 같은 숫자로만 볼 수 없다. 택지를 발표했다고 집이 생기는 것은 아니다. 지구를 지정하고 토지를 보상한 뒤 각종 인허가를 거쳐야 한다. 도로와 학교 같은 기반시설도 마련해야 한다. 그제야 공사를 시작할 수 있고 다시 몇 년을 지어야 입주가 가능하다. 어느 단계에서 1년이 늦어지면 입주도 그만큼 밀린다. 주택 공급에서 결국 가장 어려운 문제는 시간을 줄이는 일이다. 정부도 이번 대책에서 이 문제를 의식했다. 공공택지의 후보지 발표부터 주택 착공까지 평균 68개월 걸리던 기간을 최단 37개월로 줄이겠다고 했다. 3기 신도시 등 기존 공공택지에서도 당초 계획보다 착공을 1~2년 앞당기겠다는 목표를 내놨다. 방향은 맞다. 이제 따져야 할 것은 계획표에서 줄인 31개월을 실제 사업 현장에서도 줄일 수 있느냐다. 주택사업의 일정은 정부가 정한 날짜만으로 움직이지 않는다. 대규모 택지는 토지보상부터 쉽지 않다. 보상가격을 둘러싼 갈등이 생기고 이주와 철거가 늦어질 수 있다. 환경평가와 교통대책, 지방자치단체 협의도 넘어야 한다. 관련 법을 고쳐야 하는 절차도 있다. 37개월이라는 목표를 세우는 것과 모든 사업장을 그 일정에 맞추는 것은 다른 일이다. 행정계획의 속도와 현장의 속도가 언제나 같지는 않다. 3기 신도시는 이미 이런 어려움을 겪었다. 2018년과 2019년부터 공급계획이 발표됐지만 사업지마다 토지보상과 인허가, 기반시설 문제로 일정이 밀렸다. 공급 물량은 일찍 발표됐지만 실제 입주는 훨씬 뒤로 넘어갔다. 주택 공급에서는 발표 시점보다 착공과 입주 시점이 훨씬 중요하다. 이번 대책의 37개월도 그대로 받아들여서는 안 된다. 37개월은 입주까지가 아니라 착공까지 걸리는 시간이다. 2026년에 발표한 신규 택지가 정부 계획대로 37개월 만에 착공한다고 해도 첫 삽을 뜨는 시점은 2029년 무렵이다. 그 뒤 아파트를 짓는 데 다시 수년이 필요하다. 상당수 물량은 지금 집을 구하는 무주택자나 세입자가 가까운 시일 안에 체감하기 어려운 공급이다. 문제는 지금 시장에 들어오는 집도 줄고 있다는 데 있다. 올해 상반기 전국 주택 인허가는 11만6611호로 지난해 같은 기간보다 15.8% 감소했다. 수도권 인허가도 줄었다. 실제 입주와 가장 가까운 준공 실적은 더 크게 떨어졌다. 전국 준공 물량은 10만3735호로 49.5% 감소했고 수도권도 47.6% 줄었다. 서울은 절반 넘게 감소했다. 몇 년 뒤 지을 집만 바라볼 상황이 아니다. 지금부터 1~2년 안에 시장에 나올 집이 부족해지고 있다. 2030년에 착공하는 1만호와 내년에 입주하는 1만호는 같은 1만호로 볼 수 없다. 집을 구해야 하는 사람에게는 장기 공급계획보다 가까운 시기에 실제 입주할 수 있는 집이 더 절실하다. 공급정책에서 물량과 함께 시간을 따져야 하는 이유도 여기에 있다. 발표 숫자와 실제 입주 물량 사이의 간격을 얼마나 줄이느냐가 중요하다. 앞으로 정부가 보여줘야 할 것도 달라져야 한다. 몇 만호를 더 공급하겠다는 발표만 되풀이할 것이 아니라 각 사업장의 착공과 입주 시점을 얼마나 앞당겼는지를 내놓아야 한다. 정책의 성과를 물량이 아니라 일정으로 확인할 수 있어야 한다. 공공택지라면 지구 지정과 토지보상, 환경평가, 인허가 가운데 어디에서 몇 개월을 줄였는지 공개할 필요가 있다. 일정이 늦어졌다면 무엇 때문에 밀렸고 새 입주 시점은 언제인지 밝혀야 한다. 그래야 시장도 정부의 공급계획을 실제 일정으로 받아들일 수 있다. 민간 주택사업도 빼놓을 수 없다. 수도권 주택 공급의 상당 부분은 결국 민간이 맡는다. 정부가 공공택지의 행정절차를 몇 달 줄이더라도 민간 건설사가 사업성이 없다고 판단해 착공을 미루면 전체 공급 속도는 올라가지 않는다. 공사비와 토지비가 오르고 PF 금융비용이 부담되는 상황에서 금융 지원만 늘린다고 모든 사업장이 움직이는 것은 아니다. 재건축·재개발도 조합 갈등과 공사비 분쟁이 장기화되면 일정이 몇 년씩 늦어진다. 공공의 행정절차만 줄여서는 공급 시계를 충분히 앞당기기 어렵다. 정부가 공급 숫자를 발표하는 일보다 어려운 것은 그 숫자를 실제 아파트로 바꾸는 일이다. 더 어려운 것은 그 시간을 몇 년씩 앞당기는 일이다. 이번 23만호 대책도 발표 당시의 숫자만으로 평가할 일이 아니다. 몇 년 뒤 실제로 몇 호가 착공됐는지, 예정했던 입주 날짜를 얼마나 지켰는지를 따져봐야 한다. 정부가 68개월 걸리던 착공 기간을 37개월로 줄이겠다고 한 것도 결국 공급 속도를 높이겠다는 약속이다. 그렇다면 앞으로 주택정책도 발표 물량보다 실제 공급 일정으로 평가해야 한다. 무주택자가 기다리는 것은 23만호라는 보도자료의 숫자가 아니다. 계약서를 쓰고 이삿짐을 들고 들어갈 수 있는 집이다. 주택 공급정책의 성적표도 이제 몇 호를 발표했느냐가 아니라 몇 년을 줄였느냐, 그래서 언제 입주할 수 있느냐로 매겨야 한다.
2026-08-14 11:03:52
[데스크칼럼] 주택 공급 또 속도전, 이번에는 '입주 날짜'를 보여줘야 정부가 다시 주택 공급에 속도를 내고 있다. 서울 준공업지역에서 추진 중인 약 2만7000가구의 사업을 앞당기고 도심 공공주택 복합사업을 통해 추가 물량을 확보하는 방안 등이 거론된다. 새 택지를 대규모로 내놓기보다 이미 확보한 부지와 진행 중인 사업의 시간을 줄이는 데 무게를 두는 모습이다. 그러나 정부가 발표하는 ‘공급’과 국민이 실제로 들어가 살 수 있는 집 사이에는 상당한 시간차가 있다. 몇 만가구를 공급하겠다는 발표만으로는 그 집이 아직 인허가 단계인지, 공사를 시작했는지, 몇 년 뒤 입주하는지 알기 어렵다. 집을 구하는 사람에게 중요한 것은 계획서에 잡힌 주택 수가 아니라 언제 열쇠를 받을 수 있느냐다. 정부는 지난해 공급 실적을 인·허가가 아닌 착공 기준으로 관리하겠다고 했다. 인·허가만 받아놓고 공사를 시작하지 않은 사업까지 공급 성과로 잡는 데 한계가 있다는 판단이었다. 2030년까지 수도권에서 135만가구를 착공하겠다는 목표도 제시했다. 공급 통계를 실제 공사에 가까운 단계로 옮긴 셈이다. 하지만 착공도 입주는 아니다. 오늘 공사를 시작한 1만가구와 내년에 사람이 들어가는 1만가구는 시장에서 전혀 다른 의미를 가진다. 아파트는 착공한 뒤 준공과 입주까지 수년이 걸린다. 집값과 전셋값을 걱정하는 사람에게 중요한 것은 몇 가구가 삽을 떴느냐보다 언제 새집이 시장에 들어오느냐다. 지난 1월 발표한 도심 주택 공급 대책만 봐도 공급 발표와 실제 입주 사이의 간격이 드러난다. 정부는 도심과 군부지, 공공시설 이전 부지 등을 활용해 6만가구를 공급하겠다고 했지만 일부 사업은 착공 목표 자체가 2028년 이후다. 성남 신규 공공주택지구 6300가구는 착공 목표가 2030년이다. 입주는 그보다 더 뒤다. 2030년에 공사를 시작할 주택까지 지금의 공급 물량으로 묶으면 국민이 체감하는 공급 시점은 흐려진다. 장기적으로 몇 가구를 지을 것인지와 앞으로 2~3년 안에 몇 가구가 실제 입주하는지는 따로 보여줘야 한다. 같은 1만가구라도 내년 입주 물량과 4년 뒤 착공 물량은 같은 공급이 아니다. 시장이 당장 보는 것도 2030년의 계획보다 2027년과 2028년의 입주 물량이다. 부동산R114 집계에 따르면 서울 아파트 입주 예정 물량은 2025년 3만7103가구에서 올해 2만5281가구로 줄고 2027년 1만8682가구, 2028년 1만3683가구까지 감소할 것으로 전망된다. 2028년 물량은 2025년의 40%에도 못 미친다. 실제 준공 물량도 크게 줄었다. 국토교통부 주택통계에 따르면 올해 상반기 서울 주택 준공은 1만5160가구로 지난해 같은 기간보다 52.1% 감소했다. 앞으로 공급하겠다는 집의 숫자는 늘어날 수 있지만 지금 시장에 도착하는 새집은 오히려 줄고 있다. 부동산 대책을 오래 지켜본 사람들에게 ‘몇 만호 공급’은 더 이상 낯선 숫자가 아니다. 정권이 바뀔 때마다 수도권에 몇십만가구를 짓겠다는 발표가 나왔고 공급 부족을 해소하겠다는 설명이 뒤따랐다. 그러나 국민이 기억하는 것은 발표한 숫자보다 늦어진 입주다. 택지를 발표하고도 보상이 늦어졌고 사전청약을 받은 뒤 본청약과 입주가 밀린 사례도 있었다. 시장이 정부의 공급 숫자를 곧이곧대로 받아들이지 않는 데는 이유가 있다. 정부 정책도 국민에게 한 약속이라면 언제 이행되는지 확인할 수 있어야 한다. 5만가구를 공급하겠다는 발표만 있고 사업별 착공과 입주 일정이 없다면 약속이 지켜졌는지조차 판단하기 어렵다. 행정은 목표를 발표하는 것으로 끝나는 것이 아니라 언제 현실이 되는지를 설명하고 그 결과로 평가받아야 한다. 그래서 공급 발표 방식부터 바꿔야 한다. 신규 공급 5만가구를 발표한다면 그 옆에 사업별 지구 지정 시점과 인허가, 착공, 준공, 입주 예정 시기를 함께 적으면 된다. 일정이 늦어졌다면 얼마나 밀렸고 무엇 때문에 지연됐는지도 공개해야 한다. 공급대책의 책임 기준도 달라져야 한다. 장관이 발표한 날 몇 만가구를 확보했다고 성과로 잡을 것이 아니라 실제 착공이 얼마나 이뤄졌고 예정된 날짜에 몇 가구가 입주했는지를 따져야 한다. 일정이 늦어졌다면 어느 단계에서 막혔고 누가 해결하지 못했는지도 밝혀야 한다. 그래야 공급대책에도 책임지는 사람이 생긴다. 이런 정보가 공개돼야 시장도 공급대책을 제대로 판단할 수 있다. 내년에 입주할 1만가구인지, 2030년에 공사를 시작할 1만가구인지 모른 채 총공급 물량만 받아들여서는 앞으로 집이 얼마나 부족한지 가늠하기 어렵다. 정부가 발표하는 숫자가 커도 국민의 불안이 쉽게 사라지지 않는 이유다. 속도전의 성과도 발표한 물량이 아니라 실제 일정으로 확인해야 한다. 행정절차를 얼마나 줄였는지보다 착공이 몇 달 앞당겨졌는지, 준공은 언제인지, 입주는 몇 년 몇 월부터 가능한지를 보여주는 편이 시장에는 훨씬 유용한 정보다. 공급대책은 발표할 때가 아니라 입주할 때 평가받아야 한다. 정부가 5만가구를 약속했다면 국민은 5만이라는 숫자와 함께 그 집에 들어갈 날짜도 알아야 한다. 일정이 늦어지면 이유와 책임도 밝혀야 한다. 수십 년 동안 반복된 ‘몇 만호 공급’ 발표가 시장의 믿음을 얻지 못한 이유도 여기에 있다. 이번에는 숫자를 더 크게 쓰는 대신 달력을 내놓아야 한다.
2026-08-13 12:00:00
'세종 우미린 센터파크', 전 주택형 1순위 마감… 평균 17.71대 1 우미건설이 세종특별자치시 행정중심복합도시 5-2생활권 S1블록에 공급하는 '세종 우미린 센터파크'가 1순위 청약에서 전 타입 청약을 마쳤다. 한국부동산원 청약홈에 따르면, 이달 11일(화) 진행된 '세종 우미린 센터파크' 1순위 청약접수 결과, 240가구 모집(특별공급 제외)에 4,250건이 접수되며 평균 17.71대 1의 경쟁률을 기록했다. 총 8개 주택형에서 청약을 받았으며, 모두 1순위에서 마감했다. 가장 많은 청약이 몰린 주택형은 모집 가구수가 가장 많았던 전용 84㎡A로, 78가구 모집에 1,771건이 접수돼 평균 22.71대 1의 경쟁률을 나타냈다. 전용 59㎡도 48가구 모집에 986건이 접수되며 20.54대 1을 기록했다. 이 같은 우수한 청약 성적의 배경으로는 오랜 공급 공백이 우선 꼽힌다. '세종 우미린 센터파크'는 세종시에 모처럼 공급되는 민간분양 단지로 견본주택 개관 전부터 수요자들의 관심을 모아왔다. 실제 앞서 10일(월) 진행된 특별공급에서도 436가구 모집에 총 1,608건이 접수되며 이 같은 주목도가 확인된 바 있다. 아울러 단지가 들어서는 5-2생활권의 입지가치도 관심 요인으로 거론된다. 5-2생활권은 학교와 공원, 공공청사, 주거시설이 하나로 어우러지도록 설계된 '공공시설 복합단지 특화권역'으로, 단지 인근에 초·중학교(예정)와 유치원(계획), 복합커뮤니티센터가 계획돼 있고, 약 3만7천㎡ 규모의 문화공원도 조성된다. 여기에 단지 인근 BRT 정류장을 통해 정부세종청사 등 지역 내 이동이 편리한 교통 여건도 갖췄다. 상품성도 관심 요인 중 하나다. 단지는 지상에 주차공간을 두지 않아 쾌적하고 안전한 보행 환경을 갖출 예정이며, 피트니스 클럽과 실내골프연습장, 스크린골프장 등 운동시설과 작은도서관, 남·녀 구분 독서실, 게스트하우스 등 커뮤니티 시설이 다양하게 조성된다. 분양 관계자는 “민간분양 아파트 공급이 뜸했던 세종시에 공급되는 새 아파트인 데다, 아이 키우기 좋은 입지여건, 우수한 상품성 등에 대한 수요자들의 관심이 높았다”며 “큰 성원을 보내주신 만큼 지역을 대표하는 랜드마크 단지로 조성할 것”이라고 밝혔다. 한편, '세종 우미린 센터파크'는 지하 2층~지상 최고 20층, 12개 동, 전용면적 45·59·84㎡, 총 676세대 규모다. 당첨자 발표는 19일(수)이며, 정당 계약은 8월 31일(월)부터 9월 3일(목)까지 나흘간 이뤄진다. 입주는 2029년 3월 예정이다.
2026-08-13 09:37:39
검찰 권력 쪼갠다더니…수사관 2567명 '슈퍼 중수청'이 온다 오는 10월 2일 검찰청이 문을 닫는다. 1948년 검찰청 설립 이후 78년 만이다. 검찰이 맡아온 주요 범죄 수사는 새로 출범하는 중대범죄수사청으로 넘어간다. 그런데 검찰의 비대한 권한을 나누겠다며 만든 중수청의 덩치부터 예사롭지 않다. 전체 정원은 2874명, 이 가운데 수사관만 2567명이다. 검사 정원보다 많은 수사 인력이 한 조직에 모인다. 중수청은 본청과 서울·수원·대전·대구·부산·광주 등 6개 지방청으로 꾸려진다. 본청은 전국 중대범죄 수사를 지휘·감독하고 지방청은 직접 사건을 수사한다. 서울지방수사청에만 1000명이 넘는 인력이 배치된다. 평소 50~60명 규모였던 과거 대검찰청 중앙수사부와 비교하면 조직 규모부터 크게 다르다. 검찰개혁은 한 기관에 수사와 기소 권한이 함께 몰려 있는 것이 문제라는 데서 출발했다. 그래서 검찰청을 없애고 수사는 중수청, 기소와 공소 유지는 공소청으로 나누기로 했다. 문제는 검찰에서 떼어낸 수사권 상당 부분이 다시 중수청 한 곳으로 모인다는 점이다. 중수청의 힘은 인원수에 그치지 않는다. 부패·경제·마약·방위사업·국가보호·사이버·법왜곡 범죄 등 7대 중대범죄를 직접 수사한다. 이들 범죄와 직접 관련된 범죄까지 수사 범위에 들어간다. 경찰 등 다른 수사기관이 맡고 있는 사건과 중수청 수사가 겹치면 사건을 넘겨달라고 요구할 수도 있다. 경찰은 정당한 이유가 없다면 이첩 요구에 응해야 한다. 검찰의 직접수사 권한을 줄이겠다고 시작한 개편이 중수청이라는 또 다른 대형 직접수사기관으로 이어지는 셈이다. 검찰에서 권한을 떼어냈다는 사실만으로 권력 분산이 끝나는 것은 아니다. 그 권한이 어디로 갔고 새 기관에 어느 정도의 권한이 모였는지를 함께 따져볼 필요가 있다. 경찰과의 관계도 과제로 남아 있다. 경찰은 원칙적으로 모든 범죄에 대해 1차 수사권을 갖는다. 중수청 역시 7대 중대범죄를 직접 수사한다. 같은 사건을 경찰과 중수청이 동시에 들여다보는 상황이 생길 수 있다는 뜻이다. 두 기관이 사건을 누가 맡을지를 놓고 협의하는 과정이 길어지면 수사 지연으로 이어질 수 있다. 범죄 피해자 입장에서는 자신의 사건을 어느 기관이 맡고 있는지부터 확인해야 하는 상황이 생길 수도 있다. 새로운 수사체계가 자리 잡으려면 사건이 겹쳤을 때 누가 우선해 수사하고 어느 시점에 사건을 넘길지에 대한 기준부터 분명하게 정리돼야 한다. 중수청을 누가 통제하는지도 중요한 문제다. 중수청은 행정안전부 소속이다. 행안부 장관은 일반적으로 중수청장과 소속 수사관을 지휘·감독할 수 있고 구체적인 사건에 대해서도 중수청장을 통해 지휘할 수 있다. 검찰개혁 과정에서 계속 제기됐던 문제 가운데 하나가 정치권력과 수사기관의 거리였다. 새로 만드는 수사기관에 장관의 지휘권을 어디까지 인정할 것인지를 놓고 논란이 이어지는 이유다. 중수청이 정치인이나 고위 공직자, 대기업을 수사할 때마다 행안부 장관의 지휘권 범위가 쟁점이 될 가능성이 있다. 경찰과 비교하면 차이도 눈에 띈다. 행안부 장관은 경찰 국가수사본부의 구체적인 사건 수사에 직접 관여할 수 없다. 반면 같은 행안부 아래 들어가는 중수청에는 장관의 수사지휘권이 인정된다. 같은 부처 아래 있는 두 수사기관에 서로 다른 기준을 적용하는 만큼 그 이유와 통제 기준을 구체적으로 정리할 필요가 있다. 중수청의 업무는 여기서 끝나지 않는다. 검사의 보완수사권을 폐지하면서 그 기능 일부까지 중수청이 맡는다. 경찰이 수사한 사건에서 부족한 부분이 발견되면 중수청 수사관이 다시 사건을 들여다볼 수 있도록 한 것이다. 보완수사를 누가 맡을지도 새 체계의 성패를 가를 변수다. 경찰과 공소청, 중수청 사이에서 사건 기록이 오가는 일이 늘어나면 수사가 길어질 수 있다. 반대로 역할 분담이 제대로 이뤄지면 각 기관의 전문성을 살릴 수도 있다. 출범 전까지 세 기관의 업무 경계를 얼마나 구체적으로 정리하느냐가 중요한 이유다. 부패·금융·마약·방위사업 범죄에는 전문적인 수사 역량이 필요하다. 동시에 전문 수사기관이 큰 권한을 갖는 만큼 그 권한을 견제할 장치도 함께 마련돼야 한다. 검찰의 권한 집중을 해소하기 위해 수사체계를 바꾸는 것이라면 새 기관에서도 권한의 범위와 통제 방식이 중요한 평가 기준이 될 수밖에 없다. 수사관 2567명과 전국 6개 지방청을 거느린 중수청은 10월 2일 출범한다. 직접 수사권뿐 아니라 다른 수사기관에 사건 이첩을 요구할 권한도 갖는다. 보완수사도 담당한다. 본청은 전국 지방청을 지휘하고 행안부 장관은 중수청장 등을 지휘·감독할 권한을 갖는다. 검찰청 폐지와 중수청 출범으로 수사체계의 큰 틀은 바뀐다. 이제 남은 과제는 중수청에 부여된 권한을 어떻게 견제하고 경찰·공소청과의 역할을 어떻게 나눌지 구체적으로 정리하는 일이다. 출범까지 남은 기간 동안 이 같은 제도적 장치를 얼마나 정교하게 마련하느냐가 새 수사체계의 안정적인 정착을 좌우할 전망이다.
2026-08-13 09:03:47
[데스크 칼럼] 집값 잡겠다며 대출 막았더니…실수요자만 시장 밖으로 “한두 명 대출해 주면 이번 달은 끝입니다” 서울의 한 은행 직원이 주택담보대출 상담을 앞두고 한 말이다. 고객의 소득과 신용이 아무리 좋아도 지점에 배정된 한도를 다 쓰면 더 빌려줄 수 없다. 인터넷은행에서는 오전 6시 주담대 접수가 시작되자 신청자가 몰려 몇 분 만에 하루 한도가 소진된다. 집을 사려는 사람이 매물보다 대출 가능한 은행부터 찾아다니고 있다. 금융당국은 가계부채를 잡겠다며 은행권 대출 총량을 강하게 조이고 있다. 올해 금융권 가계대출 증가율 목표도 지난해보다 낮췄다. 은행들은 주담대 한도를 줄이고 대출 모집인을 통한 신규 접수를 막는 식으로 대응하고 있다. 연간 목표치가 빠르게 소진되자 하반기가 시작된 지 얼마 지나지 않아 대출 창구부터 좁아졌다. 가계부채가 지나치게 늘면 금융당국이 제동을 걸어야 한다. 다만 누구의 대출을 얼마나 줄일 것인지는 따로 따져야 한다. 지금은 소득이 충분하고 신용도가 높아도 은행의 한도가 차면 돈을 빌릴 수 없다. 차주의 위험을 살펴야 할 은행이 이번 달 대출 잔액부터 계산하는 상황이다. 부동산 시장에서는 이 문제가 더 직접적으로 드러난다. 현금 15억원을 가진 사람은 15억원짜리 아파트를 그대로 살 수 있다. 현금 9억원에 대출 6억원을 보태려던 사람은 대출 한도가 3억원으로 줄어드는 순간 거래를 접어야 한다. 규제가 강해질수록 돈을 빌려 집을 사려는 사람부터 시장에서 빠진다. 첫 집을 마련하려는 무주택자에게는 대출 2억~3억원의 차이가 더 크다. 부모에게 물려받은 재산이 많거나 이미 상당한 금융자산을 가진 사람은 대출이 줄어도 버틸 수 있다. 월급을 모아 종잣돈을 만들고 은행 돈을 보태 집을 사려는 사람은 그렇지 못하다. 같은 소득과 신용을 갖고 있어도 보유 현금이 적으면 집을 살 기회부터 줄어든다. 대출 규제가 집값을 누르는 동안 현금부자에게는 다른 시장이 열린다. 대출이 필요 없는 사람은 규제의 직접적인 영향을 받지 않는다. 특히 입지가 좋은 아파트처럼 수요가 꾸준한 곳에서는 대출이 막혔다고 모든 매수자가 사라지지 않는다. 대출이 필요한 경쟁자만 줄어드는 일이 생길 수 있다. 이미 계약한 사람의 사정은 더 다급하다. 집을 사기로 하고 계약금을 지급한 뒤 잔금대출을 알아보다가 은행 한도가 막혀 거래를 포기하는 사례가 나오고 있다. 토지거래허가를 신청하고 약정서까지 썼는데 돈을 구하지 못해 계약이 무산됐다는 현장 이야기도 들린다. 계약할 때 가능했던 자금계획이 잔금 직전에 뒤집히면 그 손실은 매수자가 부담한다. 부동산 매매는 수개월에 걸쳐 진행된다. 계약금과 중도금, 잔금 날짜가 정해지고 기존 주택 처분과 이사 일정까지 맞물린다. 매수자는 계약 전에 은행 상담을 받고 받을 수 있는 대출 규모를 계산한다. 계약 뒤 대출 한도가 갑자기 줄면 개인이 손쓸 방법은 많지 않다. 정책이 바뀐 대가는 결국 계약 당사자가 자기 돈으로 치른다. 정부는 서울과 수도권에 주택을 더 공급하겠다고 한다. 그린벨트 해제까지 검토하면서 몇 년 뒤 들어설 집은 늘리려 한다. 그런데 지금 집을 사려는 무주택자의 자금줄은 더 좁아지고 있다. 공급대책은 미래의 집을 늘리는데 금융정책은 현재의 실수요자를 시장 밖으로 밀어낸다. 두 정책이 따로 움직이면 실수요자는 집을 어디서 어떻게 사야 할지 계산하기 어려워진다. 차주의 상환능력을 따지는 제도는 이미 있다. DSR은 소득과 원리금 부담을 따져 대출 가능 규모를 정한다. 스트레스 DSR은 앞으로 금리가 오를 위험까지 반영한다. 이런 심사를 통과한 사람도 은행의 연간 총량이 찼다는 이유로 대출을 거절당한다면 DSR 심사의 의미부터 흐려진다. 가계부채를 관리하려면 상환능력이 떨어지는 대출을 더 엄격하게 가려내야 한다. 소득보다 빚이 지나치게 많거나 담보가치에 비해 대출 규모가 큰 경우를 조이는 방식이 맞다. 은행에 일정한 숫자를 주고 그 선을 넘지 말라고 하면 은행이 택할 수 있는 가장 쉬운 방법은 창구를 닫는 것이다. 당국과 은행은 그렇게 숫자를 맞출 수 있다. 하지만 대출이 막혀 계약을 포기한 사람의 손실은 그 숫자 밖에 남는다. 더구나 실수요자 피해가 커질 때마다 무주택자나 잔금대출에 예외를 붙이면 규칙은 갈수록 복잡해진다. 수억원이 오가는 주택 거래에서 대출 가능 여부를 정부 발표가 나올 때마다 다시 확인해야 한다면 시장의 예측 가능성도 떨어질 수밖에 없다. 집값을 잡으려면 과도한 빚으로 주택을 사는 수요를 억제해야 한다. 갚을 능력이 없는 사람에게 무리하게 돈을 빌려주는 은행도 막아야 한다. 그러나 대출이 필요한 사람부터 시장에서 밀어내면 남는 쪽은 자금력이 충분한 사람들이다. 거래량이 줄었다는 숫자만으로 그런 시장을 안정됐다고 부르기는 어렵다. 은행은 고객이 이번 달 몇 번째로 찾아왔는지를 볼 곳이 아니다. 그 사람이 빌린 돈을 갚을 수 있는지를 따져야 한다. 집값을 잡는다며 대출 문부터 닫으면 먼저 밀려나는 쪽은 무주택 실수요자다. 현금이 많은 사람만 남는 시장에서는 주거 사다리가 다시 놓이기 어렵다.
2026-08-13 08:00:48
그린벨트 또 푼다는 정부…서리풀 2만호도 입주는 2031년 정부가 서울과 수도권의 주택 공급을 늘리기 위해 개발제한구역(그린벨트) 해제 카드를 다시 검토하고 있다. 김윤덕 국토교통부 장관은 지난 11일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 “그린벨트를 해제해서라도 수도권에 주택을 많이 공급할 수 있도록 해야겠다는 생각을 하고 있다”고 말했다. 서초구 내곡동과 강남구 세곡·자곡동, 송파구 방이동 등이 후보지로 거론되고 있다. 추가 해제가 결정된 단계는 아니다. 국토부도 장관 발언 뒤 “수도권 그린벨트 해제를 통한 주택공급 방안은 확정된 바 없다”고 밝혔다. 다만 주무부처 장관이 그린벨트 해제를 직접 공급 수단으로 언급하면서 정부가 조만간 내놓을 추가 공급대책에 서울의 그린벨트가 포함될지가 관심사로 떠올랐다. 2024년 발표한 서리풀, 입주는 2031년 정부가 새 그린벨트를 풀어도 당장 공급되는 주택은 없다. 현재 사업이 진행 중인 서리풀지구 일정을 보면 신규 택지가 실제 주택 공급으로 이어지는 데 얼마나 시간이 걸리는지 알 수 있다. 정부는 2024년 11월 서초구 원지·신원·염곡·내곡동과 우면동 일대를 서리풀지구로 선정하고 2만호를 공급하겠다고 발표했다. 1만8000호 규모의 서리풀1지구는 올해 2월, 2000호 규모의 서리풀2지구는 지난 6월 공공주택지구로 지정됐다. 후보지 발표 이후 지구 지정까지 1년 넘게 걸렸다. 입주까지는 더 많은 시간이 필요하다. 서리풀1지구는 2029년 첫 분양을 목표로 하고 있다. 서리풀2지구는 2027년 지구계획 승인과 2028년 착공·분양을 거쳐 2031년 입주를 목표로 잡고 있다. 계획대로 사업이 진행돼도 후보지 발표에서 주민 입주까지 6~7년이 걸린다. 새 후보지가 선정되면 지구 지정과 토지 보상, 교통대책 마련, 지구계획 승인, 착공 등의 절차를 다시 거쳐야 한다. 주민 반발이나 보상 협의가 길어질 경우 일정은 더 늦어질 수 있다. 그린벨트를 풀어도 당장의 공급 부족을 메우기는 어렵다는 얘기다. 세입자는 몇 년 뒤보다 지금이 급하다 서울 전월세 시장은 이미 불안하다. 아파트 전셋값은 상승세를 이어가고 있고 전세보다 월세를 택하는 임대차 거래도 늘고 있다. 정부의 8·3 세제개편안이 실거주에 더 많은 세제 혜택을 주는 방향으로 짜이면서 집주인이 임대주택을 매도하거나 직접 거주하는 쪽을 택할 경우 전월세 매물이 줄 수 있다는 우려도 나온다. 최근 전월세 시장 움직임을 8·3 세제개편의 영향으로 단정할 단계는 아니다. 관련 법 개정도 남아 있다. 그러나 지금 계약 만료를 앞두고 집을 구해야 하는 세입자에게 올해 새로 발표될 택지의 주택은 선택지가 될 수 없다. 정부가 중장기 공급을 늘리는 것과 별도로 당장의 전월세 불안에 대응해야 한다는 지적이 나오는 배경이다. 공급 숫자는 계속 늘었는데 정부가 수도권 공급계획을 내놓은 것은 이번이 처음이 아니다. 지난해 9·7 대책에서는 2030년까지 수도권 135만호 착공 목표를 제시했다. 올해 1월에는 용산과 과천 등 도심 공공부지와 유휴부지를 활용해 6만호를 추가 공급하겠다고 발표했다. 이번 대책에서도 수도권 대규모 공급 방안이 거론되고 있다. 새 대책에서는 전체 공급 규모와 함께 실제 신규 물량이 얼마인지 따져볼 필요가 있다. 이번에 처음 확보한 물량과 이미 발표한 사업의 속도를 높여 다시 포함한 물량을 구분하지 않으면 정부 발표 숫자와 시장이 체감하는 신규 공급 사이에 차이가 생길 수 있다. 후보지와 전체 물량만 공개해서는 공급계획의 실효성을 판단하기 어렵다. 각 사업의 지구 지정과 착공, 분양, 입주 목표 시점까지 함께 제시해야 한다. 이미 발표한 공급 사업이 현재 어느 단계까지 진행됐는지도 같이 공개할 필요가 있다. 정부는 그린벨트, 서울시는 재건축·재개발 정부와 서울시는 공급 방식에서도 의견이 갈린다. 정부는 신규 택지를 확보하기 위해 그린벨트 해제까지 검토하고 있지만 오세훈 서울시장은 서리풀지구가 서울의 마지막 그린벨트 해제여야 한다며 추가 해제에 반대하고 있다. 서울시는 재건축·재개발과 영등포·구로·금천 등 준공업지역의 고밀개발을 통해 공급을 늘리겠다는 입장이다. 정부는 신규 택지를, 서울시는 기존 도심의 정비사업을 앞세우고 있다. 신규 택지는 대규모 물량을 확보할 수 있지만 입주까지 긴 시간이 필요하다. 재건축·재개발 역시 조합 갈등과 사업성, 인허가 등이 속도를 늦출 수 있다. 시장에서는 어느 방식으로 몇 호를 공급한다고 발표했는지보다 실제 착공과 입주가 언제 이뤄지는지를 볼 수밖에 없다. 그린벨트 해제를 포함한 신규 택지 확보는 미래의 공급 부족에 대비하는 수단이다. 그러나 미래에 지어질 주택을 지금 시장에 나오는 공급 물량처럼 계산할 수는 없다. 공급 물량은 발표하는 날 숫자로 잡히지만 세입자가 그 집에 들어가기까지는 여러 해가 걸린다. 이번 추가 공급대책이 또 하나의 ‘몇만호’ 발표에 그칠지, 실제 공급 일정을 앞당길지는 착공·분양·입주 계획을 보면 알 수 있다.
2026-08-13 07:36:20
[데스크 칼럼] 북한이 미사일 쏜다고 우리 원칙까지 흔들릴 순 없다 북한이 또 탄도미사일을 쐈다. 12일 오전 원산 일대에서 동해상으로 발사한 미사일은 700㎞ 이상 날아갔다. 지난 6일 단거리 탄도미사일을 발사한 지 엿새 만이다. 오는 17일부터 시작되는 한미연합연습 ‘을지 자유의 방패(UFS)’를 닷새 앞둔 시점이기도 하다. 북한의 미사일 발사가 반복되면서 국민에게조차 익숙한 뉴스가 돼가고 있다. 그러나 정부까지 여기에 익숙해져서는 곤란하다. 탄도미사일 발사는 유엔 안전보장이사회 결의가 금지한 행위다. 국가안보실도 북한의 최근 발사를 안보리 결의를 위반한 도발로 규정했다. 이재명 정부는 출범 이후 남북 간 긴장을 낮추고 대화 통로를 복원하는 데 공을 들여왔다. 대북 확성기 방송을 중단했고 확성기 시설도 철거했다. 북한 체제를 존중하고 흡수통일을 추진하지 않으며 적대행위를 하지 않겠다는 원칙도 내놨다. 남북 군사회담을 제안하며 끊어진 대화의 문을 다시 열려는 시도도 이어왔다. 대화는 계속해야 한다. 남북이 군사적으로 맞서 있는 상황에서 상대의 의도를 확인할 통로조차 없는 상태를 오래 방치하는 것은 위험하다. 군사적 긴장을 낮추고 우발적인 충돌을 막기 위해서라도 대화 창구는 열어둘 필요가 있다. 그렇다고 북한의 행동에 따라 우리의 원칙까지 흔들려서는 안 된다. 북한이 미사일을 쏠 때마다 연합훈련을 줄이고 군사적 대응 수위를 조정한다면 북한에는 하나의 경험이 남는다. 도발하면 서울의 정책을 움직일 수 있다는 경험이다. 한번 그런 계산이 통하기 시작하면 다음에는 더 강한 도발로 더 큰 양보를 요구할 수 있다. 대화가 필요하다는 이유로 이런 학습까지 허용해서는 안 된다. 그래서 UFS는 대북관계의 흥정거리가 될 수 없다. 한미연합훈련은 북한에 주는 보상도 아니고 남북대화를 성사시키기 위해 내놓을 협상 카드도 아니다. 북한의 핵·미사일 위협과 유사시 상황에 대비해 한미 군이 함께 작전을 숙달하는 훈련이다. 북한의 반발 여부에 따라 훈련의 필요성이 달라지는 것은 아니다. 북한군은 최근 러시아·우크라이나 전쟁을 통해 실전 경험까지 쌓았다. 드론과 전자전, GPS 교란, 사이버 공격이 실제 전장에서 어떻게 활용되는지도 익혔다. 북한의 군사 능력은 강화되고 있는데 우리의 대비태세를 먼저 낮출 이유는 없다. 안보는 상대의 태도에 따라 켰다 껐다 하는 정책이 아니다. 북한이 대화에 응하면 대화하면 된다. 군사회담이 필요하면 만나야 하고 인도적 협력이 필요하면 추진하면 된다. 그러나 미사일을 발사하고 군사적 위협을 높이면 그에 맞는 대비태세를 갖추는 것도 국가의 책무다. 대화와 대비는 서로 대신하는 정책이 아니라 함께 가져가야 할 두 축이다. 북한의 최근 행동을 보면 더욱 그렇다. 우리 정부가 거듭 대화 의사를 밝혔지만 북한은 핵무력을 포기할 뜻이 없다는 태도를 이어가고 있다. 남북관계를 적대적인 관계로 규정하는 기조도 바뀌지 않았다. 우리가 대화의 문을 열어두는 것과 북한의 호응을 전제로 정책을 짜는 것은 다른 문제다. 정부는 북한의 말보다 행동을 기준으로 판단해야 한다. 대화 의사를 밝히면서도 군사적 대비는 그대로 유지하면 된다. 북한이 미사일을 발사했다고 해서 연합훈련을 조정하거나 대응태세를 낮추는 일이 반복되면 도발이 협상의 지렛대로 통한다는 잘못된 신호를 줄 수 있다. 우리 대북정책은 그동안 남북관계의 온도에 따라 크게 흔들려왔다. 관계가 좋아지면 안보 문제를 뒤로 미루고 관계가 악화하면 대화 통로부터 닫는 일이 되풀이됐다. 북한의 태도가 바뀔 때마다 우리의 기준까지 달라지는 방식으로는 안정적인 억제도 지속적인 대화도 만들기 어렵다. 이제는 북한의 행동과 대한민국이 지켜야 할 원칙을 분리해서 봐야 한다. 북한이 대화에 나오면 마주 앉으면 된다. 군사적 긴장을 낮출 수 있다면 협상해야 한다. 그러나 북한이 미사일을 쏘면 그에 맞게 대비해야 한다. 대화와 안보 가운데 하나를 택하는 식으로 접근할 이유가 없다. 대화의 문은 열어두고 안보 태세는 지키면 된다. 북한의 도발이 거세질수록 오히려 우리 쪽 기준은 더 흔들림이 없어야 한다. 북한이 미사일을 쐈다고 대한민국의 원칙까지 따라 움직일 이유는 없다.
2026-08-12 14:00:00
[데스크 칼럼] 증도가자 앞에서 누구의 이권을 따지고 있나 국가유산청이 13일 고려시대 금속활자로 알려진 ‘증도가자’의 문화유산 지정 재심의 여부를 결정한다. 허민 국가유산청장이 지난해 국정감사에서 증도가자의 진위와 2017년 심사 과정을 다시 살펴보겠다고 밝힌 지 10개월 만이다. 증도가자가 진품으로 인정되면 우리나라 금속활자 역사를 다시 써야 한다. 1377년 인쇄된 직지보다 최소 138년 앞선 시기에 금속활자가 사용됐다는 사실을 실물로 확인할 수 있기 때문이다. 직지가 금속활자로 찍은 책이라면 증도가자는 활자 자체가 남아 있다는 점에서도 의미가 크다. 결론은 증거가 말하게 하면 된다. 진품이라는 근거가 충분하면 인정하고 아니라면 받아들이지 않으면 된다. 기존 학설이나 전문가의 이해관계, 과거 심사의 체면이 끼어들 자리는 없다. 그런데 증도가자가 지난 16년 동안 겪어온 과정을 보면 그런 원칙이 제대로 지켜졌는지 의문이 남는다. 2010년 존재가 알려진 뒤 국내외 여러 기관에서 연대와 성분 분석이 진행됐고 문화재청이 발주한 연구도 이어졌다. 2014년 연구에서는 다보성갤러리 소장 활자 가운데 상당수가 ‘증도가’ 인출에 사용된 활자라는 결론이 나왔다. 처음 보물 지정 신청을 권유한 곳도 당시 문화재청이었다. 문화재청 관계자가 직접 소장자를 찾아가 지정 신청을 권했다고 한다. 그런데 신청이 들어온 뒤 심의에는 6년이 넘게 걸렸고 2017년에야 열린 문화재위원회에서 지정이 부결됐다. 따져야 할 것은 부결이라는 결론보다 그 과정이다. 당시 부결 이유 가운데 하나는 출처와 소장 경위가 불분명하다는 것이었다. 그러나 소장자는 일본에서 국내로 들어온 뒤 여러 사람을 거쳐 현재 소유자에게 넘어오기까지의 경위를 제시했다고 한다. 문화재 지정 신청 이후 만들어진 규정을 출처 판단에 적용했다는 논란도 불거졌다. 전래 유물 가운데 처음 발견된 장소와 소유 경위가 완벽하게 남아 있는 경우가 얼마나 되겠는가. 증도가자에만 유독 출처를 엄격하게 따졌다면 국가유산청이 그 이유를 설명해야 한다. 더 납득하기 어려운 대목은 따로 있다. 당시 심사에 관여한 한 전문가는 언론 인터뷰에서 개인이 소유한 물건을 보물로 지정해 값이 뛰면 누가 책임지느냐는 취지의 말을 했다고 한다. 문화유산의 가치를 판단해야 할 사람이 소유자의 재산상 이익부터 걱정했다면 심사의 출발부터 잘못됐다. 보물 지정 여부를 가르는 기준은 소유자가 누구인지도, 지정 뒤 가격이 얼마가 되는지도 아니다. 그 유물이 우리 역사에서 어떤 의미가 있고 보존할 가치가 있는지를 보는 것이 국가의 일이다. 지난해 국정감사에서는 더 무거운 문제가 제기됐다. 2017년 심의를 담당했던 공무원이 활자 조판시험 결과를 보고하면서 중요한 내용을 누락하고 통계 분석을 잘못 적용해 결론에 영향을 미쳤다는 지적이다. 감사원이 관련 제보를 조사한 뒤 국가유산청에 재검토를 권유했다는 내용도 국정감사 과정에서 공개됐다. 이 정도 문제가 제기됐다면 이번에는 처음부터 다시 봐야 한다. 과학적 분석과 서지학적 근거를 다시 확인하고 기존 연구에 오류가 있었는지도 따져야 한다. 새로운 자료가 있다면 공개하고 최종 판단의 근거도 국민과 학계가 납득할 수 있을 정도로 내놓아야 한다. 그보다 먼저 정리할 일이 있다. 심사하는 사람이다. 2017년 심사에 관여했던 인사 가운데 일부가 지금도 국가유산위원회 관련 분과에 몸담고 있는 것으로 알려졌고 당시 심의 실무를 맡았던 공무원도 국가유산청에 남아 있다. 과거 심사에 중대한 문제가 제기돼 다시 판단하는 자리라면 당시 판단에 관여했던 사람은 빠지는 것이 맞다. 공정성을 의심받을 사람이 다시 판단자로 들어오는 순간 재심의 의미부터 흔들린다. 법원에 제척과 기피, 회피 제도가 있는 것도 같은 이유다. 판단의 공정성을 믿기 어려운 사정이 있다면 아예 재판에서 빠지도록 한다. 국가기관의 결정은 결과뿐 아니라 누가 어떤 절차로 결정했는지까지 신뢰를 얻어야 한다. 문화유산 심사라고 다를 까닭이 없다. 감사원 조사와 국정감사에서 과거 심사 과정의 문제까지 제기된 사안이다. 당시 관계자들이 다시 영향력을 행사한다면 이번에 어떤 결론을 내놓더라도 논란은 끝나지 않는다. 증도가자를 둘러싸고는 학계의 이해관계가 작용한 것 아니냐는 의심도 오래 따라다녔다. 직지 연구로 명성을 쌓은 일부 전문가들이 증도가자가 인정될 경우 자신들의 연구 성과나 학계에서의 권위가 흔들리는 것을 우려한 것 아니냐는 주장이다. 어떤 학자가 평생 직지를 연구했든 새로운 증거가 나오면 다시 살펴봐야 한다. 그것이 학문이다. 기존 연구를 지키려고 새로운 자료를 밀어낸다면 학문을 지키는 일이 아니라 자기 자리를 지키는 일이 된다. 역사 앞에서 학자의 권위가 기득권이 돼서는 안 된다. 수십 년 동안 통설로 받아들여진 학설도 새로운 증거가 나오면 바뀔 수 있다. 학문의 권위는 과거의 결론을 끝까지 지키는 데서 생기는 것이 아니라 틀린 것을 고칠 수 있을 때 생긴다. 공무원 조직의 체면도 역사보다 앞설 수 없다. 2017년 판단이 잘못됐다면 지금 고치면 된다. 잘못된 결론을 지키는 것이 조직의 체면을 세우는 일은 아니다. 오히려 무엇을 지키려고 역사적 판단까지 붙들고 있었느냐는 질문만 남긴다. 이 문제는 국익과도 맞닿아 있다. 증도가자가 실제 13세기 고려 금속활자라면 그 가치는 소장자 한 사람에게 돌아가는 것이 아니다. 한국이 세계 인쇄문화사에서 얼마나 앞선 기술을 갖고 있었는지를 보여주는 중요한 자료가 되고 우리 문화유산의 국제적 위상에도 영향을 준다. 그런 가능성이 있는 유물을 두고 개인의 이해관계와 학계의 체면부터 계산한다면 손해를 보는 쪽은 대한민국이다. 역사 앞에서 사익을 먼저 따지는 순간 국익은 뒷전으로 밀린다. 허민 국가유산청장은 지난해 국정감사에서 “역사를 왜곡하는 사람이 있어서는 안 된다”고 말했다. 이제 그 말을 절차로 보여줘야 한다. 과거 심사에 문제가 있었다면 당시 관계자를 빼고 새로운 전문가들에게 판단을 맡기면 된다. 누구의 이권도, 학문적 자존심도, 관료 조직의 체면도 걷어내야 한다. 남겨야 할 것은 증거와 사실뿐이다. 역사는 어느 학자의 소유물이 아니다. 어느 공무원이 지켜야 할 과거의 결재 서류도 아니다. 증도가자가 진짜라면 대한민국의 역사로 인정하면 되고 아니라면 누구나 납득할 근거를 대면 된다. 국가유산청이 이번에 지켜야 할 것은 2017년의 결론이 아니다. 역사 앞에서 국가기관이 가져야 할 신뢰다.
2026-08-12 07:53:27
[데스크 칼럼] 40도 노동, '멈춰도 된다'가 아니라 '멈춰야 한다'로 지난 8일 김영훈 고용노동부 장관이 김포공항 지상조업 현장을 예고 없이 찾았다. 항공기를 유도하고 수하물과 화물을 싣고 내리는 노동자들이 폭염 속에서 어떻게 일하고 있는지 확인하기 위해서였다. 최근 김포공항 활주로 표면온도는 50도 이상까지 올라갔다. 냉방 휴게시설이 마련돼 있었지만 작업장과 거리가 멀거나 수용 인원이 부족해 항공기가 몰리는 시간에는 제대로 쉬기 어려운 곳도 확인됐다. 지난해부터 폭염 작업에 관한 법도 달라졌다. 체감온도 33도 이상에서 장시간 작업할 경우 사업주는 노동자에게 2시간마다 20분 이상 휴식을 줘야 한다. 노동자가 더위를 견디지 못해 먼저 쉬겠다고 요구해야 하는 것이 아니라 사업주가 정해진 시간마다 일을 멈추고 쉬도록 해야 한다. 정부가 폭염 노동을 개인이 알아서 견뎌야 할 문제에서 사업주가 관리해야 할 산업안전 문제로 보기 시작했다는 점에서는 의미 있는 변화다. 그러나 체감온도가 더 올라가면 규제의 강도가 오히려 애매해진다. 노동부는 체감온도 35도 이상이면 오후 시간대 옥외작업을 중지하거나 조정하도록 지도하고 38도 이상에서는 긴급한 작업을 제외한 옥외작업을 중지하도록 강력히 권고하고 있다. 체감온도 33도에서 휴식을 주는 것은 법적 의무인데 훨씬 위험한 38도에서 작업을 멈추는 것은 여전히 권고에 머물러 있는 셈이다. 정부는 올해 극단적인 고온에 대응하기 위해 폭염중대경보까지 신설했다. 폭염을 ‘기후 재난’으로 규정하고 대응 체계를 강화하면서도 정작 노동 현장에서 일을 멈출 기준은 사업주의 판단에 상당 부분 맡겨두고 있다. 체감온도 38도가 사람의 생명과 건강에 중대한 위험을 줄 수 있는 수준이라고 판단했다면 그 온도에서 옥외작업을 계속할 수 있는 조건 역시 보다 엄격하게 정할 필요가 있다. 올여름 피해 상황도 이런 논의를 미룰 수 없게 한다. 지난 5월 중순 이후 8월 초까지 전국에서 3000명이 넘는 온열질환자가 발생했고 추정 사망자도 30명에 이르렀다. 노동 현장에서 발생한 사례만을 집계한 수치는 아니지만 폭염이 더 이상 불쾌하고 힘든 정도의 여름 날씨가 아니라 사람의 생명을 직접 위협하는 재난이라는 점은 충분히 보여준다. 현행 산업안전보건법에도 급박한 위험이 있을 때 사업주가 작업을 중지시키고 노동자를 대피시켜야 한다는 규정이 있다. 노동자 역시 산업재해가 발생할 급박한 위험이 있다고 판단하면 작업을 멈추고 대피할 수 있다. 법조문만 놓고 보면 폭염 상황에서도 위험한 작업을 중지할 수 있는 길은 열려 있다. 현장에서 이 권리를 실제로 행사하는 일은 법조문처럼 간단하지 않다. 하루 일당을 받는 노동자와 하청 노동자가 공정이 밀린 상황에서 혼자 일을 멈추겠다고 말하려면 적지 않은 부담을 감수해야 한다. 오늘 작업을 중단하면 임금이 줄어들 수 있고 다음 날 다시 불릴 수 있을지도 걱정해야 한다. 외국인 노동자나 고용관계가 불안정한 노동자라면 이런 부담은 더 커진다. 작업량과 공사기간, 납기와 인력 배치를 결정하는 사람은 대부분 노동자가 아니다. 그런데 폭염이 심해졌을 때 일을 계속할지 결정하는 부담만 노동자에게 넘긴다면 작업중지권은 법전에 있는 권리와 현장에서 사용할 수 있는 권리 사이에 거리가 생길 수밖에 없다. 그래서 폭염 작업은 노동자가 위험을 호소한 뒤 멈추는 방식보다 일정한 온도 기준을 넘으면 사업주가 먼저 작업을 중지하도록 하는 쪽으로 바뀌어야 한다. 김포공항 현장에서 확인된 휴게시설 문제도 같은 이유에서 눈여겨볼 필요가 있다. 휴게실이 있다는 사실만으로 휴식이 보장되지는 않는다. 항공기가 한꺼번에 들어오고 수하물이 밀려드는 시간에도 노동자가 작업장을 떠날 수 있어야 휴식이 된다. 건설현장이나 조선소, 물류현장도 사정은 비슷하다. 물량과 인력은 그대로 두면서 더우면 쉬라고 말하면 실제 현장에서는 쉬는 시간이 가장 먼저 줄어들 가능성이 크다. 일정 수준 이상의 폭염에서는 옥외작업 중지를 원칙으로 하고 반드시 필요한 작업에 예외를 두는 방식이 현실적이다. 전력이나 통신 복구, 공항 운영처럼 즉시 중단하기 어려운 업무에는 교대인력을 늘리고 연속 작업시간을 줄이는 별도 기준을 적용할 수 있다. 작업 특성에 따라 냉각휴식 시간을 더 자주 주거나 가장 더운 시간대의 작업을 피하도록 하는 방법도 있다. 작업중지 기준을 강화하려면 공사기간과 임금 문제도 함께 손봐야 한다. 폭염 때문에 작업을 중단했는데도 준공 날짜와 납기를 그대로 유지하면 현장에서는 결국 다른 날 더 오래 일하거나 휴식시간을 줄여 부족한 공정을 채우려 들게 된다. 공공공사부터 폭염으로 작업을 중단한 시간을 공사기간 산정에 제대로 반영하고 민간공사에서도 적용할 수 있는 기준을 마련해야 한다. 일당을 받는 노동자가 안전을 위해 일을 멈춘 대가로 곧바로 소득을 잃지 않도록 하는 장치도 필요하다. 발주처가 납기를 재촉하고 원청이 공정을 압박하는 상황에서 하청업체에 노동자를 쉬게 하라고 지시하는 것만으로는 현장이 달라지기 어렵다. 정부가 극한 폭염 때 작업을 멈추도록 할 생각이라면 작업중지로 발생하는 공사기간과 비용 문제까지 함께 조정해야 한다. 그래야 사업주도 작업을 멈출 수 있고 노동자도 임금을 걱정하지 않고 현장에서 나올 수 있다. 과거에는 여름 더위를 참고 견디는 것까지 노동의 일부처럼 받아들였다. 그러나 한낮 기온이 40도에 육박하고 공항 활주로와 건설현장의 바닥 온도가 50도를 넘는 날이 반복되는 상황에서도 같은 방식을 고집하기는 어렵다. 정부 역시 폭염을 재난의 하나로 관리하기 시작했다면 노동 현장의 규칙도 그에 맞게 달라져야 한다. 체감온도가 사람의 생명과 건강을 위협하는 수준까지 올라갔는데도 공정이 밀렸다는 이유로 작업을 이어갈 수 있다면 폭염 대책은 충분하지 않다. 사람이 쓰러진 뒤 휴식시간을 제대로 줬는지 조사하는 것보다 위험한 온도에 도달했을 때 일을 먼저 멈추도록 하는 편이 산업안전의 취지에도 맞는다. 공사는 하루 늦출 수 있고 배송은 다음 순서에 처리할 수 있다. 그러나 폭염 속에서 한 번 잃은 생명은 되돌릴 수 없다. 이제 극한 폭염에서 노동자에게 필요한 것은 일을 멈출 수 있다는 허용이 아니라 일정 온도 이상에서는 누구도 계속 일하도록 요구할 수 없다는 분명한 기준이다. 40도에 가까운 더위 속 노동만큼은 ‘멈춰도 된다’가 아니라 ‘멈춰야 한다’는 원칙으로 바꿀 때가 됐다.
2026-08-11 09:14:37
[데스크 칼럼] 발표 엿새 만에 다시 손보는 이재명 정부의 부동산 세제 정부가 지난 3일 부동산 세제개편안을 발표했다. 실거주 1주택자의 세 부담은 줄이고 자기 집에 살지 않는 1주택자와 다주택자, 초고가 주택 보유자의 부담은 늘리는 내용이다. 그런데 발표한 지 엿새 만에 여당이 다시 의견을 듣겠다고 나섰다. 주요 쟁점을 정부와 조율해 8월 말까지 정리하겠다고 한다. 국회가 정부안을 심사하고 고치는 것은 정상적인 입법 절차다. 입법예고도 국민 의견을 듣기 위해 마련된 제도다. 그러나 이번에 다시 논의한다는 내용은 세부 문구나 시행 절차에 그치지 않는다. 실거주와 비거주를 어떤 기준으로 나눌지, 직장이나 자녀 교육 때문에 자기 집에 살지 못한 경우를 어디까지 인정할지, 누구에게 세금을 더 물릴지를 다시 따져보겠다는 것이다. 제도의 뼈대에 해당하는 문제다. 정부안에 따르면 실거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제는 현행 12억원에서 14억원으로 올라간다. 반면 자기 집에 살지 않는 1주택자의 기본공제는 12억원에서 9억원으로 낮아진다. 같은 가격의 집 한 채를 갖고 있어도 실제 거주하는지에 따라 공제액이 5억원이나 차이 난다. 보유기간에 따라 주던 종부세 공제와 양도소득세 장기보유특별공제도 거주기간 중심으로 바뀐다. 실제로 거주한 사람에게 더 많은 혜택을 주겠다는 취지는 이해할 수 있다. 그러나 자기 집에 살지 않는 사람을 곧바로 투자자나 투기 목적으로 분류할 수는 없다. 직장 발령이나 자녀의 취학, 부모 봉양, 해외 근무 때문에 다른 곳에서 사는 경우가 있다. 임차인의 계약기간이 남아 자기 집에 들어가지 못하거나 재건축 과정에서 잠시 이주한 사람도 있다. 정부안에는 전근과 취학, 질병, 해외 체류, 부모 봉양 등에 관한 예외가 들어 있다. 다만 원칙적으로 해당 주택에서 1년 이상 거주했어야 하고 비거주 기간도 최장 3년까지만 인정한다. 예외 범위가 지나치게 좁다는 반발이 커지자 정부와 여당은 사유와 기간을 다시 검토하기로 했다. 문제는 세 부담의 많고 적음에만 있지 않다. 직장과 가족 문제처럼 흔히 생길 수 있는 사정을 정부가 발표 전에 충분히 따졌는지가 의문이다. 세법은 국민의 생활 사정을 반영해야지, 국민에게 세법에 맞춰 살라고 요구해서는 곤란하다. 직장을 옮기지 말고 부모를 돌보러 가지 말며 세입자의 계약이 끝나기 전이라도 자기 집에 들어가 살라는 식으로 세제가 작동해서는 안 된다. 정부가 처음부터 다양한 거주 사정을 검토했다면 발표 직후 예외 규정을 다시 설계하는 일도 줄었을 것이다. 정부안을 먼저 내놓고 문제가 제기될 때마다 예외를 붙이는 방식은 과세 기준을 더 복잡하게 만든다. 납세자는 자신이 예외에 해당하는지 확인하려고 다시 계산해야 하고 과세당국은 개인의 거주 사정을 일일이 판단해야 한다. 이재명 정부의 부동산 세제가 신뢰를 잃는 이유는 이번 일이 처음이 아니기 때문이다. 이 대통령은 지난 1월 다주택자 양도세 중과 유예가 5월 9일 끝난다며 재연장을 기대했다면 오산이라는 취지로 말했다. 정부도 2월 중과 유예 종료 방침을 발표하면서 정책의 예측 가능성과 신뢰성을 내세웠다. 정부가 정한 날짜를 믿고 집을 팔거나 계속 보유할지 결정하라는 의미였다. 부동산 거래는 며칠 만에 끝나지 않는다. 세입자에게 계약 종료를 알리고 매수자를 찾은 뒤 계약금과 잔금 일정을 맞춰야 한다. 매수자는 대출을 준비하고 기존 집을 처분해야 할 수도 있다. 정부가 중과 유예 종료 날짜를 못 박으면 시장 참여자들은 그 일정에 맞춰 수개월 전부터 움직인다. 그런데 정부는 8월 세제개편안에서 다주택자 양도세 중과세율을 2027년과 2028년에 다시 한시적으로 낮추겠다고 했다. 5월에는 예측 가능성과 신뢰를 이유로 중과를 재개했고 석 달 뒤에는 매도 기회를 열어줘야 한다며 부담을 줄이겠다는 것이다. 시장 상황이 달라지면 정책도 바뀔 수 있다. 문제는 몇 달 전까지 재연장을 기대해서는 안 된다고 단언했던 정부가 반대 방향의 정책을 내놓고도 그 사이 정부 말을 믿고 움직인 국민에게 제대로 설명하지 않는 데 있다. 정책을 바꿀 필요가 생겼다면 무엇이 달라졌는지, 이전 판단이 왜 틀렸는지, 새 기준을 얼마나 유지할 것인지 밝혀야 한다. 이 대통령은 부동산 정책과 관련해 정부와 시장의 힘겨루기를 연상시키는 말을 여러 차례 했다. 그러나 부동산 시장은 대통령이 상대해 이겨야 할 대상이 아니다. 집을 사려는 신혼부부와 집을 팔아 노후자금을 마련하려는 은퇴자, 전세계약이 끝나 이사를 준비하는 세입자, 직장 발령으로 다른 지역에 살아야 하는 1주택자의 선택이 모여 시장을 이룬다. 대통령의 말 한마디는 이들의 결정을 바꾼다. 대통령이 세금 강화를 예고하면 매도자는 계약을 서두르고 매수자는 기다린다. 유예가 끝난다고 못 박으면 잔금 날짜와 등기 일정이 달라진다. 실거주하지 않는 1주택자의 혜택을 줄이겠다고 말하면 집주인은 세입자를 내보내고 직접 들어갈지 계산한다. 이처럼 대통령이 정책 방향을 직접 제시했다면 결과에 대한 설명도 대통령이 맡아야 한다. 세부 규정은 재정경제부가 만들고 국회가 법안을 고치더라도 큰 방향을 정하고 국민에게 신호를 보낸 사람은 이 대통령이다. 정부안에서 문제가 드러났다고 부처의 준비 부족이나 여당의 의견 수렴 문제로 돌릴 수 없다. 이 대통령은 왜 비거주 1주택자를 실거주자보다 크게 불리하게 과세해야 하는지 설명해야 한다. 직장과 가족 사정으로 거주하지 못한 사람을 어떤 기준으로 구분할지도 밝혀야 한다. 양도세 중과를 다시 완화하면서 불과 몇 달 전 강조했던 예측 가능성과 신뢰는 어떻게 되는지에도 답해야 한다. 세제 변경이 반복되면 시장은 움직이지 않는다. 지금 집을 팔았다가 다음 달 세금이 내려갈 수 있다는 생각이 들면 매도자는 기다린다. 집을 샀다가 새로운 규제가 나올 수 있다고 우려하면 매수자도 계약을 미룬다. 거래가 멈추면 매물이 필요한 실수요자와 이사해야 하는 세입자가 먼저 불편을 겪는다. 세법이 자주 바뀌고 예외 규정이 늘어날수록 일반 국민은 정부 발표만으로 자신의 세 부담을 알기 어려워진다. 세무사와 변호사의 도움을 받을 수 있는 자산가는 변경된 규정에 맞춰 계약 시기와 보유 방식을 다시 설계할 수 있다. 평범한 1주택자와 세입자는 뒤늦게 바뀐 기준을 따라갈 수밖에 없다. 정부는 이번 개편을 과세 정상화라고 설명한다. 정상적인 세제라면 국민이 몇 년 뒤 자신의 세 부담을 어느 정도 예상할 수 있어야 한다. 정부가 발표한 원칙도 상당 기간 유지돼야 한다. 과세 대상과 공제 기준이 몇 달마다 바뀌고 발표 직후 다시 조정된다면 국민은 정부 발표를 마지막 결정으로 받아들이지 않는다. 부동산은 가계 자산의 대부분을 차지하고 주거와 생업, 가족생활이 얽힌 재산이다. 정부가 그 세금을 고칠 때는 충분한 검토와 예고가 필요하다. 대통령의 문제의식을 먼저 발표하고 관료들이 뒤늦게 예외를 채우는 방식으로 다뤄서는 안 된다. 이재명 정부가 지금 먼저 고민해야 할 것은 세금을 얼마나 올리고 내릴지가 아니다. 어떤 원칙으로 세금을 매기고 그 원칙을 얼마나 오래 지킬 것인지부터 정해야 한다. 정부안을 발표하기 전에 시장과 국민 생활에 미칠 영향을 살피고 일단 내놓은 기준에는 책임을 져야 한다. 8월 말 수정안이 나오면 정부는 국민 의견을 반영했다고 설명할 것이다. 그러나 충분히 검토하지 않은 정책을 내놓고 반발이 생긴 뒤 고치는 일을 의견 수렴이라고 포장하기는 어렵다. 시장이 기다리는 것은 또 다른 세율표가 아니라 내년에도 믿을 수 있는 기준이다. 이 대통령은 올해 초 대한민국이 예측 가능한 사회로 돌아오고 있다는 취지로 말했다. 지금의 부동산 세제부터 그 말에 맞는지 돌아볼 때다. 정부가 스스로 만든 원칙을 몇 달도 지키지 못하면서 국민에게 수십 년짜리 주거와 재산 계획을 세우라고 요구할 수는 없다.
2026-08-10 09:47:54
수사하지 말라더니 합수본엔 들어오라는 검사 정부가 검사가 사건을 직접 수사하거나 경찰 수사의 부족한 부분을 다시 조사하는 권한을 없앴다. 그런데 마약과 보이스피싱, 주가조작 사건을 맡아온 합동수사본부에는 공소청 검사를 참여시키는 방안을 검토하고 있다. 공소청은 기소와 재판을 맡고 중대범죄수사청은 주요 범죄를 수사하는 기관이다. 정부는 두 기관을 나눠 수사와 기소를 분리하겠다고 했다. 하지만 합수본에서는 공소청 검사가 수사 기록을 살펴보고 영장을 청구하며 수사 과정에 법률 의견도 내도록 하는 방안이 거론된다. 검사가 법만 설명한 것인지, 실제로 수사 방향까지 정한 것인지 구분하기 어려운 상황이 생길 수 있다. 수사권이 없는 검사가 압수수색 범위나 계좌 추적, 공범 조사에 의견을 냈다면 피고인 측은 권한 없는 수사 참여라고 다툴 가능성이 크다. 검사의 합수본 참여 범위를 미리 정하지 않으면 수사 과정뿐 아니라 재판에서도 논란이 이어질 수 있다는 지적이 나오는 이유다. ◆ 복잡한 범죄 맡아온 합수본 9곳 현재 전국 검찰청에서 운영되는 합동수사기구는 모두 9곳이다. 보이스피싱과 마약, 금융·증권 범죄, 가상자산 범죄 등을 맡고 있다. 합수본에는 검찰과 경찰뿐 아니라 금융위원회, 금융감독원, 국세청, 관세청, 금융정보분석원 등 여러 기관이 참여한다. 기관마다 따로 보유하고 있는 정보와 전문 인력을 한곳에 모아 수사하는 방식이다. 합수기구 9곳의 본부장은 모두 검사가 맡고 있다. 합수본이 필요한 이유는 대상 범죄가 한 기관의 힘만으로 쫓기 어렵기 때문이다. 보이스피싱 조직은 해외에 거점을 두고 대포통장과 대포전화, 가상자산을 이용해 돈을 빼돌린다. 금융·증권 범죄는 주식 거래 자료와 계좌 흐름, 세금 자료를 함께 살펴야 한다. 마약 사건도 세관의 밀수 단속부터 국내 유통망과 범죄수익 추적까지 여러 기관이 동시에 움직여야 한다. 기존 합수본에서는 검사가 사건 초기부터 압수수색과 구속 필요성을 살피고 피의자 조사와 증거 수집에도 참여했다. 수사가 끝난 뒤 기록을 넘겨받는 것이 아니라 수사 단계부터 재판에서 혐의를 입증할 수 있는 자료가 갖춰졌는지 확인한 것이다. 보이스피싱 합수단은 출범 이후 2년간 628명을 입건하고 201명을 구속했다. 여러 기관이 각자 가진 정보와 권한을 모은 합동수사가 조직범죄 대응에 활용돼 온 사례다. 개정 형사소송법이 시행되면 공소청 검사가 피의자를 직접 조사하거나 압수수색을 집행할 수 없게 된다. 새 공소청법은 검사가 기소와 재판, 영장 청구를 맡고 경찰 등 수사기관에 법률 의견을 줄 수 있도록 했다. 공소청 검사가 중수청에 파견되거나 중수청의 직책을 함께 맡는 것도 금지했다. 검사를 수사 조직에서 떼어내겠다는 취지는 법에 담겼다. 그러나 합수본에서 검사가 어디까지 의견을 낼 수 있는지는 정해지지 않았다. ◆ “법률 의견”이 수사 방향 바꿀 수도 정성호 법무부 장관은 지난 5일 정부 업무보고에서 합수본의 운영 근거가 “매우 취약하고 사실상 없는 상태”라고 말했다. 수사권이 없는 공소청 검사가 합수본에 참여하면 확보한 자료를 재판에서 증거로 쓸 수 있는지 문제가 생길 수 있다는 취지다. 행정안전부는 공소청과 중수청, 경찰이 함께 참여하는 이른바 ‘공중경 합수본’을 대안으로 내놨다. 중수청과 경찰이 실제 수사를 담당하고 공소청 검사는 법률 검토와 영장 청구, 수사 과정에 대한 의견 제시를 맡는 방식이다. 기관별 업무를 문서로 나누는 것은 가능하다. 실제 사건에서는 법률 판단과 수사 판단이 맞물릴 수밖에 없다. 공소청 검사가 기록을 검토한 뒤 특정 계좌를 더 추적해야 한다거나 공범의 휴대전화를 압수해야 한다고 의견을 냈다고 가정해 보자. 이 의견은 단순한 법률 설명에 그치지 않는다. 수사 대상과 범위, 순서를 바꿀 수 있다. 구속영장을 청구할 때도 마찬가지다. 검사는 혐의가 어느 정도 확인됐는지, 피의자가 도주하거나 증거를 없앨 우려가 있는지를 살펴야 한다. 자료가 부족하면 수사기관에 추가 조사를 요구할 수밖에 없다. 이런 요구가 법률 검토인지 수사 지휘인지는 사건마다 논란이 될 수 있다. 공식 문서가 아니라 합수본 회의나 전화 통화에서 오간 의견을 어떻게 볼지도 문제다. 피고인 측은 검사가 압수수색 대상과 조사 순서, 자금 추적 범위를 정하는 데 관여했다면 수사권 없는 검사가 사실상 수사를 했다고 주장할 수 있다. 법원이 이를 위법한 수사 참여로 판단하면 압수한 자료나 피의자 진술을 재판에서 증거로 쓸 수 있는지를 놓고 다툼이 벌어진다. 마약이나 보이스피싱 조직을 어렵게 적발하고도 재판에서는 범죄 혐의보다 수사 절차의 적법성부터 다투는 일이 생길 수 있다. ◆검사가 영장만 전달할 수도 없어 헌법상 법원에 영장을 청구할 수 있는 사람은 검사다. 경찰이나 중수청이 압수수색 또는 구속이 필요하다고 판단하더라도 법원에 직접 영장을 청구할 수는 없다. 검사가 영장을 청구하려면 사건 기록을 살펴야 한다. 범죄 혐의와 관련 없는 자료까지 압수하려는 것은 아닌지, 강제수사가 꼭 필요한지, 피의자를 구속할 만큼 증거가 확보됐는지를 판단해야 한다. 이 과정에서 검사가 자료 보완을 요구하거나 압수수색 범위를 줄이면 수사 방향에도 영향을 미친다. 그렇다고 수사 관여 논란을 피하려고 기록을 제대로 보지 않은 채 수사기관이 신청한 영장을 법원에 넘길 수도 없다. 검사를 거치도록 한 제도의 의미가 없어지기 때문이다. 검사의 참여를 넓히면 수사권 없는 검사가 사건을 지휘했다는 논란이 생긴다. 참여를 줄이면 검사는 영장 서류를 전달하는 역할에 머물 수 있다. 정부가 검사에게 어떤 행위까지 허용할지 법률에 적어야 하는 까닭이다. 정부가 시행령이나 내부 지침으로만 역할을 정하는 것도 문제가 될 수 있다. 국회가 법률로 없앤 검사의 수사권을 정부가 하위 규정으로 다시 인정한다는 비판이 나올 수 있다. 공소청 검사가 어떤 기록을 볼 수 있는지, 수사기관에 추가 조사를 요구할 수 있는지, 합수본 회의에 참석해 의견을 낼 수 있는지부터 법률에 담을 필요가 있다. 검사의 의견에 수사기관이 따라야 하는지, 협의 내용은 어떤 방식으로 남길지도 정해야 한다. ◆중수청으로 옮겨도 수사와 재판 연결 필요 정부는 중수청에 보이스피싱과 금융범죄, 가상자산범죄, 마약범죄, 국가재정범죄를 담당하는 합동수사과를 설치할 계획이다. 금융위와 국세청 등 다른 기관의 인력도 파견받아 현재 검찰청 합수본의 기능을 이어가겠다는 방침이다. 수사 조직을 중수청으로 옮긴다고 문제가 모두 풀리는 것은 아니다. 중수청이 수사를 마치면 공소청 검사가 기록을 검토해 기소할지 결정하고 재판에서 혐의를 입증해야 한다. 공소청 검사가 수사가 끝난 뒤 처음으로 기록을 받으면 사건을 다시 파악하는 데 시간이 걸린다. 증거가 부족하거나 추가 조사가 필요하다고 판단하면 기록을 중수청으로 돌려보내야 한다. 그 사이 범죄수익 동결이나 공범 추적이 늦어질 수 있다. 이런 문제를 줄이기 위해 공소청 검사를 수사 초기부터 참여시키면 이번에는 수사와 기소를 분리하겠다는 원칙과 부딪힌다. 공소청 검사와 중수청 수사관이 같은 합수본에서 한 팀처럼 사건을 처리하면 검찰의 수사 기능을 두 기관으로 나눈 의미도 약해진다. 권한과 책임의 구분도 필요하다. 중수청은 수사를 제대로 할 책임이 있고 공소청은 재판에서 입증할 수 있는 사건만 기소할 책임이 있다. 누가 어떤 판단을 내렸는지 남기지 않으면 수사가 잘못됐을 때도, 재판에서 혐의 입증에 실패했을 때도 서로 책임을 미룰 수 있다. ◆검사 역할부터 법으로 정해야 마약과 보이스피싱, 주가조작처럼 여러 기관이 함께 움직여야 하는 범죄에서는 수사와 재판 준비를 완전히 떼어놓기 어렵다. 수사 초기부터 법정에서 사용할 수 있는 증거를 제대로 모으지 못하면 사건이 재판에서 무너질 수 있기 때문이다. 그렇다고 공소청 검사에게 기존 검찰과 비슷한 역할을 맡긴 뒤 법률 자문이라고 부를 수도 없다. 검사가 수사 대상과 범위, 방법을 결정하는 데 영향을 줬다면 이름과 관계없이 수사 관여 논란이 생긴다. 정부는 합수본이라는 이름을 유지할 수 있는지보다 공소청 검사가 합수본에서 무슨 일을 할 수 있는지부터 정해야 한다. 검사의 참여가 필요하다면 역할과 절차를 법률에 구체적으로 담아야 한다. 검사에게 수사하지 말라고 해놓고 수사 기록을 검토하며 영장과 수사 방향을 판단하도록 하는 현재 구상으로는 권한과 책임을 가르기 어렵다. 새 수사 체계가 출범하기 전에 이 문제부터 풀어야 한다.
2026-08-09 13:47:19
비거주·다주택 보유 부담 높여 매물 유도 정부가 토지거래허가구역에서 세입자가 거주 중인 주택을 팔 수 있도록 실거주 의무 유예 범위를 다시 넓히기로 했다. 초고가·비거주 주택 보유자의 세 부담을 높여 매물을 유도하겠다는 세제개편안을 발표한 데 따른 후속 조치다. 집을 계속 보유하기 어렵도록 세금은 올려놓고, 정작 팔려고 하면 토지거래허가제가 매수자를 가로막는 문제가 불거졌다. 정부가 실거주 예외를 추가로 손질하는 것은 세제와 거래 규제가 서로 맞지 않는다는 지적이 잇따랐기 때문이다. 이형일 재정경제부 1차관은 지난 6일 청와대 유튜브 프로그램 ‘팩트방앗간’에서 “보유세 부담 때문에 집을 팔려고 해도 토지거래허가제에 묶이고 세입자가 살고 있어 팔기 어렵다는 분들이 있다”며 실거주 의무 유예 확대 방안을 준비하고 있다고 밝혔다. 국토교통부도 구체적인 방안을 마련하는 대로 공개할 계획이다. ◆ 세 부담은 높이고 살 사람은 제한 정부가 발표한 2026년 세제개편안은 실제 거주하지 않는 주택과 다주택 보유자의 세 부담을 높이는 내용을 담고 있다. 비거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제는 12억원에서 9억원으로 낮아진다. 3주택 이상 보유자에게 적용하는 종부세 과세 기준도 강화된다. 집을 오래 보유했다는 이유로 주던 세제 혜택은 줄이고 실제 거주 기간을 더 많이 반영하는 방향으로 바뀐다. 정부가 집주인에게 보내는 신호는 집에 살지 않으면서 계속 보유하려면 더 많은 세금을 내라는 것이다. 다주택자 양도소득세 중과를 한시적으로 낮추겠다고 한 것도 집을 정리할 시간을 주기 위해서다. 그러나 서울 아파트 상당수는 토지거래허가구역으로 묶여 있다. 이 지역에서 주택을 사려면 관할 구청의 허가를 받아야 하고 허가받은 사람은 정해진 기간 안에 입주해 2년간 직접 살아야 한다. 전세를 끼고 집을 사는 갭투자를 막기 위한 제도다. 세입자의 계약 기간이 1년 남은 집을 내놓아도 매수자가 몇 달 안에 입주해야 한다면 거래가 성사되기 어렵다. 집주인은 세입자에게 이사비를 지급하고 계약을 조기에 끝내거나 계약 만료 때까지 매각을 미뤄야 한다. 보유세 부담은 커지는데 집을 팔 수 있는 길은 좁아지는 셈이다. 세금을 올리면 매물이 늘어날 것이라는 정부의 계산이 토허제의 실거주 요건에 막힌 것이다. ◆ 2월에 만들고 5월에 고친 예외 정부는 올해 들어 토허제 실거주 의무 예외를 두 차례 확대했다. 지난 2월에는 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 임대 중인 다주택자의 집을 무주택자가 사는 경우 입주를 미룰 수 있도록 했다. 다주택자에게 집을 팔라고 하면서 세입자가 있다는 이유로 거래가 막히는 문제를 줄이려는 조치였다. 곧바로 형평성 논란이 제기됐다. 세입자가 거주 중인 집을 팔기 어렵다는 사정은 다주택자와 비거주 1주택자가 다르지 않은데 다주택자가 내놓은 집에만 예외를 적용했기 때문이다. 국토부는 지난 5월 12일 매도인의 주택 수와 관계없이 세입자가 거주 중이거나 전세권이 설정된 주택 전체로 유예 대상을 넓혔다. 현재는 매수자가 5월 12일부터 주택을 취득할 때까지 무주택 상태를 유지해야 한다. 올해 12월 31일까지 토지거래허가를 신청하고 허가일부터 4개월 안에 취득과 등기도 마쳐야 한다. 기존 임대차계약이 끝날 때까지 입주를 늦출 수 있지만 늦어도 2028년 5월 11일까지는 입주해야 한다. 입주 후 2년간 직접 거주해야 하는 의무는 그대로 유지된다. 정부가 이번 방안까지 시행하면 2월 이후 반년 동안 관련 규정을 세 차례 고치게 된다. 정부 안팎에서는 우선 올해 말로 정해진 토지거래허가 신청 기한을 연장하는 방안이 거론된다. ◆ 예외 확대만으로 거래 살아나기는 어려워 실거주 유예를 넓히면 세입자가 사는 집도 매물로 나올 수 있다. 집주인이 세입자를 내보내기 위해 이사비나 퇴거 위로금을 지급해야 하는 부담도 줄어든다. 다만 매물이 늘어난다고 거래까지 바로 늘어나는 것은 아니다. 유예 대상 매수자는 무주택자로 제한돼 있고 대출 규제도 적용된다. 서울의 고가 주택을 살 수 있는 무주택 실수요자가 많지 않다면 매물만 늘고 거래는 기대만큼 따라오지 않을 수 있다. 정책이 잇달아 바뀌면서 정부 지침에 먼저 맞춘 사람만 손해를 보는 문제도 생겼다. 실거주 예외가 확대되기 전 세입자에게 이사비를 주고 집을 비운 뒤 매각한 집주인은 뒤늦게 바뀐 규정을 적용받을 수 없다. 정부가 세제개편안을 준비하면서 이런 문제를 예상하지 못했다고 보기는 어렵다. 임대차계약이 남은 주택은 실거주 매수자에게 팔기 어렵다는 사실은 토허제 시행 이후 계속 지적돼 왔다. 보유세를 강화해 매도를 유도하려 했다면 토허제 지역의 임대주택을 어떤 조건으로 팔 수 있게 할지도 함께 내놓았어야 한다. 세금부터 올리겠다고 발표한 뒤 거래가 막힌다는 지적이 나오자 예외를 덧붙이는 방식으로는 시장의 예측 가능성을 높이기 어렵다. 갭투자를 막는 규제와 기존 주택의 거래를 열어주는 정책은 함께 설계해야 한다. 집을 팔라고 할 것인지 거래를 막을 것인지 정부 안에서부터 답을 맞추는 것이 먼저다.
2026-08-09 13:27:18

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