그린벨트 해제 고민하는 정부…공급 해법 되려면 '시간차' 줄여야

[경제일보] 정부가 수도권 주택 공급을 늘리기 위해 개발제한구역(그린벨트) 해제 카드를 다시 고민하고 있다. 서울에서 대규모 택지를 확보하기 어려운 만큼 보존 가치가 낮은 지역을 활용해 공급 기반을 넓히겠다는 구상이다. 하지만 지구 지정과 토지 보상, 주민 이주, 인허가를 거쳐야 해 해제된 땅이 적기에 실제 공급으로 이어질 수 있을지가 쟁점으로 떠올랐다.
 
31일 국토교통부와 서울시 등에 따르면 김윤덕 국토교통부 장관은 지난 27일 열린 부동산정책 국민대토론회에서 “필요하다면 그린벨트를 일부 해제해서라도 주택을 공급하는 방향을 적극적으로 고민하고 있다”고 밝혔다.
 
그린벨트는 도심 정비사업과 달리 정부가 공급 규모와 기반시설을 계획해 택지를 조성할 수 있다는 장점이 있다. 재개발·재건축처럼 조합 설립이나 조합원 간 이해관계 조정을 거치지 않아도 돼 정부가 공급 의지를 보여줄 때마다 우선 검토되는 수단이다.
 
현재 서울에 남아 있는 그린벨트는 149.09㎢로 전체 행정구역의 24.6%를 차지한다. 서초구가 23.89㎢로 가장 넓고 강서구 18.91㎢, 노원구 15.90㎢, 은평구 15.21㎢, 강북구 11.67㎢, 도봉구 10.20㎢ 순이다.
 
시장에서는 서초구 내곡동 예비군훈련장과 송파구 방이동 올림픽선수촌 인근, 강서구 김포공항 주변, 강남구 세곡·자곡동 등이 주요 후보지로 거론되고 있다. 주택 수요가 많은 지역이거나 기존 시가지와 맞닿아 있어 교통·생활 기반을 활용할 수 있는 곳들이다. 다만 구체적인 대상지와 공급 규모는 아직 확정되지 않았다.
 
역대 정부도 집값 불안과 공급 부족이 겹칠 때 그린벨트를 활용했다. 노무현 정부는 은평구 진관동 일대를 풀어 은평뉴타운을 조성했고 이명박 정부는 강남 세곡·내곡지구 등에 보금자리주택을 공급했다. 윤석열 정부에서는 서초구 원지·신원·염곡·내곡·우면동 일대가 서리풀 공공주택지구로 선정됐다.
 
과거 사례는 그린벨트 해제와 주택 공급 사이에 긴 시차가 존재한다는 점도 보여준다. 개발제한이 풀리더라도 환경영향평가와 공공주택지구 지정, 지구계획 승인, 토지 보상, 이주를 차례로 밟아야 한다. 주민이나 지방자치단체가 개발 방향에 반대하면 행정소송과 보상 협의까지 겹치면서 사업 일정이 밀릴 수 있다.
 
이 같은 문제는 정부가 2만가구 공급을 추진하는 서리풀지구에서도 나타나고 있다. 원지·신원·염곡·내곡동 일대 201만8000㎡ 규모의 서리풀1지구에는 1만8000가구, 우면동 일대 19만3000㎡ 규모의 서리풀2지구에는 2000가구가 계획됐다.
 
서리풀1지구는 지난 2월, 2지구는 지난 6월 공공주택지구로 지정됐다. 정부는 통상 56개월가량 걸리는 지구 지정 이후의 행정절차를 줄여 서리풀2지구를 2028년 12월 착공한다는 목표를 세웠다.
 
지구 지정이 끝났지만 주민과의 갈등은 해결되지 못하고 있는 상태다. 서리풀1지구에서는 보상과 원주민 이주 대책을 둘러싼 반발이 이어지고 있으며 2지구 주민들은 우면동 성당과 송동·식유촌 마을을 사업구역에서 제외하거나 기존 형태로 보존해 달라고 요구하고 있다. 특히 2지구에서는 지정 처분을 취소해 달라는 행정소송도 제기됐다.
 
공급 속도를 높이려는 정부와 생활 터전 및 재산권을 지키려는 주민의 이해관계가 충돌한 것이다. 정부가 지구 지정을 서둘러도 주민 협의가 늦어지면 보상과 지구계획 단계에서 다시 시간이 걸린다. 추가 후보지를 발표하기 전에 개발 범위와 원주민 재정착, 기존 시설 존치 원칙을 구체화가 필요한 이유다.
 
토지시장 관리도 함께 이뤄져야 한다. 후보지가 공개되면 개발 기대가 주변 땅값을 끌어올리고 보상비 증가로 이어질 수 있다. 실제로 서울시는 2024년 정부의 그린벨트 해제 검토 당시 투기 수요를 막기 위해 서울 내 개발제한구역 대부분을 토지거래허가구역으로 지정했다. 공급 계획과 거래 규제를 동시에 내놓지 않으면 사업비 부담만 키울 가능성도 존재한다.
 
서울에서 대규모 택지를 확보하기 어려운 만큼 정부가 그린벨트 해제를 검토하는 배경에는 공감할 만한 이유가 있다. 그러나 공급 규모를 늘리는 데 그치지 않고 보상과 이주, 기존 마을 존치 문제를 풀어 실제 착공과 입주까지 걸리는 시간을 줄여야 한다. 갈등을 조정할 기준 없이 후보지만 추가한다면 그린벨트 해제는 공급을 앞당기는 해법이 아니라 장기 계획을 하나 더 늘리는 선택에 그칠 수밖에 없어 보인다.