[경제일보] 계약자 vs 시행사… '창동민자역사 분양 갈등' 계약내용 따져봐야

[경제일보] 22년 만에 준공된 창동민자역사 현 아레나X스퀘어를 둘러싼 분양 갈등이 소송전으로 번질 조짐을 보이고 있다. 일부 임대분양계약자들은 수익률 조건과 잔금대출 안내, 시행사 재무 상태, 약관 문제 등을 둘러싸고 이의를 제기하고 있다. 그러나 본지 취재와 법원 판단을 종합하면 수분양자 측이 제기한 쟁점 가운데 계약서와 법원 판단을 기준으로 다시 따져봐야 할 대목이 적지 않았다.
 
9일 업계에 따르면 시행사인 창동역사 주식회사는 수익률 보장과 잔금대출, 권리보전 문제를 둘러싼 수분양자 측 주장에 대해 “계약 내용과 다른 해석이 적지 않다”는 입장이다. 창동민자역사는 일반 매매분양이 아니라 일정 기간 상가를 사용할 권리를 받는 임대분양 방식으로 계약이 이뤄진 사업이다. 쟁점이 커질수록 필요한 것은 어느 한쪽 주장에 기대는 판단이 아니라 계약서와 법원 판단, 자금관리 방식에 관한 확인이다.
 
◆5% 수익률, 전체 수분양자 대상이었나
 
가장 큰 쟁점은 연 5% 확정수익률 논란이다. 수분양자 측은 시행사가 분양 당시 연 5% 수익을 약속했으나 준공을 앞두고 이를 2.5%로 낮추는 동의서 작성을 요구했다고 주장한다. 수익률은 상가 투자 판단의 핵심 요소인 만큼 수분양자들 사이에서는 “계약의 중요한 조건이 사후에 바뀌었다”는 불만이 커졌다.
 
시행사 측 설명은 다르다. 5% 수익률 보장은 전체 수분양자에게 일괄 적용된 조건이 아니라 일정 기간 분양 촉진을 위해 진행한 프로모션 대상자에게만 부여된 조건이라는 것이다. 시행사 관계자는 “5% 수익보장 증서가 나간 수분양자에게는 당연히 5%를 지급한다”며 “그 약속을 2.5%로 낮추겠다는 것이 아니다”고 말했다.
 
시행사 측에 따르면 전체 호실은 1380호실 안팎이고 5% 보장 대상은 일부 수분양자에 한정된다. 나머지 수분양자는 시행사가 직접 수익을 지급하는 방식이 아니라 입점 업체와 수분양자를 연결해 임대수익을 낼 수 있도록 돕는 방식이다. 시행사 관계자는 “2.5%는 5% 보장 대상자의 수익률을 낮춘 것이 아니라 보장 증서를 받지 않은 수분양자에게 입점 업체를 연결하는 과정에서 제시한 기본 조건”이라며 “실제 수익률이 5%나 7%로 나오면 그 수익은 수분양자에게 돌아간다”고 했다.
 
수익률 논란은 결국 문서로 가려야 한다. 5%라는 숫자가 계약서 본문에 들어갔는지, 별도의 수익보장 증서가 발급됐는지, 그 대상과 기간이 어디까지인지에 따라 법적 판단은 달라진다. 5% 수익보장이 모든 수분양자에게 적용된 조건이었다면 시행사의 책임 논의는 무거워질 수밖에 없다. 반대로 일부 프로모션 대상자에게만 부여된 조건이고 해당 대상자에게는 계속 이행하겠다는 입장이라면 “5%를 2.5%로, 일방적으로 변경했다”는 주장은 다시 따져봐야 한다.
 
분양 상담 과정의 설명과 계약서에 편입된 약정은 법적 무게가 다르다. 수익보장 증서, 2.5% 관련 안내문, 동의서 문구, 입점 업체와의 임대 조건을 함께 봐야 한다. 수분양자가 기대한 수익과 시행사가 법적으로 부담한 수익보장 의무가 같은 것인지도 이 지점에서 갈린다.
 
◆잔금대출 ‘편법’ 논란, 금융 실무 확인해야
 
잔금대출 문제도 쟁점으로 떠올랐다. 일부 수분양자들은 부동산임대업으로 계약했는데 잔금대출 단계에서 도소매업 사업자등록을 안내받았다며 그 배경에 의문을 제기하고 있다.
 
시행사 측은 사업자등록 안내가 잔금대출을 돕기 위한 금융상품 안내 과정에서 나온 것이라고 설명한다. 신축 상가는 잔금 납부 전 실제 임대수입이 잡히기 어렵다. 이 때문에 임대수입을 기준으로 한 부동산임대업 대출은 한도 산정이 제한될 수 있고, 금융기관이 실제 영업을 전제로 한 사업자대출 상품을 검토하는 과정에서 사업자등록 업종 안내가 이뤄졌다는 것이다.
 
시행사 관계자는 “수분양자들이 잔금대출을 받을 수 있도록 가능한 금융상품을 안내한 것일 뿐 특정 금융기관이나 특정 방식의 대출을 강제한 것은 아니다”며 “수분양자가 다른 담보나 주거래 은행을 통해 대출을 받는 것도 가능했다”고 말했다.
 
결국 이 쟁점은 도소매업 사업자등록 안내가 실제 영업 예정 업종에 맞는 절차였는지, 금융기관 대출 심사 과정에서 어떤 기준이 적용됐는지, 수분양자에게 선택권이 있었는지에 따라 판단이 달라진다. 도소매업 등록 안내가 있었다는 사실만으로 곧바로 대출 규제 회피라고 결론 내리기는 어렵다.
 
중도금 대출 문제도 같은 선상에 있다. 시행사 측은 “중도금 무이자 지원은 했지만 잔금 납부 이후까지 금융비용을 계속 부담하기로 한 약정은 없다”고 설명한다. 분양 현장에서는 계약금과 중도금을 납부한 뒤 잔금 시점에 중도금 대출을 정리하고 잔금을 치르는 방식이 통상적으로 활용된다. 중도금 무이자 지원과 잔금대출 보장은 법적으로 성격이 다른 문제라는 게 시행사 측 입장이다.
 
◆자본잠식 논란, 보증금 반환 불능으로 곧장 이어지나
 
재무 상태도 논란의 한 축이다. 일부 수분양자 측은 창동역사의 누적결손금과 자본잠식, 감사보고서에 적힌 계속기업 불확실성 문구를 들어 30년 뒤 보증금 반환이 가능하겠느냐고 문제를 제기한다. 거액의 보증금을 장기간 맡기는 계약인 만큼 재무제표에 적힌 숫자는 수분양자들에게 민감하게 받아들여질 수밖에 없다.
 
시행사 측은 이 해석이 지나치게 단선적이라고 반박한다. 창동역사는 회생절차를 거쳐 장기간 멈춰 있던 사업을 다시 살린 회사다. 공사가 진행되고 분양대금이 들어오더라도 준공과 매출 인식 전까지는 회계상 선수금이나 부채로 잡힐 수 있다. 이 때문에 재무제표상 부채와 결손금만 떼어 “보증금을 돌려줄 수 없다”고 단정하는 것은 무리라는 설명이다.
 
자금관리 방식도 시행사 측 반박의 핵심이다. 시행사 측은 분양대금과 사업자금이 신탁계좌를 통해 관리되고 있어 회사가 임의로 빼 쓸 수 있는 돈이 아니라고 설명한다. 창동역사는 지난 3월 31일 준공 승인을 받았다. 장기간 방치됐던 사업이 회생절차와 공사 재개를 거쳐 준공까지 도달한 만큼 보증금 반환 가능성은 단순한 자본잠식 여부가 아니라 회생계획 이행, 신탁계좌 관리, 영업 개시 이후 수익 상황을 함께 봐야 한다는 것이다.
 
근저당권 논란도 같은 선상에 있다. 수분양자 측은 입점지정기간 직전 판매시설에 2974억원대 근저당권이 설정됐다며 보증금 반환 안정성이 흔들릴 수 있다고 주장한다. 시행사 측은 잔금 납부 후 기존 근저당권을 말소하고 수분양자 명의로 전세권을 설정하는 방식으로 권리 보호가 가능하다는 입장이다. 결국 이 문제의 핵심은 근저당이 설정됐다는 사실 자체보다 잔금 납부 이후 말소와 전세권 설정 절차가 어떻게 진행되느냐다.
 
◆법원이 이미 다룬 쟁점도 있다
 
이 사안에서 눈여겨볼 대목은 비슷한 쟁점이 이미 법정에서 다뤄졌다는 점이다. 본지가 확인한 법원 판단을 보면 일부 수분양자들이 창동역사를 상대로 낸 돈을 돌려달라고 청구했지만 받아들여지지 않은 사례가 확인된다.
 
2023년 선고된 사건에서 수분양자는 창동역사가 전매를 약속했다며 납부한 돈의 반환을 요구했다. 법원은 이를 인정하지 않았다. 창동역사가 전매를 확약했다는 객관적 자료가 없고, 계약서에도 입점예정일은 변동될 수 있으며 추후 개별통지된다는 내용이 담겨 있다는 이유였다. 계약이 해제됐거나 무효라고 볼 근거도 부족하다고 봤다.
 
다른 사건에서도 결론은 비슷했다. 수분양자는 시행사가 전매금지나 입점예정일 관련 내용을 제대로 알리지 않았다고 주장했지만, 법원은 이를 뒷받침할 증거가 부족하다고 판단했다. 중도금 대출을 시행사가 책임지고 알선해주기로 약속했다고 볼 자료도 부족하다고 봤다.
 
2025년 선고된 사건에서는 오히려 창동역사의 청구가 받아들여졌다. 수분양자가 계약 해제 등을 이유로 잔금 납부를 거부하자 창동역사가 손해 발생분을 청구한 사건이었다. 이 사건에서 수분양자 측은 입점일, 사업자등록 안내, 잔금대출 조건, 약관 문제 등을 다퉜다. 그러나 법원은 입점일이 계약 내용으로 확정됐다고 보기 어렵고, 약관 조항도 수분양자에게 지나치게 불리하거나 공정성을 잃은 것으로 보기 어렵다고 판단했다.
 
물론 이들 판단이 앞으로 제기될 모든 소송의 결론을 정하는 것은 아니다. 사건마다 당사자와 증거가 다를 수 있다. 다만 지금까지 확인된 법원 판단만 놓고 보면 “기망 분양” “계약 해제 불가피” “불공정 약관”이라는 일부 주장과 법원 판단 사이에는 거리가 있다.
 
◆분쟁 쟁점은 주장보다 문서에 있다
 
창동민자역사 논란은 일부 수분양자들의 문제 제기를 중심으로 커지고 있다. 그러나 지금까지 드러난 쟁점은 감정적 피해 주장보다 계약 문서와 자금관리 방식, 법원이 이미 다룬 판단에 더 가깝다. 장기 임대분양 계약에서 수익률과 대출, 권리보전 장치가 중요한 쟁점인 것은 맞지만 그 내용은 계약서와 수익보장 증서, 잔금대출 안내자료, 신탁계좌 관리 방식 등으로 확인돼야 한다.
 
시행사 측은 일부 수분양자들이 계약 내용을 충분히 살피지 않은 채 분쟁을 확대하고 있다는 입장이다. 반면 수분양자 측은 수익률과 대출, 권리보전 장치에 대한 설명이 부족했다고 맞선다. 다만 지금까지 확인된 법원 판단에서는 기망, 계약해제, 불공정 약관 주장이 받아들여지지 않았다.
 
공사 중단의 과거와 2021년 이후 재분양 계약 분쟁도 따로 봐야 한다. 창동민자역사는 과거 경영진 문제와 자금난으로 장기간 방치됐던 사업이다. 이후 회생절차와 인수, 공사 재개를 거쳐 준공까지 이르렀다. 과거 피해와 현재 신규 수분양자들의 불만을 하나로 묶으면 책임 주체와 쟁점이 흐려진다.
 
◆일부 점포 지연이 전체 입점에도 영향
 
시행사와 수분양자 사이의 갈등은 개별 계약 문제에만 머물지 않는다. 대형 상업시설은 업종과 브랜드 배치가 맞물려 움직인다. 대형 프랜차이즈나 생활편의 업종은 한 칸짜리 점포만으로는 입점이 어렵고 여러 점포를 묶어 하나의 매장으로 쓰는 경우가 많다.
 
이 과정에서 일부 점포의 잔금 납부나 권리 설정 절차가 지연되면 해당 점포만의 문제가 아니라 전체 입점 협의에 영향을 줄 수 있다. 시행사 측은 “복수 점포를 한꺼번에 임차하려던 업체가 일부 점포 문제로 계약을 접은 사례도 있다”며 “일부 점포 문제로 대형 입점 업체가 빠지면 피해는 해당 점포에 그치지 않는다. 같은 구역의 다른 수분양자들이 임대수익 기회를 잃게 된다”고 설명했다.
 
이 때문에 시행사 측은 일부 수분양자의 계약 해제 주장과 잔금 납부 거부를 단순한 개별 분쟁으로만 보기 어렵다고 본다. 한두 점포의 절차가 멈추면 대형 입점 업체 유치가 어려워지고, 대형 입점 업체가 빠지면 주변 점포의 임대수익 기회와 상가 활성화에도 영향을 줄 수 있다는 것이다.
 
창동민자역사 논란은 피해 주장만으로 판단할 사안이 아니다. 5% 수익률 보장의 대상과 범위, 2.5% 조건의 성격, 잔금대출 안내 경위, 신탁계좌 자금관리, 근저당 말소와 전세권 설정, 법원이 이미 다룬 쟁점을 함께 봐야 한다. 결국 남는 것은 주장보다 계약 내용이다. 논란의 무게도 소송 규모가 아니라 실제 계약과 권리보전 장치에서 가려질 수밖에 없다.

[아주경제 2026년 06월 08일자 14면에 게제된 기사입니다.]