[경제일보] 서울 강남권에서 재건축 초과이익환수제 부담금이 실제 부과되는 첫 사례가 나올 가능성이 커졌다. 서초구가 반포현대 재건축 단지에 연내 부담금을 매기겠다는 방침을 세우면서 장기간 제도만 유지돼 온 재초환이 시장에 본격적인 영향을 미치기 시작한 것이다. 일부 재건축 단지에서는 부담금 부담 주체에 따라 같은 주택형의 호가가 수억원씩 갈리는 현상까지 나타나고 있다.
25일 정비업계에 따르면 서초구는 반포현대 재건축 단지인 반포센트레빌아스테리움에 재건축 초과이익 부담금을 연내 부과하는 방안을 추진 중인 것으로 알려졌다. 실제 부과가 이뤄지면 강남권에서 재초환 부담금이 현실화되는 첫 사례가 된다.
재초환은 재건축으로 발생한 이익 가운데 정상적인 집값 상승분과 개발비용 등을 제외하고 남은 초과이익 일부를 환수하는 제도다. 현재는 조합원 1인당 초과이익이 8000만원을 넘으면 구간별로 부담금이 부과되며 최고 세율은 50%다.
반포현대는 2021년 7월 입주를 시작한 2개동 108가구 규모의 단지다. 서초구는 재건축이익환수법상 징수 소멸시효가 임박했다는 판단에 따라 연내 부담금 부과 절차를 마무리하는 방향으로 검토하고 있다.
문제는 실제 부과가 시작되면서 거래시장에서도 재초환이 가격 변수로 반영되기 시작했다는 점이다. 지난 8월 입주한 반포 래미안 트리니원에서는 예상 부담금을 누가 책임지느냐에 따라 같은 전용 84㎡의 호가가 크게 벌어지고 있다.
시장에 나온 전용 84㎡ 매물 가운데 재초환 부담을 매도자가 떠안는 조건은 호가가 60억원 안팎까지 올라간 반면 매수자가 향후 부담금을 책임지는 조건은 40억원대 초반까지 내려간 사례도 나타났다. 층과 향 등 조건 차이가 있지만 재초환 부담 주체가 매매가격에 직접 반영되고 있다는 게 현지 중개업계의 설명이다.
재초환이 본격적으로 적용될 경우 강남권을 넘어 서울 주요 재건축 사업장 전반에 영향을 줄 가능성도 크다. 조은희 국민의힘 의원실이 지난달 공개한 ‘재건축 초과이익 부담금 현황’ 자료에 따르면 지난 8월 기준 서울에서 부담금 부과가 예상되는 단지는 46곳으로 집계됐다.
예상 부담금 총액은 2조1690억원에 달한다. 일부 강남권 대형 사업장에서는 조합원 1인당 부담금이 수억원에 이를 수 있다는 관측도 나오면서 사업성에 대한 부담이 커지고 있다.
정비업계에서는 재초환이 실제 징수 단계로 넘어가면 조합원 의사결정에도 영향을 줄 수 있다고 보고 있다. 공사비와 추가분담금이 이미 크게 오른 상황에서 재초환 부담까지 더해질 경우 재건축 추진 속도가 늦어질 가능성이 있기 때문이다.
특히 부담금은 준공 이후 최종 금액이 확정되는 구조여서 조합원이 사업 초기에 비용을 정확하게 예측하기 어렵다. 향후 부담금 규모가 커질 경우 매도자와 매수자 간 비용 부담을 둘러싼 거래 조건도 더욱 복잡해질 수 있다.
정부와 서울시는 정비사업 활성화를 통해 주택 공급 속도를 높이겠다는 입장이지만 재초환은 여전히 사업성에 영향을 주는 핵심 규제로 남아 있는 상태다. 강남권 첫 부과가 현실화하면 그동안 예상액에 머물렀던 부담이 실제 비용으로 전환되는 만큼 다른 재건축 단지의 사업 추진과 거래시장에도 적지 않은 영향을 줄 것으로 전망된다.
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