강남권 첫 재초환 부과 가시화…서초구, 반포현대에 179억원 통지

[경제일보] 서초구가 강남권 재건축초과이익환수제(재초환) 첫 적용 단지인 반포현대에 총 179억원 규모의 부담금 예정액을 통지했다. 실제 부과까지는 이의신청 등 절차가 남아 있지만 재건축 조합원들의 비용 부담이 구체화되면서 정비사업 시장에도 영향을 미칠지 주목된다.
 
9일 정비업계에 따르면 서초구는 이날 반포현대 재건축 조합에 총 179억원의 재초환 부담금 예정액을 통지했다. 반포현대는 재건축을 거쳐 현재 '반포센트레빌아스테리움'으로 바뀐 단지다. 이번 통지는 최종 부담금 부과에 앞선 행정절차로 서초구는 앞으로 50일간 이의신청을 받은 뒤 검토를 거쳐 실제 부과 여부와 금액을 결정할 예정이다.
 
재초환은 재건축 사업으로 발생한 초과이익 가운데 일정 금액을 부담금으로 환수하는 제도며 재건축을 통한 과도한 개발이익을 환수하고 투기 수요를 억제한다는 취지로 도입됐다. 그러나 주택을 매각하기 전 발생한 평가상 이익에 부담금을 부과한다는 점과 양도소득세와의 이중 부담 가능성 등을 놓고 논란이 있어 왔다.
 
특히 최근에는 대출 규제가 강화된 상황에서 재건축 조합원들의 자금 마련 부담이 커질 수 있다는 지적도 이어졌다. 실제로 강남구 대치동 은마아파트의 경우 기존 조합원이 비슷한 면적의 새 아파트에 입주하려면 최소 2억3000만~4억8000만원의 추가 분담금이 필요한 것으로 알려졌다. 여기에 최근 통보된 재초환 부담금 예정액 약 4억6000만원까지 더하면 조합원별 부담이 상당한 수준에 이를 수 있다는 목소리가 나온다.
 
서초구가 반포현대에 부담금 예정액을 통지한 것은 부과 기한에 대한 판단 때문이다. 재건축이익환수법에 따른 부담금 부과 기간이 5년인 만큼 2021년 준공된 반포현대에는 올해 12월 30일까지 부담금을 부과해야 한다고 판단했다. 이의신청과 검토에 필요한 기간을 고려해 약 두 달 앞서 예정액을 통지한 것이다.
 
다만 국토교통부는 2024년 법 개정 당시 마련된 특례규정을 적용하면 2029년까지 부담금을 부과할 수 있다는 입장이다. 이에 따라 최종 부과 시점과 금액은 향후 행정절차와 법률 해석에 따라 달라질 수 있다.
 
재초환 부담은 강남권 일부 단지에 국한되지 않는다. 국토부에 따르면 지난 2024년 말 기준 전국에서 부담금 부과가 예상되는 재건축 단지는 58곳으로 조합원 1인당 평균 예상액은 약 1억300만원이다. 서울이 29곳으로 절반을 차지했고 경기 11곳, 대구 10곳 등이 뒤를 이었다. 이 중 서울의 1인당 평균 예상 부담금은 1억4700만원으로 전국 평균을 웃돌았다.
 
업계에서는 재건축 공사비와 조합원 추가 분담금이 증가한 상황에서 재초환까지 더해지면 사업 추진에 부담이 될 수 있다는 우려가 커지고 있다. 특히 조합원들의 자금 조달 여력이 부족한 사업장에서는 부담금 규모를 둘러싼 이견이 사업 일정에도 영향을 미칠 수 있다는 지적이다.
 
제도 개선을 요구하는 움직임도 이어지고 있다. 서초구는 지난 5일 국토부에 재초환 폐지를 촉구하는 건의문과 주민 탄원서를 제출했다. 이 과정에서 전국 82개 재건축 조합으로 구성된 전국재건축정비사업조합연대의 제도 개선 및 폐지 요구사항도 함께 전달했다.
 
현재까지 재초환 부담금이 실제 부과된 사례는 없으며 국회에서는 제도 존폐를 포함한 개선 방안이 논의되고 있다. 다만 반포현대에 부담금 예정액이 통지된 만큼 향후 최종 부과 여부와 금액이 다른 재건축 단지의 부담금 산정과 사업 추진에 어떤 영향을 미칠지 관심이 쏠린다.