오세훈 "정책 참사" 주장에 국토부 반박…전세난 원인 놓고 충돌

[경제일보] 전월세 시장 불안을 둘러싸고 국토교통부와 서울시의 책임 공방이 커지고 있다. 오세훈 서울시장이 최근 전세 매물 감소와 전월세 가격 상승을 두고 정부 정책 실패를 지적하자 국토부는 현재 전월세 불안의 주된 원인이 과거 착공 감소와 임대차 시장 구조 변화에 있다고 반박했다.
 
13일 부동산업계에 따르면 오 시장은 지난 8일 자신의 사회관계망서비스(SNS)를 통해 전세 매물 감소와 전월세 가격 상승을 두고 “서민의 주거 사다리가 무너진 정책 참사”라고 밝혔다. 전세 소멸 현상을 자연스러운 시장 변화로 볼 것이 아니라 정부의 부동산 정책 실패가 초래한 결과로 봐야 한다는 주장이다.
 
오 시장은 현재 서울 전세난의 원인을 수요 변화보다 공급 감소에서 찾았다. 서울 전역 토지거래허가구역 확대에 따른 실거주 의무 강화, 대출 규제, 다주택자 압박 등이 전세 공급자를 시장 밖으로 밀어냈다는 것이다. 전세를 공급하던 다주택자와 임대사업자의 역할이 줄어들면서 무주택 임차인이 한정된 매물을 두고 경쟁하게 됐다는 논리다.
 
주택 구매 여건에 대한 비판도 이어졌다. 오 시장은 서울 아파트 평균 가격이 13억원을 넘어선 상황에서 주택담보대출 한도가 6억원 수준에 묶여 있다고 지적했다. 전세를 대체할 매매 사다리가 충분히 마련되지 않은 상황에서 전세시장 축소를 정상화 과정으로 볼 수 없다는 취지다.
 
이에 국토부는 11일 설명자료를 내고 전월세 가격 상승 원인을 서울시가 제기한 규제 문제만으로 볼 수 없다고 맞섰다. 국토부는 2022년부터 2024년까지 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기와 러시아·우크라이나 전쟁 이후 건설공사비 급등으로 주택 착공이 크게 줄었고 이 여파가 최근 입주물량 감소로 이어지고 있다고 설명했다.
 
국토부에 따르면 서울 아파트 착공 물량은 10년 평균 4만호 수준이었지만 2023년 2만7000호, 2024년 2만2000호, 2025년 2만7000호로 줄었다. 이에 따라 올해와 내년 입주물량도 각각 2만7000호, 1만7000호 수준으로 감소할 것으로 예상된다. 수도권 아파트 역시 10년 평균 착공 물량 18만5000호에 비해 작년 15만3000호에 그쳤다.
 
국토부는 전세의 월세화 역시 단기 정책만의 결과가 아니라 임대차 시장의 구조적 변화라고 봤다. 1인 가구 증가와 전세사기 여파에 따른 임차인의 월세 선호가 맞물리면서 수도권 전월세 거래에서 월세 비중이 꾸준히 높아지고 있다는 설명이다. 수도권 아파트 월세 거래 비중은 2020년 35.3%에서 지난해 47.2%로 올랐고 비아파트는 같은 기간 42.8%에서 73.5%까지 상승했다.
 
이와 함께 서울시가 주택공급 인허가권과 재개발·재건축 관련 권한을 갖고 있다는 점도 강조했다. 전월세 가격 상승의 전후 맥락을 고려하지 않은 채 중앙정부 책임으로만 돌리는 것은 적절하지 않다는 입장이다. 현재 필요한 것은 책임 공방보다 중앙정부와 지방정부의 협력을 통한 공급 확대라는 것이다.
 
정부는 공급 확대 대책도 이미 추진 중이라고 덧붙였다. 지난해 9월 수도권 135만호 착공 계획을 담은 주택공급 확대방안을 발표했고 올해 1월에는 수도권 도심 6만호 공급 계획을 포함한 도심 주택공급 확대 및 신속화 방안을 내놨다. 3기 신도시 등 공공택지 공급 속도 제고와 도심 공공주택 복합사업 후보지 공모, 도심 유휴부지와 노후 공공임대 정비 등도 후속 조치로 제시했다.
 
비아파트 공급 확대도 전월세 안정 대책의 한 축으로 내세웠다. 정부는 2026년부터 2027년까지 수도권 9만호 규모 매입임대 공급과 규제지역 내 신축 매입임대 무제한 공급 계획을 발표했다. 도시형생활주택과 오피스텔 등 비아파트 공급도 2030년까지 11만호 수준으로 확대하겠다는 방침이다.
 
이번 공방은 전세시장 불안을 바라보는 양측의 관점 차이를 보여준다. 오 시장은 규제와 대출 제한이 전세 공급을 위축시켰다고 보고 있고 국토부는 과거 착공 감소와 임대차 시장 구조 변화가 현재 전월세 가격 상승의 핵심 배경이라고 판단하고 있다.

하지만 전월세 시장 불안은 착공 감소와 월세화 흐름, 규제에 따른 전세 공급 위축이 맞물린 결과에 가깝다. 국토부와 서울시가 서로 다른 원인 진단을 내놓고 있지만 시장이 체감하는 문제는 결국 공급 부족과 임차 부담 증가다. 양측의 공방이 길어질수록 전월세 안정 대책의 속도도 늦어질 수 있다는 점에서 중앙정부와 서울시의 정책 조율이 하반기 주택시장 관리의 핵심 과제로 떠오르고 있다.